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■ 경제현장 오늘 '오후초대석' - 김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장 

부동산 시장이 차갑게 얼어붙었습니다. 거래도 뚝 떨어졌죠. 투자자나 실수요자들이나 어떻게 할지 고민이 많은데요. 서울 부동산의 미래 가치를 주목하고 있는 분이죠. 필명 빠숑으로 유명한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소 소장 모셨습니다. 온라인 커뮤니티에서는 한때 투기를 조장한다는 비판도 받았는데요. 서울 부동산 절대원칙이라는 책을 낸 김소장에게 부동산 시장의 미래 들어보겠습니다. 

[앵커] 

투기 조장한다는 비판 많이 사라졌습니까? 한때 그런 얘기가 있었는데 

[김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장] 

최근에 영끌오적이라는 말이 유행했었는데요. 아직 3위에 랭킹 되어있는 거 보면 10년째 계속 위상을 갖고 있는 것 같습니다. 

[앵커] 

유명하다는 걸로 이해하겠습니다. 서울 부동산 절대원칙이라는 책을 썼어요. 서울부동산. 2017년의 서울 부동산의 미래. 서울 부동산에 주목하는 이유. 서울이 워낙 가격이 높고 가치가 있으니 그럴 텐데 특별히 더 김소장만의 이유가 있습니까? 

[김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장] 

하락장이기도 하고 조정장이기도 하기 때문에 사람들의 가치판단이 흐려져있거든요. 기준이 필요한 시점이 됐다고 생각했고 그 기준이 되는 지역을 서울로 한정했고요. 마침 올 1월에 서울도시기본계획 2040이 발표되었습니다. 그니까 제가 2017년도에 냈던 책이 서울 부동산의 미래였는데 그 책은 박원순 시장님 계실 때 2030 서울생활권계획이었어요. 그것들을 바탕으로 만든 책이었고요. 올 1월에 확정발표된 2040 서울도시기본계획을 가지고 서울의 미래를 예측한 책이 이번 서울부동산 절대원칙이라고 보시면 될 것 같습니다. 

[앵커] 

지금 말씀하신 2040 서울도시기본계획. 그다지 언론의 주목을 못 받은 거 같은데 우리 김소장님 보시기에 2040 서울도시기본계획의 핵심 내용, 정리를 짧게 해 주신다면? 

[김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장] 

이전까지 서울을 꽉 찼잖아요. 더 이상 확장할 수 없기 때문에 양적 성장에서 질적 성장을 가져오자고 했던 게 2030 서울생활권계획이었는데 실질적으로 10년 추진하다 보니 그렇게 되지 않았어요. 결국 강남만 조금 부각되고 나머지는 답보상태였는데 이걸 극복하고자. 그럼 왜 강북이나 강남 제외한 나머지 지역들은 개발이 안 되었을까 그런 고민이 있었던 것 같고요. 그래서 결국 땅 밀집도를 높여서 여러 복합개발을 하자. 일자리도 들어가고 주거도 들어가고 상업도 들어가고 이런 걸 강북이나 비강남권 지역에도 적용하면 서울이 골고루 발전함으로써 수요를 분산시킬 수 있지 않을까 이런 내용이 담겨있기 때문에 그런 취지를 설명했고 충분히 전 가능하다고 판단했기 때문에 책으로 설명했던 겁니다. 

[앵커] 

그럼 2040 서울도시기본계획을 잘 뜯어보면 서울 전체 부동산의 가치가 어떻게 바뀔지 감을 잡을 수 있다는 얘기예요? 

[김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장] 

그렇죠. 지금까진 저평가되었던 지역이라 해도 이런 복합적 개발이 가능하고, 실제 가시화된 지역을 주목하면 당장 오늘 사서 내일 올라가고 이런 게 아니라 향후 10년 20년 봤을 때. 2040이기 때문에 방향성은 그렇게 되고 있거든요. 그런 걸 미리 선점하고 이사하거나 일자리를 선택할 때 그런 입지를 선택할 수 있겠죠. 

[앵커] 

기왕 말씀하신 김에. 저평가되었는데 MZ세대가 보기에 참 좋을 것 같다. 어느 지역일까요 서울에? 

