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■ 경제현장 오늘 '이슈체크' - 권대중 명지대 부동산대학원 교수 

다주택자에게 최고 12%의 무거운 취득세를 물리는 걸 일반 과세로 완화하는 방안이 논의되고 있습니다. 꽁꽁 얼어붙은 부동산 경기를 살리기 위해서는 다주택자에게 숨통을 터줘야 한다는 판단 때문인데요. 취득세는 지방세에서 지자체들이 반대할 가능성이 있죠? 다주택자 취득세 중과 폐지가 필요한지, 최근 부동산 시장은 얼마나 얼어붙어있는지 자세히 들어보겠습니다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수 나오셨습니다. 

[앵커] 

다주택자 취득세 중과세율. 지금 폐지하자는 얘기가 나오고 있고 검토한다고는 하는데 현재 다주택자 취득세율이 얼마나 높은 거예요? 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

규제지역에서 1가구 1주택은 기존대로 1~3%입니다. 공동주택 같은 경우 아파트는 6억 원 이하는 1%, 9억 원에서 6억 원 사이는 2%. 9억이 넘는 경우 3%. 근데 조정대상지역 내에서 1가구 2주택일 경우 첫 번째 취득하는 주택 취득세가 8%입니다. 그리고 1가구 3 주택자는 12%입니다. 예를 들면 10억짜리 주택을 사면 1억 2천만 원이 취득세입니다. 

[앵커] 

다주택자는 정말 다주택자 꿈도 꾸지 말라 이거네요. 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

네. 이게 지난 2020년도 7월 10일 날 정부가 7.10 대책을 내놓으면서 나온 대책입니다. 

[앵커] 

정말 무겁네요 취득세가. 법인들도 다주택자들처럼 무겁게 물리나요? 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

똑같아요 다주택자는. 

[앵커] 

그러면 지금 상황에서 왜 이 취득세 중과를 폐지하자. 폐지해야 할 때라고 보시나요 교수님? 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

저는 개인적으로 규제완화는 가격이 하락할 때 내놔야 한다고 봐요. 규제완화를 하락할 때 내놓으면 투기가 일어나지 않는데 가격 올라갈 때 규제 완화하면 기름을 붓는 꼴이 됩니다. 가격이 더 많이 오르죠. 지금 정부가 규제 완화를 내놓는 이유는 부동산 가격이 너무 가파르게 떨어지고 있습니다. 조금 전에 방송하셨지만 금리가 어제 또 미국이 0.5% 빅스텝했죠? 이러면 우리나라도 뒤따라갈 수밖에 없는데 미국이 아마 내년 상반기까지 한번 더 할 가능성이 있어요. 5 내지 5.25까지 바라보기 때문에 현재 3.25의 기준 금리가 4%까지 간다면 3.75까지 간다면 시장 금리 주택담보대출 금리 상단이 지금 7%입니다. 8~9% 갈 수 있거든요. 예를 들면 이런 거죠. 4억을 대출받으면 7% 이자로 연 2800만 원 이자를 냅니다. 근데 이게 8%면 3200만 원 되거든요. 월 300만 원씩 내잖아요. 그러니 부동산 가격이 너무 급락하다 보니 실수요자 시장으로 재편되면 가장 좋은데 실소유자 말고도 들어와야 미분양을 끌 수 있어요. 지난 10월 말 기준 미분양 주택이 국토교통부 자료 보면 4만 7천 가구입니다. 그런데 11월 통계 안 잡혔거든요. 이번 달 경기도 수도권 지역 분양이 2만 7천 가구입니다. 지방이 또 만 7천 가구 되어서 약 4만 5천 가구가 12월 말까지 분양되는데요. 반만 미분양되어도 미분양 주택이 6만 가구 훌쩍 넘어갑니다. 그럼 뭐가 문제 되냐면요. 미분양되면 중도금이 들어오지 않고, 중도금이 들어오지 않으면 pf대출 이자도 못 내고 건축비 전환도 안됩니다. 그러면 건설사가 문제 되겠죠. 결국 건설사 뒤에 있는 증권사나 제2금융권의 pf가 문제 될 수 있어요. pf가 112 정도 되거든요? 그래서 이게 연쇄적으로 경제에 타격이 가기 때문에 국토교통부는 급락하는 부동산 시장 가격을 완화시키는 연착륙 대책으로 계속 내놓고 있는 겁니다. 

