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■ 재테크 노하우 100분 머니쇼 '하우머니' - 정희원 변호사

Q. 요즘 이른바 빌라왕 사태로 인해서 전세사기에 대한 우려가 많이 제기가 되고 있죠. 628채 빌라에서 임차인 37명으로부터 보증금 80억 원 정도를 떼먹었다는 건데, 어떻게 이럴 수가 있습니까?

- ‘빌라왕’ 전세사기 사건의 구체적인 수법은?
- 628채의 빌라 매수한 뒤 전세금 80억 가로채
- 수법 공통점, 시세 알기 힘든 신축 빌라 대상
- 계약 당일과 얼마 후 빌라왕 A씨로 주인 변경
- 빌라왕 매물, 매매가와 전세가격이 같다는 공통점
- 빌라왕 수법, 임대차 계약과 매매 계약을 동시에 진행
- 무자본 갭투자, 자기자본 없이 전세보증금으로 돌려막기

Q. 실제로 이 사태가 수면 위로 올라오게 된 건 '빌라왕'이라고 불리는 사람의 사망이 원인이었습니다. 그런데 이 사람은 명의만 빌려준 '바지 사장'으로 추정된다고요?

- '빌라왕'도 한낱 도구였다…드러나는 배후 세력?
- '빌라왕 김씨' 공범 16명 확인, 그들은 누구인가?
- A씨 사망후에도 A씨 명의로 부동산 거래한 정황 발견
- A씨의 위임장을 이용해 A씨 명의로 부동산 거래 지속
- 바지 빌라왕이 탄로 나게 된 이유?
- 아파트 가격 높은 시점에선 빌라 전세 수요 지속
- 아파트 가격 떨어지면서 빌라 수요 감소
- 전세만기 돌아와도 전세보증금 돌려줄 수 없는 상황
- 연쇄파산으로 ‘바지 빌라왕’ 신용불량자 전락
- 수백 채의 부동산 소유로 종부세 부담, 문제시 거래 중단
- ‘바지 빌라왕’ 사망 혹은 파산 시 임차인만 피해

Q. 그렇다면 이렇게 사망한 '바지 빌라왕'과 전세 계약을 한 임대인들은 보증금을 어떻게 돌려받을 수 있나요?

- 빌라왕 사건 피해자, ‘보증금' 구할 방법은?
- 보증금반환채권, 전세 계약 해지 시에 발생
- 계약기간이 지나버려 ‘묵시적 계약연장’이 된 경우
- 임대계약종료 원하는 시점 3개월 전 전세 계약 해지통보
- 바지빌라왕의 사망으로 직접 전세 계약 해지통보 불가능
- 바지빌라왕의 상속관리인 선임 절차 후에야 보증금 반환 가능
- 전세사기 당해도 ‘집주인 체납 세금’이 우선
- 주택도시보증공사에 전세보증보험을 가입한 경우
- 보험 가입 못 한 경우, 경매를 진행해 낙찰자 구해야 하는 상황
- 경매 비용들을 모두 임차인이 부담해야 할 수도
- “경매 낙찰 받아도 전세금 못 돌려받는 경우도 발생”
- 국토부의 긴급저리대출 등 지원에도 피해자들 ‘한숨’ 

Q. 그나마 다행인 소식은 이렇게 임대인 사망한 경우에 보증금 반환 절차를 간소화한다는 개정안이 발의됐다고 하더라고요?
 
- 집주인 숨져도 보증금 반환 빨라진다?
- ‘빌라왕’ 피해자, 상속 등기 없이 보증금 반환 청구 가능
- 대법, 임차권 등기 절차 간소화…”전세 사기 피해 부담 감소”

Q. 빌라왕 피해자분들 중에는 전세사기를 당한 걸 두고 본인 탓을 하는 분들도 많다고 해요. 그런데 현실적으로 임차인들은 이런 상황을 알기 힘들지 않았을까요? 

- 내가 당할 줄이야…눈 떠보니 전세사기?
- 전세사기 누구나 당할 수 있다?
- “전세사기 피해자인지 세입자 스스로 알아차리기 어려워”
- 계약 이후에 빌라왕으로 소유권 이전되는 형태
- 빌라왕의 대출 상태, 국세체납 상태 등 알지 못하는 상황

