SBS Biz

지난해 부동산 침체 속에 집값만큼만 대출 상환 책임을 지는 '유한책임' 보금자리론을 찾는 발길도 급증한 것으로 나타났습니다. 

지난달 30일부터 신청받기 시작한 '특례보금자리론' 역시 최대 5억원까지 '유한책임'을 적용받을 수 있지만, 대출액이 줄어들 수 있다는 점도 유념할 필요가 있어 보입니다. 

작년 '유한책임' 보금자리론 비중 64% 달해
오늘(14일) 주택금융공사에 따르면, 지난해 유한책임 보금자리론은 모두 6조7000억원 규모로 공급됐습니다. 

이는 지난해 보금자리론 전체 공급량 10조5000억원의 64%에 해당하는 비중입니다.

유한책임 보금자리론은 차주의 상환능력에 문제가 생겨 경매로 담보 주택을 처분해 대출을 갚아할 경우 담보주택 처분에 의한 회수금만큼만 대출금을 갚는 정책금융 상품입니다. 

즉, 주택을 처분한 가격이 대출 잔액보다 더 낮게 책정되더라도 대출자가 추가 상환 부담을 지지 않는 겁니다. 

문재인 정부의 국정과제에 따라 주금공사는 2018년 5월 유한책임 보금자리론을 출시했습니다. 

출시 첫해에는 전체 보금자리론에서 유한책임형이 차지하는 비중이 4.2%에 불과했습니다. 

하지만 2020년 40%, 2021년 48%로 꾸준히 늘었고 출시 5년째인 지난해에는 비중이 절반을 넘어서며 급증한 겁니다.  

낮아진 문턱·집값 하락에 각광받아
 
이처럼 비중이 급증한 데는 우선 지난해 4월 가입 문턱을 낮춘 영향이 있습니다. 

기존에는 부부합산 연소득 7000만원 이하인 경우에만 유한책임형을 보금자리론 가입 시 선택할 수 있었습니다. 

하지만 신혼부부는 8500만원 이하, 다자녀 가구의 경우 3자녀 이상은 1억원 이하까지로 소득요건을 보금자리론과 동일하게 맞췄습니다.

여기에 대출한도 역시 3자녀 이상 가구의 경우 기존 3억6000만원에서 4억원으로 확대했고, 자금 용도 역시 구입용도와 상환용도에 더해 임차보증금 반환용도까지 허용했습니다. 

여기에 지난해 부동산 가격이 하락세를 이어간 점도 유한책임형 수요를 끌어올릴 것으로 풀이됩니다. 

특례보금자리론도 5억원까지…대출액↓ 가능성도
 
지난달 30일부터 보금자리론과 통합돼 1년간 한시적으로 운영되는 '특례보금자리론'도 유한책임형을 선택할 수 있습니다. 

최대 대출 한도는 특례보금자리론 한도와 같은 5억원입니다. 

최근 서울 아파트 값의 하락폭이 커지는 등 부동산 시장 불확실성이 여전하고 고금리 이자 부담이 지속되는 상황 속에 유한책임형은 매력적인 선택지로 보입니다.

다만 선택시 유념해야할 점도 있습니다. 

주금공은 "추가로 고객이 부담하는 비용은 없지만, 구입자금보증을 이용하는 경우에는 유한책임형을 적용할 수 없다"고 설명했습니다. 

주금공은 구입자금보증(MCG)을 해주고 있습니다. 

은행이나 주금공에서 대출 심사를 위해 대출액을 계산할 때, 주택담보대출비율(LTV)을 따집니다.

이때 아파트가 아닌 다세대나 연립주택 등에는 방수공제액 즉, 세입자가 들어올 것을 감안해 세입자에게 보전해 줄 보증금을 방수에 따라 일정액을 차감해서 대출액을 결정합니다. 

그런데 주금공의 구입자금보증을 들게 되면, 방수공제액 등 주담대 시 공제되는 최우선변제 소액임차보증금 등을 차감하지 않아도 돼 대출한도가 늘어나는 효과를 기대할 수 있습니다. 

하지만 유한책임형을 선택할 경우 구입자금보증을 동시에 들지 못하기 때문에 대출액이 줄어들 수 있는 겁니다. 

여기에 더해 주금공은 대출자가 보금자리론 신청시 유한책임형을 선택하더라도 주택의 단지 규모, 주택조사가격 대비 구입가격의 적정성 등 담보 주택 심사를 통해 승인여부를 결정합니다. 

작년 평균 1.9억원 대출…실제 사례는 단 '1건' 
이 때문에 유한책임 보금자리론의 최대 대출한도는 4억원(3자녀 이상 가구)이지만, 실제로 지난해에 나간 평균 대출액은 1억9000만원 수준입니다.

또 집값 하락세 속에 주택을 처분한 가격이 대출 잔액보다 더 낮게 책정되는 사례는 출시 이후 지난 5년 간 단 1건에 불과했습니다. 

이 사례 역시 담보 주택 처분액을 초과한 대출 잔액은 1000만원 가량에 그쳤습니다.

결국 집값 하락세 속 '안전판'인 유한책임을 택할지, 아니면 조금이라도 대출액을 늘릴지는 금융소비자가 유불리를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다.