[앵커] 

그러니까 집값이 좀 떨어질 때 이런 규제를 완화하는 게 바람직하다? 그러면 만약 다주택자 취득세 중과세를 폐지하면 혹시 매수하는 데에 분위기가.. 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

제가 개인적으로 볼 때 그걸 푼다고 해서 당장 매수세가 일어나지는 않을 것 같고요. 왜냐면 떨어지는 시장에서 매수자는 더 떨어지길 기대하거든요. 여기에 금리가 올라가면 이자부담이 점점 늘어나죠. 근데 만약 금리가 멈추는 시점이 언제인가, 그리고 금리가 하락하는 시점이 어디인가. 이 시점에는 영향을 줄 겁니다. 그래서 내년 상반기까지는 금리가 올라간다면 어떤 대책을 내놓아도 내년 상반기까지는 특별한 호재가 없는 한 거래가 일어나는 건 쉽지 않을 것 같고요. 하반기쯤 가서 멈춘다면 그때는 저기할 수 있겠죠. 

[앵커] 

다주택자 취득세 중과를 폐지하려면 법을 고쳐야 하잖아요 야당도 있고 지방세니까 지자체들 수입에 결정적인 영향을 미칠텐데 정부가 하고 싶다고 바로 될 수 있을지 궁금해서. 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

일단 시장 상황이나 국가 경제를 봐서는 야당도 동조해야 하는데 부동산 경기가 침체되면 경기 침체에도 영향을 미치니까요. 그런데 아마 합의를 할 가능성이 반반일 것 같아요. 취득세와 보유세인 재산세는 지방세거든요? 이미 지방세중에서도 공시 가격을 낮추기로 했거든요. 그러면 지방세가 줄게 되고, 취득세마저도 낮추게 되면 지방세가 줄어든다 생각하는데 사실 낮춰서 거래가 일어나면 이걸 상쇄할 수도 있습니다. 

[앵커] 

거래가 안 일어나면 세금 자체가 안 걷히니까. 어떻게든 거래가 일어나면 조금이라도 계속 모으면 되잖아요. 그럴 가능성 있겠네요. 지금 다주택자를 위한 다양한 중과세 제도, 아까 2020년 7월 10일 발표했다 했잖아요. 양도세 종부세도 있었을 텐데 어떻게 완화되고 있는 겁니까? 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

양도세는 규제지역에서 20~30% 가산세가 있습니다. 올해는 투기지역 투기과열지역 조정대상지역이 있었거든요. 투기지역은 양도세 중과세가 있었던 건데 조정대상지역까지 확대했습니다. 이게 언제 했냐면 박근혜 정부 때 했어요. 그래서 양도세는 규제지역에 해제되면 사라집니다. 그러니까 정부가 2번에 걸쳐서 주거정책심의위원회를 열어서 지방의 규제 지역을 전부 다 해제했죠. 마지막 해제할 때 경기도 하남시 성남 수정구와 분당구, 과천 광명시만 놔두고 수도권도 다 풀었죠. 그래서 이 풀린 지역은 양도세 중과세가 없습니다. 그러니까 일단 양도세 중과세를 많이 걷어냈죠? 그리고 두 번째 종합부동산세도 정부가 많이 완화시키고 있습니다. 현재 9억 이상의 고가 주택이 11억으로 늘었던 걸 12억으로 늘리려고 하거든요. 그리고 1가구 2주택 3주택자에 대한 중과세가 1.2~6.0까지 있던 것을 0.6~2.7로 낮추려고 하거든요. 