[김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장] 

일단 금액과 관계없이 한 지역을 추천하라 하면 무조건 강남이고요. 이건 너무 뻔한 얘기이기 때문에 경제력이 부족한 MZ세대나 젊은 층, 젊은 층이 아니어도 상관없습니다. 그런 층에게 추천해드리고 싶은 지역은 서울 동부권 하고 서부권 지역이에요. 

[앵커] 

동부권과 서부권. 어느 구죠? 

[김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장] 

예를 들어 북쪽은 도봉구, 강북구, 노원구, 중랑구 이런 지역들이 동부권이고요. 서부권은 은평구 마포구 서대문구가 서북권입니다. 이 지역을 추천드리는 이유는 말씀드린 2040 서울도시기본계획에 보면 일자리와 상업시설 주거시설을 복합적으로 개발되고 있는데 이게 단순히 계획만 나온 게 아니라 가시화되는 걸 집중하자고 말씀드렸잖아요. 실질적으로 일자리가 들어오고 있고 연결되는 교통망이 생기고 그 주변에 베드타운이라고 할 수 있는 새 아파트가 집단적으로 생기는 지역이 동부권과 서부권에 많이 가시화되고 있거든요. 대표적 예가 동부권에서는 교통망이 동부선이 착공해서 공사하고 있고요. 복합적 개발될 지역 중 하나가 노원구 상계나 중계나 이런 정비사업 부분이 있고. 또 창동 역세권, 강동 역세권. 일자리 교통망 새 아파트가 복합적으로 개발되고 있고요. 서부권에서는 연신내역이 GTX A역입니다. GTX A교통망이 생기는 지역에 대규모로 주거타운이 생기기도 하고, 그 지역 자체가 상업시설이 좀 더 많아짐으로써. 상업시설도 일자리거든요. 그렇게 일자리 교통망 주거시설이 집단적으로 생기는 지역들이 확정되어 있고. 이미 공사하고 잇기 때문에 10년 안에 가장 바뀌어있을 지역으로 추정하셔도 가능하다 말씀드립니다. 

[앵커] 

알겠습니다. 서울도시기본계획을 다시 뜯어봐야 할 것 같은데 아까 강남 원픽으로 얘기했잖아요. 이미 워낙 비싸고 젊은 사람들 생각하기도 어려운데. 향후에도 미래가치가 강남이 갖고 있는 겁니까? 

[김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장] 

결국 부동산은 자발적으로 그 입지에 찾아오게 하는 힘이 많은 지역들이 프리미엄도 높고 비싼데 자발적으로 찾아오게 하는 가장 강력한 원동력은 일자리입니다. 강남구가 가장 비싼 이유는요. 부동산 투기꾼들이 투기해서 비싼 게 아니라, 일자리가 압도적으로 많아요. 강남구 인구가 52만 명 53만 명밖에 되지 않거든요. 근데 강남구 출퇴근 인구가 75만 명입니다. 거기가 또 갑기업이에요. 본사들이 많기 때문에. 저같이 협력업체들은 거기로 찾아가거든요. 그럼 하루에도 300~400만 정도가 유동객들이 있기 때문에 그 유동객들을 받아주는 지역이 강남이기 때문에 거기가 비싸다고 보시면 되고, 교통망도 좋고 인프라도 좋게 생겼던 거죠. 근데 문제는 향후에도 일자리가 제일 많은 지역. 강남구이고요. 또 더 많아질 지역. 강남구입니다. 

[앵커] 

앞으로도 더 늘어날 지역을 강남구로 뽑는 거예요? 이미 많은 거 아니에요? 포화상태 아닙니까? 

[김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장] 

예를 들어서 gbc라고 하는 부지들. 예전에 한국 전력 부지, 현대자동차 사옥을 만들고 있는데 연면적만 따져보면 gbc부지에 집중적으로 일할 일자리가 많이 생기고 있는데 예를 들어 롯데월드타워가 거의 만 명 정도 근무하거든요 잠실역에 있는. 연면적이 gbc가 3배 더 커요. 그러면 산술적으로 3만 명이 근무할 수 있는 주거지가 한 개 동도 아니고 한 개 블록. 한 개 건물에 들어오는 거거든요. 

[앵커] 

코엑스 맞은편 말씀하시는 거죠? 

