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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' -  설춘환 세종사이버대 부동산학과 겸임교수

Q. 교수님, 올해가 시작된 지 한 달이 됐는데, 그새 경매시장 분위기가 많이 달라졌다고 하더라고요. 어떻게 달라진 건가요?

- 역대급 부동산 규제 완화…1월 경매시장 평가는?
- 외면받던 아파트 경매시장, 1월부터 확 달라졌다?
- 아파트 경매도 ‘줍줍’…실수요 몰리며 낙찰률 두 배 껑충
- 낙찰률과 낙찰건수 한 달 새 두 배 넘게↑…입찰경쟁 치열
- 올해 서울 아파트의 평균 낙찰률 44.6%
- 작년 하반기 평균치 22.57%…2배 가량 높은 수준
- 낙찰률, 입찰 물건 중 낙찰자가 결정된 물건 수의 비율
- 낙찰률 44.6%, 경매 10건 중 4.5건 주인 찾았다는 의미
- 서울 아파트 낙찰 건수 총 50건…작년 12월 24건 '2배'
- 올해 1월 아파트 낙찰 건수, 2년 반 만에 가장 많아
- 평균 응찰자 수 5.8명…작년 4월 6.6명 이후 최다치

Q. 그런데 교수님, 말씀 주신 와중에 경매는 용어가 참 어렵네요. 낙찰가, 낙찰가율, 낙찰률 어휴 발음도 어려운데. 다 비슷한 말인 것 같은데 정확히 뭔지는 모르겠거든요?

- 경매기초 용어, 낙찰가 VS 낙찰가율 VS 낙찰률?
- 낙찰가, 여러 입찰자 중 가장 높은 가격의 입찰가

Q. 근데 부동산 시장, 특히 매매시장이 역대급 완화정책에도 살아날 기미가 안 보이는데, 경매시장은 크게 주목받고 있다고 하셨거든요? 왜 그런 건가요?

- 부동산 침체기…지금이 경매 시장엔 기회?
- 월급을 알뜰하게 모아도 서울에서 내 집 마련 10년 이상 소요
- 최근 깡통전세 등 빌라왕사태와 강제경매로 경매 물건 급증
- 실수요자 중심, 내 집 마련 기회로 부동산 경매에 대한 관심
- 매매 거래절벽, 계획 잘 짠 실수요자엔 거래 적기
- 시세보다 저렴하게 취득 강점…유찰 때마다 입찰 최저가 낮아져
- 부동산 규제 완화로 경매시장에도 온기

Q. 경매 시장이 인기인 게 연이은 유찰로 응찰가격이 내려간 영향이 크다고 하는데요. 심지어 그 유명한 ‘아리팍’도 유찰이 됐다고요? 요즘 유찰이 많이 되는 이유가 있습니까?

- 완전히 바뀐 수도권 아파트 경매…2번 유찰은 기본?
- 낙찰, 가장 높은 가격을 적어 경매에 성공
- 패찰, 경매 낙찰에 실패한 경우
- 유찰, 입찰에 참여한 사람이 없는 경우
- 6년 만의 첫 경매 반포 아리팍의 굴욕…2차 경매도 유찰
- 유찰 2~3번이면 ‘반값’…지역 안 가리고 ‘줍줍’ 열풍
- ‘내집마련’ 나선 실수요자들…76명 응찰 몰린 단지 등장
- 용인시 수지구 풍덕천동 현대아파트 60㎡, 76명 응찰
- 3차례 유찰된 서울 양천구 목동 한신 아파트 84.8㎡
- 감정가 16.03억원, 최저가 8.2억원…10.6억원 낙찰

Q. 그럼 일단 이런 경매 물건들이 어디에 있는 건지를 알아야 할 텐데요, 경매 물건들에 대한 정보는 어디서 찾을 수 있습니까?

- 경매 정보 얻을 수 있는 곳은?
- 대법원에서 제공하는 경매사이트
- 경매권리분석과 통계를 제공하는 경매업체
- 유료 경매사이트들도 존재, 비교분석 상대적으로 쉬워
- 굿옥션, 지지옥션, 태인, 탱크옥션 등 다양 
- 다양한 채널을 통해 원하는 경매물건 정보 얻을 수 있어

Q. 대법원과 유료사이트 등을 적절히 섞어서 봐야 한다고 하셨는데, 일단 사이트에 들어가면 뭐부터 해야 하나 막막하거든요. 여기서 어떤 것들을 주목해서 봐야 하는 건지 구체적으로 알려주시죠?

- 대법원 경매 사이트, ‘돈 되는 정보’ 찾는 법은?
- 경매공고, 경매물건, 매각통계, 경매지식
- 빠른 물건검색, 용도별 물건정보, 다수 관심물건 
- 초보자들의 경우 다수 관심물건부터 체크
- 사건번호와 함께 소재지와 내역 기타 사항, 감정평가액 등 확인 가능