Q. 일단 보증금을 반환받지 않아도 되는 세입자들 중에는 아직 피해자인지 확인되지 않은 분들도 많다고 들었습니다. 혹시 나도 전세사기 피해자인지 아닌지, 본인이 확인할 수 있는 방법은 없나요?

- 전세사기인지 세입자 스스로 확인할 수 있는 방법은?
- 빌라 전세, 시세보다 10% 비싼 금액에 계약 
- 계약 당시 문제없었던 오피스텔, 잔금 지급일에 명의변경 일방 통보
- 몇 개월 뒤 해당 빌라 국세청으로부터 압류처분
- 압류가 된지 수개월 지난 후 등기부 등본 확인
- 바뀐 집주인, 종부세 1억 원 체납과 집 주소 허위 기재
- 전세 만료 전, 미리 압류 사실 아는 것도 어려운 게 현실 

Q. 전세사기 피해가 워낙 막심하다 보니 국토부에서 피해자들을 분석해 통계를 냈는데, 공통적으로 발견된 ‘전세사기 3대 키워드’가 있다면서요?

- 전세사기 3대 키워드, 수도권·2030·빌라
- 국토부 조사 결과, 전세사기 피해자 현황
- 2030세대가 차지하는 비중이 68.8%로 가장 높아
- 피해자 수도권에 집중, 서울지역 52.8% 
- 수도권 빌라 전세 입주금과 지방권 아파트 매매가격 비슷

Q. 특히 2030세대에서 더 피해가 큰 이유가 있겠죠? 

- 전세사기 특히 2030세대 피해가 큰 이유는?
- 부동산 계약 경험 적다는 점, 범행 대상으로 선호
- 2030 청년들, 자금 부족으로 아파트 입주 불가
- 청년 특별이자지원, 1인 가구 보증금 인하 등으로 유인

Q. 피해 물건 대부분이 빌라인 것에도 이유가 있을까요?

- 빌라는 아파트보다 가격 저렴, 젊은 층 구입 문턱 낮아 
- 빌라, 시세 정보 확인하기 어렵다는 점 악용
- 아파트, 국토부와 한국부동산원 등 통해 실거래가 통계 확인
- 아파트, 민간 부동산 플랫폼에서 호가 변동상황도 실시간 파악 
- 빌라, 건축 후 분양 구조로 분양가보다 싼 ‘깡통전세’ 가능성 높아

Q. 이제부터는 대응 방법을 좀 여쭤보고 싶은데요. 일단 피해야 할 매물과 전세 계약 전에 체크해야 할 일부터 알려 주신다면요?

- 전세사기 방지, 계약 전 꼭 체크해야할 내용은?
- 매매가 대비 전세보증금이 80%를 넘어서는 경우
- 경매 넘어가면 낙찰대금이 떨어져 보증금 모두 잃을 가능성
- 전액 환불 가능한 전세보증금 반환보증 가입 
- 보증금보다 앞서는 연체된 국세와 지방세 확인 필요 
- 임대인의 국세완납증명서, 지방세완납증명서 확인
- 다세대 주택, 호수별로 등기부 따로 체크
- 선순위 보증금 얼마인지 반드시 확인해야
- 전입세대열람확인원 발급받아서 확인 가능

Q. 계약서를 쓸 때도 중요할 것 같은데요. 계약서에 특약 문구를 잘 넣는 게 포인트라고 하던데, 어떤 문구들을 넣어야 하는지도 알려주세요.

- 전세계약 시 보증금 지키는 특약 사항은?

Q. 조금 뒤늦은 감이 없지 않긴 하지만, 전세사기 피해를 예방하기 위해서 정부도 대책을 내놨죠? 눈 여겨 볼 것들에는 어떤 것들이 있는지도 짚어주시죠.

- ‘빌라왕 전세사기’ 예방법은?
- 전세대출 보증 한도 낮춰 전세사기 피해 막는다
- 빚 90% 넘는 집 전세대출 보증 제한…세입자 보호 안간힘
- 검찰·경찰·국토부, 전세사기 방지 핫라인 설치
- 집주인 '꼼수 근저당' 막는다…은행에 '확정일자 확인' 권한
- 금융위, 전세사기 피해 차주 상환유예 검토

Q. 전세사기에 대한 불안감이 높아지면서 최근 임대차 시장에서는 전세보다는 월세를 선호하는 경향이 늘고 있는데요. 심지어는 ‘주세’ 얘기도 나오더라고요? 법적으로 위험성은 없습니까?

- '전세 사기' 당할라… 전세 거래 '뚝'?
- ‘빌라왕’ 사태 직격탄에 서울 빌라 하락 폭 금융위기 이후 '최대'
- ‘일주일’ 단위로 임대료를 내는 ‘주세’ 등장
- 보증금이 없다는 이유만으로 주세 계약 ‘위험’

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