[앵커] 

지금 여야가 의견 접근을 많이 이뤘죠 종부세는? 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

그렇죠. 그중에서 다주택자의 개념을 1가구 2주택자까지는 중과세 안 하는 걸로. 그것도 조정대상지역 내에서도. 결국 1가구 2주택을 허용한 거거든요. 그리고 1가구 3주택자에 대해서만 물리되, 지금까지 높게 물리는 게 아니고 낮춰서 물리는 걸로. 

[앵커] 

지금 높게 6%죠? 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

네. 그걸 2.7%로 내리는 거죠. 어느 정도 여야 합의가 된 것 같아요. 

[앵커] 

법이 통과만 되어야만 되는 거잖아요. 그다음에 취득세 얘긴데 취득세 법을 고치는 데에 올해는 당연히 어려울 테고 내년 정도에 취득세 얘기가 되겠네요. 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

네. 정기국회가 거의 끝날 때가 되었으니까 쉽지 않은데 내년 2월에 임시국회가 열리면 그때 하지 않겠나 생각 듭니다. 

[앵커] 

결국 윤석열 정부에서는 다주택자 중과세에 대못이라고 합니까? 3개를 다 뽑는 겁니까? 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

이거 말고도 7.10 대책에서 재건축 세 가지가 있었죠. 안전진단 규정 하나, 분양가 상한제, 재건축 추가세. 이거 셋 다 완화시켰죠 지금. 그리고 이거 말고도 한 가지 남은 게 있습니다. 언론에서는 현재 대못을 다 뽑았다고 하지만 7.10 대책에서 아파트 매입임대주택제도를 폐지했죠. 

[앵커] 

매입임대주택. 임대주택자들에 대한 혜택. 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

아파트의 매입임대 대책을 폐지했는데 이거 아직 유효합니다. 

[앵커] 

이 규제는 아직 그대로 있다? 풀어야 해요 이것도? 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

제가 볼 때는 미분양 주택을 떠안는 방법은 그걸 사서 임대주택을 놓을 수 있어야 하는데 이걸 막으면 어떤 규제를 완화해도 사지 않을 수 있어요. 그래서 경제 전체가 안 좋아진다면 그것도 풀어야 되지 않나 생각 듭니다. 

[앵커] 

경기가 안 좋아지고 규제 푸는 게 집값이 워낙 빠르게 떨어지기 때문인데. 오늘 하루 부동산원이 주간 아파트 동향을 발표했어요. 계속 낙폭이 확대된다던데 이번 주도 역시 최대 낙폭입니까? 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

그렇죠. 지금 한국 부동산원에서 발표한 자료를 보면요. 지난 2월부터 부동산이 하락하기 시작했는데요. 하락폭이 점점점 커지기 시작하면서 주간 동향을 보면 전국적으로는 지난주 0.59%였는데요. 다시 0.64%로 마이너스됐어요. 서울도 마찬가지로 0.59%에서 0.65%로 떨어졌는데. 경기도 역시 0.8%로 떨어졌어요. 특히 인천은 1.04% 떨어졌는데요. 부동산 가격 올라갈 때는 0.01%씩 올라갔는데 떨어지는 낙폭이 이렇게 1.0%까지 떨어진다 하면 10배 이상 아닙니까? 0.01%에서는 100%입니다. 낙폭이 점점 커지고 있어서 시장이 너무 불안하게 변하고 있습니다. 

[앵커] 

기본적으로 거래가 전혀 되지 않기 때문에 가격이 주는 의미도 다시 봐야 할 것 같아요. 거래가 안 되는 거잖아요. 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