[김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장] 

그렇죠. 그리고 이미 봉은사 역부터 삼성역까지 영동지하도시를 만들고 있거든요. 거기도 상주인구가 5천에서 만 명 정도 생기고요. 또 잠실 종합운동장 부지 가면 마이스라고 지금 착공할 예정인 부지가 있는데 거기도 5천 명 정도 일 할 예정이거든요. 지금 확정된 것만 따져도 5만 명이 들어와요 일자리가. 

[앵커] 

일자리가 중요하다. 미래 가치가 일자리에 있다. 우리 시장 상황으로 가고 싶은데 지금 워낙 집값이 떨어지고 경착륙 우려도 높다고 하는데 정부 부동산 대책을 주목해야 한다 강조하고 계시는데 경착륙을 막기 위해 정부가 여러 가지 대책을 마련하고 있잖아요. 지금까지 잘 안 먹히는 것 같은데 시장 안정을 위해 물꼬를 바꾸기 위해 가장 중요한 대책은 뭘까요? 

[김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장] 

지금 가장 불편한 게 이사를 못 가고 있습니다. 전체 시장에서 1주택자 비율이 50% 되고요. 임차인 비율이 40%. 다주택자가 10% 전후인데 지금 가장 곤욕 겪고 있는 이들이 1주택자거든요. 1주택자는 집을 팔고 이사가든지 집을 사고 집을 팔아야 하는데 이게 지금 원활하게 진행이 안 되고 있거든요. 일단 가장 큰 문제는 집이 안 팔려요. 집이 안 팔리는 부분에 대해 정부가 대책이 있어야 할 것 같다 판단했던 것 같고. 그래서 지금 1주택자들, 일시적 2주택자까지는 규제를 다 풀었거든요. 그렇게 해서 이사를 갈 수 있도록 독려하고 있는데 돈이 많은 분들은 이사하는 데에 문제가 안 생기는데 지금 대부분 다 주담대 끼고 이사 가거든요. 그런 분들에게는 이자도 부담이고요. 자기가 집을 좀 사기 부담스러운 것처럼 내 집을 살 사람들도 부담스러워할 거잖아요. 그분들도 똑같은 사정 때문에 집을 섣불리 살 수 없기 때문에 이 부분이 해결되어야 할 것 같고요. 제 전 시간에.. 

[앵커] 

해결 방법. 

[김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장] 

금리 얘기가 나온 걸로 봤었는데 금리가 많이 파격적으로 낮아져야 할 것 같아요. 주담대 대출은. 

[앵커] 

근데 금리는 정부가 낮출 수 없으니까. 글로벌 경제 동향에 좌우되니까. 정부 정책으로 어딘가 딱 하나 건드려주면 뭔가 잘 돌아갈 것 같다. 뭘 건드려야 할까요? 그게 급한 건데. 

[김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장] 

그리고 이게 굉장히 민감한 부분 중 하나일 텐데 이전 정부와 지금 정부의 가장 큰 차이점 중 하나가 다주택자에 대한 태도이거든요. 지난 정부까지는 2주택자도 다주택자로 봤고요. 이번 정부에서는 2주택자까지는 실수요자로 봤거든요. 조금 더 나아가서 3주택자 4주택자. 결국 다주택자들도 주택시장에 끌어들이면요. 왜냐면 무주택자나 1주택자는 보수적입니다 의사결정이. 다주택자들이 물꼬를 터줘야 아마 거래가 활성화될 것 같고요. 아까 말씀드린 대로 1주택자가 집을 팔 때 집을 사줄 수요층이 많아진다면 팔 수 있잖아요. 그런 물꼬가 필요할 것 같아서 다주택자가 집 사서 임차주택으로 내놓는 데에 있어서의 보안 정책들이 있다면 거래 활성화에 도움 되지 않겠느냐 제안합니다. 

[앵커] 

거래 활성화에는 다주택자들이 참여할 수 있게 물꼬를 터주는 게 필요할 것 같다는 이야기인데. 지금 집이 없는 실수요자들이 볼 때는 지금 집값이 계속 떨어지고 더 떨어질 것 같잖아요. 안 사고 기다려야 하는 건지, 아니면 많이 떨어졌으니까 사야 하는 건지. 실수요자들은 어떻게 해야 해요? 