Q. 실제 경매 사례 예시를 들어서 보면 좋을 것 같은데요? 기본정보들에서는 어떤 것들을 읽어야 하는 건지 중요 부분도 체크해주세요.

- 경매의 기본, 대법원 경매정보사이트 활용법?
- 사건번호, 물건번호, 물건종류, 감정평가액 등

Q. 그런데 경매 물건들을 보다보면 ‘사건번호’라는 게 눈에 띄어요. 타경? 이건 또 뭐고, 어떻게 부여되는 번호인지도 궁금한데요. 숫자마다 의미가 있습니까?

- 모르면 손해, 경매 ‘사건번호’에 숨겨진 비밀?
- 채권자의 신청에 의해 법원이 경매를 개시한 연도
- 모든 경매물건의 번호에는 ‘타경’이 붙어 있음

Q. 사건번호가 중요합니까? 확인할 때 꼭 살펴야 하는 점이 있다면요? 

- 경매 ‘사건번호’ 확인 시 주의점?
- 물건번호가 붙어있는 경우 정확히 기재 안 하면 ‘무효’ 
- 물건번호가 여럿인 사건은 신중하게 접근 필요

Q. 이렇게 사건번호를 알았다면 이걸 이제 활용해 봐야 할 텐데요. 이 번호를 가지고 어떤 것들을 확인할 수 있는지도 중요할 것 같거든요?

- 경매 ‘사건번호’를 이용해 확인해야 할 정보는?
- 법원 경매정보 사이트에서 사건번호를 이용해 경매물건 검색
- 사건내역, 기일내역, 문건/송달내역 확인 
- 물건의 주소지, 청구금액, 배당요구종기일 등 중요

Q. 사건내역란에서 확인해야 할 부분이 ‘배당요구종기일’ 말이 어려운데, 이건 무슨 날짜인지 설명 좀 해주시죠.

- 사건기본내역에서 확인해야 하는 사항은?
- 사건내역에서 핵심은 배당요구종기일
- 경매의 목적은 배당요구, 배당요구종기일 확인해야

Q. 다음은 기일내역 부분인데, 매각기일, 매각결정기일 두 개가 다른 건가요? 비슷해 보여서 헷갈리는데 설명 좀 해주시죠.

- 기일내역에서 핵심은 매각기일과 매각결정기일
- 부동산경매, 법원에서 진행되는 매각결정기일 확인 필요
- 기일내역에서는 입찰법정과 입찰시간을 체크
- 통상 입찰시간은 오전 10:00~11:10 (법원마다 다름)
- 시간 내에 입찰표를 제출해야

Q. 대법원 사이트에서 문건처리내역과 송달내역도 꼭 체크해야 한다고 하더라고요. 이 부분에서는 어떤 것들을 봐야 하는 겁니까?

- 문건 송달내역에서 꼭 챙겨할 부분은?
- 유치권신고, 채권자의 매각기일 연기신청, 매각기일 변경신청, 재감정신청 등 경매진행에서 중요한 사항을 체크하면 입찰당일에 헛걸음하는 실수를 범하지 않을 수 있습니다.

Q. 앞서서 자세히 법원 사이트 보는 법을 다뤄봤는데요. 이걸 꼭 살펴봐야 하는 이유가 있다고요?

- 대법원 사이트를 꼭 봐야 하는 이유?
- 매각물건명세서, 경매물건에 대한 상품설명서
- 매각물건명세서에 하자가 있는 경우 매각 불허 가능성
- 유료 사이트의 경우 보기 간편하지만 정보 누락 가능성
- 아파트에 유치권 신고가 되어있어, 낙찰 후 낭패 사례
- 대법원 사이트에 정보가 잘못 기재되어 있거나 오류가 있으면 '매각불허가' 신청을 하고 입찰보증금을 돌려받을 수 있다. 

Q. 부동산 경매 기회인 건 맞다. 근데 부동산 경매의 단점도 분명 있을 것 같거든요?

- 부동산 경매의 단점은?
- 해당 경매 물건에 대한 정보는 모두에게 공정한 기회로 제공
- 기초 권리분석 알면 안전한 물건과 위험한 물건 판단 가능
- 국가에서 소유권 이전, 안전한 소유권 취득 가능
- 일반매매처럼 부동산 사기 당할 가능성 낮아
- 실거래 신고 대상 제외, 부동산 규제 피할 수 있다는 장점
- 본인이 직접 알아보고 참여해야 하기 때문에 권리분석
- 경매 공부가 반드시 필요, 쉽게 생각하고 접근했다간 실패
- 부동산 낙찰 후 인도가 어려울 수 있다는 단점
- 소유권 취득과 명도까지 오랜 시간 걸릴 수 있어

Q. 오늘(6일) 살펴본 사례들은 아파트 경우이긴했는데, 아파트 경매만 있는 건 아닐 텐데요. 작년까지만 해도 꼬마빌딩 같은 상업용 부동산 투자 열기가 컸는데, 이런 것도 여기서 검색이 다 가능한 건가요?

- 경매사이트 이용법, 다양한 매물 검색 가능?

Q. 오늘 살펴본 내용들 중에서 꼭 기억해야 할 내용이 있다면 마지막으로 한 번 더 짚어주시죠? 

- 경매 물건 자료 읽는 법…‘이것’만은 꼭?
- 감정가, 대개 시세보다 낮지만 현장 확인 필요
- 같은 경매건에서 대금을 미납한 사람은 참여 불가

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