그렇죠. 사실은 떨어진다는 게 일반적으로 조사한 내용이지 실거래 가격으로 적용할 수 없습니다. 그 이유가 지금 인천도 -1.04% 떨어졌는데요. 송도는 12~3억 아파트도 5억에 거래 됐거든요. 그러니까 이거는 정상거래가 아니라고 봐야 하거든요. 또 서울도 마찬가지 잠실 아파트도 마찬가지고 마포 아파트도 마찬가지인데 5억씩 8억씩 낮춰서 거래돼요. 행랑의 관심 대상인 은마아파트도 역시 8억씩 낮춰서 거래돼요. 그럴 때 이게 정상 거래인가. 이거는 매도자와 매수자가 합의된 가격이겠지만 매도자가 어쩔 수 없이 파는 가격이라고 봐요. 그거를 일반 시장에 적용하는 낙폭이라고 볼 수 없고요. 그래서 지금 여기 낙폭은 한국 부동산원과 협약이 된 중개사무소에 나오는 매물과 거래되는 거를 종합해서 어느 정도 거래가 가능한지 가늠 가격을 가지고 만든 겁니다. 이게 정확하지는 않죠. 

[앵커] 

아파트 부동산 가격 얘기가 나와서. 지금 이번 정부에서 감사원이 문재인 정부 시절 국토부에 부동산 가격 동향 조사가 뭔가 고의적인 왜곡이 있었다, 그런 의혹을 갖고 있는 것 같아요. 그래서 좀 상당한 조사를 하고 있는 것 같은데 우리나라 정부가 발표하는 부동산 가격. 왜곡 의혹을 살 만한 겁니까? 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

통계청 자료를 제가 하나 가지고 나왔는데요. 2017년도 문재인 정부가 5월 9일 출범했거든요. 근데 2017년도 기준으로 주택수와 가구수를 발표한 게 있습니다. 그 당시 통계청은 서울시의 2017년도 기준으로 가구수가 394만 9천 가구라고 했습니다. 근데 주택수는 286만 7천 가구로 발표했어요. 그럼 90만 가구는 모자라죠. 근데 그다음 연도에 주택보급률 자체를 수정했어요. 어떻게 했냐면 원룸도 주택수에 다 들어갔고 다주택 가구도 각각 살게 되면 가구수에 들어가게 해서 일반 가구 보통 가구 1인 가구 또 5인 이하의 가구까지도 모두 포함시켰어요. 그러다 보니 주택수가 늘어나죠. 그래서 2020년도 주택보급률을 보면 서울은 가구수가 398만 2천 가구입니다. 큰 변화 없죠? 근데 주택은 377만 8천 가구입니다. 엄청 많이 늘어났죠? 이렇게 산정 방법을 바꾼 거죠. 조작한 게 아니라. 서울 주택수가 가구수를 빼면 무주택자가 나오죠? 실질 주택 공급율과 자가주택 보유는 달라요. 서울은 지난해 기준으로 자가주택보유율이 자기가 자기 집을 가지고 있거나 점유하고 사는 사람이 45%밖에 안됩니다. 나머지 부분은 다주택자라는 얘기거든요. 이 부분이 사실 뭐랄까 허수로 계산될 수 있거든요. 그래서 주택 산정방법을 바꿔서 주택 공급이 적지 않은 걸로 한 거죠. 

[앵커] 

통계는 일관성이 중요한데 그 기준을 바꾸면 오해를 살 수 있다. 그래서 이것도 뭔가 그런 의심을.. 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

제 개인적으로는 주택이라고 하는 것은 원룸도 필요하지만 대부분 가정을 이룰 수 있는 방이 한 칸 두 칸 세 칸 있는 집이, 수요자가 원하는 주택이 충분히 있어야 안정되거든요. 

[앵커] 

그걸 주택이라고 하는 거지 원룸을 주택이라 하긴 어렵다? 

[권대중 명지대 부동산대학원 교수] 

원룸도 사는 주택은 맞는데 원룸을 전체 주택수에 넣어서 계산하는 건 좀 안 맞다. 특히 다가구 주택은 1층에 2가구 2층에 2가구 3층에 주인이 한다면 이게 5가구가 됩니다. 그런데 법률적으로 다가구 주택은 단독주택입니다. 

[앵커] 

알겠습니다. 다주택자 취득세 중과율 폐지 문제 말씀 잘 들었습니다. 지금까지 권대중 명지대 부동산대학원 교수였습니다.