[김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장] 

저희가 투자자라고 하면 그걸 맞추는 게 맞아요. 왜냐면 저점에 사서 상대적으로 고점일 때 파는 것들이 투자 수익을 높이는 데에는 굉장히 좋지만. 실수요자들은 이건 주거실태조사라고 해서 매년 국토교통부에서 조사하는 게 잇습니다. 거기 보면 자가로 아파트를 매수해서 거주하는 경우는요. 10.8년을 거주해요 평균. 

[앵커] 

아 한번 사면 10년 조금 넘게. 

[김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장] 

그럼 지금 집을 산다 하더라도 당장 집 팔 게 아니기 때문에 지금 집 산 가격보다 시세가 빠진다 해도 5년 10년 후에 시세가 올라갈 수 있는 주택들을 산다고 하면 지금 살 수 있으면 사면되거든요. 근데 꼭 전 국민이 투자자가 된 것처럼 사람들이 오해하고 있습니다. 많은 하락을 주장하시는 분들이나 언론을 보면 그냥 일희일비하고 있는데 그냥 사서 거주하면 되는 거거든요. 

[앵커] 

그래서 인터넷상에서 비판을 받았군요. 투기 조장한다고. 

[김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장] 

네. 저는 아무 때나 내 집마련, 실거주자 같은 경우 10년간 살 집이니까 마음에 드는 주택, 그리고 좀 이왕이면 있는 돈 다 끌어서. 영끌하라는 표현도 썼습니다 솔직히. 근데 영끌이라는 것이 내가 감당할 수 없는 대출을 받으라는 건 아니었고요. 내가 감당할 수 있는 경제력을 모두 동원해서 제일 좋은 입지 제일 좋은 상품을 사라고 말씀드렸어요. 

[앵커] 

감당할 수 있는 범위 내에서? 

[김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장] 

그게 미래가치가 더 높기 때문에 그렇습니다. 강남처럼. 그런 거죠. 


[앵커] 

마지막으로 전체적인 시장의 흐름. 개별 사람마다 다 다르겠지만 얼마나 더 떨어지고 언제쯤 하락세가 멈출 것 같아요? 


[김학렬(빠숑) 스마트튜브 부동산조사연구소 소장] 

전체를 평균적으로 말씀드릴 수 있는 능력은 없고요. 개별 입지 개별 상품으로 봐야 된다는 말씀드리고 싶은데요. 지금 다 빠진 것처럼 보여도 많이 빠진 게 잇고요. 하나도 안 빠진 게 있고. 이 시장에도 신고가가 갱신되는 곳도 있습니다. 2021년도 시장이 이상한 시장이었거든요. 다 올랐어요. 제가 봤을 때 이 가격이 맞아? 하는 것까지 다 올랐거든요. 실질적으로 가장 입지 좋은 서울 요지의 아파트들은 2020년도 상승이 멈췄습니다. 그때 시세가 유지되고 있었고요. 그 외 지역들. 그 지역에 매물이 없다 보니 살 수 있는 매물을 추격매수하다 보니까 2021년도에는 싼 거까지 다 올랐거든요. 지금 많이 빠지고 있는 건 2021년도 마지막 올랐던 것들이 빠지고 있는 거고요. 생각보다 많이 올랐던 것들은 조정이 덜 되고 있거든요. 실질적으로 언제 빠지냐는 질문보다는 지금 이 물건을 내가 사는 것이 맞는지에 대한 질문을 하시는 게 맞을 것 같고, 그건 지역에 따라 상품에 따라 다를 것 같고요. 좋은 입지의 좋은 상품이 빠진다면 무조건 사야 할 타이밍이라고 말씀드릴 수 있고, 2021년도 전까지는 저렴했는데 2021년도에 폭등했다가 지금 빠지는 거는 정말 투자자들이나 투기꾼들이 아니면 보지 않았으면 좋겠어요. 그렇게 보시면 될 것 같습니다. 

[앵커] 

전체 시장보다는 자기에게 맞는 전략을 짜야한다 그런 얘기네요. 서울 부동산 절대 원칙을 쓴 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장과 함께 했습니다.