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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 진행 : 강산 / 출연 : 김인만 김인만부동산연구소장

아파트값 하락 폭이 계속 확대하고 있습니다. 지방에서 수도권으로, 서울에서 강남권까지 집값 하락세를 막을 길이 없어 보이는데요. 앞으로 더 떨어질 거라는 기대감에 관망세는 더욱 짙어지고 있습니다. 어제(27일) 정부가 대출 규제를 대폭 완화했는데요. 집값 연착륙에 효과가 있을까요. 바뀌는 주택 대출 내용을 살펴보고 부동산 시장 짚어보겠습니다. 

Q. 중앙은행 긴축 행보에 아파트값 하락 폭이 확대하고 있습니다. 그나마 급매물 중심으로 거래되고 있고 그 외에는 문의조차 없는 실정이라는데요. 앞으로 가격이 더 떨어질 거라는 기대감이 커지면서 집주인들의 속이 타들어 가고 있습니다. 이번 주는 송파구 하락 폭이 가장 크다는데요. 강남권도 속절없이 떨어지고 있습니다. 시장 분위기 어떻습니까?

- 금리인상 전망·급매물 중심 거래…짙어지는 관망세
- 서울 아파트값 급락…잠실 중심 송파구 하락 폭 최대
- 20억 넘던 잠실, 2개월 만에 '뚝'…집주인들 '멘붕'
- 전국 아파트 매매가격 0.28%↓…10년 4개월 만 최대
- 수도권 -0.35%→-0.34% 하락 폭 축소…서울은 확대
- 아파트값 추가 하락 예상…공인중개사 매수문의 감소
- 서울 전세시장, 하락 폭↑…대단지 위주 하락 거래 발생
- 부동산원 "전세대출 이자 부담…반전세·월세 전환 추세"

Q. 부동산 시장이 심상치 않습니다. 집값 폭락이 아니라던 정부도 부동산 시장 경착륙을 막기 위해 어제 대출 규제를 대거 완화했습니다. 초고가주택 기준이었던 15억 원 주택도 이제 주담대가 가능하고요. 1주택자와 무주택자는 LTV 비율이 50%까지 낮아져요?

- 금융당국, 대통령 주재 제11차 비상경제민생회의 개최
- 기존주택 처분 조건 청약 당첨 1주택자 처분 기한 연장
- 중도금 대출보증 주택 가액, 9억 원→12억 원 상향 조정
- 무주택자 LTV, 차등→주택가액 관계없이 50% 단일화
- 원희룡 "실수요자 내 집 마련과 주거이동 어려움 해소"
- 15억 원 초과 고가 아파트, 내년 초부터 주담대 허용
- 15억 초과 아파트 LTV 50%, 시장 내 제한적 영향 전망
- LTV 완화에도 DSR규제 상존…주담대 7%대 금리 부담
- 전문가 "집값 하락기, 실수요자 시장진입 제한적일 것"
- 부동산 거래에 '숨통' 전망…"획기적 반전은 어려워"
- 국토부, 11월 중 부동산 규제지역 추가해제 예고

Q. 주택 가격 기준이 터무니없이 낮다는 지적에 예상외로 신청 수요가 적었던 안심전환대출도 집값 기준을 상향하고 소득 요건도 완화했습니다. 고금리에 따른 서민들의 부담을 낮추겠다는 의지로 보여요? 

- 안심전환대출 대상 집값 6억·소득 1억 이하로 확대
- 금융위원회, 안심전환대출 가입 요건 대폭 완화
- 주택가격 요건, 시세 4억→6억…소득요건 1억 이하
- 대출한도, 최대 2억 5,000만 원→3억 6,000만 원으로 상향
- 1단계 신청자, 확대 대출한도 적용 재심사 신청 가능
- 금리 상승기 취약계층 지원…중도상환수수료도 면제
- 25일 기준 안심전환대출 누적 건수 3.8만 건·3.9조 원

Q. 정부가 이번 주 청년·서민 주거 안정을 위한 공공주택 50만 채 공급계획을 내놨습니다. 집값이 폭락하고 시장이 꽁꽁 얼어붙었지만 실거주를 목표로 하는 청년들의 대부분은 내 집 마련의 꿈을 꾸고 있는데요. 그래서 이번 대책은 청년층과 서민층의 내 집 마련 기회 확대에 초점이 맞춰져 있습니다. 3가지 공급 유형을 만들었는데 어떤 내용인가요?

- 정부, 청년·서민 위한 공공주택 50만 호 공급계획 발표
- 청년의 주택 보유의사, 2017년 70.7%→2021년 81.4%
- 내 집 마련 '장벽'…올 1월 서울 아파트 중위가격 9.7억
- 청년들, 다양한 방식 '내 집 마련 사다리' 필요 목소리
- 공공 주택 중 청년층 34만·4050세대 16만 가구 공급
- 수요자 조건에 맞게 나눔형·선택형·일반형 모델 선택
- 나눔형, 시세 70% 이하 분양가…저리 모기지 적용
- 선택형, 민간 '내 집 마련 리츠' 적용…선거주 후분양
- 일반형, 시세 80% 수준 분상제 적용…15만 호 공급

Q. 그동안 기혼자 위주로 운영되어온 특별공급도 손을 봤습니다. 혼기가 늦어지는 요즘 1인 가구들이 늘고 있지만 청약 기회는 그대로라 불만의 목소리가 높았는데요. 선택형과 나눔형에는 미혼 특공을 신설하고 일반형에는 추첨제를 도입해요?

- 기혼자 위주 특별공급, 미혼 청년 청약 기회 부족
- 선택형·나눔형 공공주택, 미혼 청년 위한 특공 신설
- 주택소유 이력 없는 19~39세 미혼 청년 특공 자격
- 1인 가구 월 평균소득 140% 이하·순자산 2.6억 이하
- 근로 기간 긴 청년 우선 배려…부모 자산도 고려
- 1~2인 청년 가구 수요 높은 소형 평형, 추첨제 신설
- 3~4인 중장년층 수요 높은 대형 평형 가점제 확대
- 청년 관련 생애 최초·신혼부부 특공 비율↓…일반공급↑

Q. 정부 주도 공공주택은 금리도 상대적으로 낮고 대출 한도 등 부담이 덜한 부분이 있습니다. 하지만 일반 청약시장은 상황이 다릅니다. 얼마 전까지만 해도 공급 부족 얘기가 나왔는데 이제는 공급이 있어도 주인 찾기가 쉽지 않아 보입니다. 일부 단지는 집값 급락 상황에서 주변 시세보다 청약 가격이 높아 외면을 받는 곳도 있어요?

- 미분양 주택 수, 부동산 시장 경색에 지방 중심 급증
- 올 8월 전국 미분양 주택 총 3만 2,722채…작년 比 86%↑
- 건설사, 자금확보 위해 '밀어내기'…얼어붙은 분양시장
- 수차례 무순위 청약 실시에도 물량 소진 불발 단지도
- 일부 지역 신축 아파트 분양가, 인근 구축보다 비싸
- 신축-구축 '역전 현상'…급급매 위주 시세 형성 영향
- 전문가들 "악성 미분양 늘어날 것, 옥석 가리기 해야"

Q. 하반기는 더욱 걱정입니다. 대규모 분양이 기다리고 있지만 건설사의 시름이 깊어가는데요. 최근에는 레고랜드발 돈맥경화로 지방 중소형 건설사들의 경우에는 자칫 파산 위기에 몰린 곳들이 상당하다고요?

- '째깍째깍' 하반기 분양 쏟아지는데…분양 시장 '꽁꽁'
- 올 하반기 후 '본PF' 거의 중단…브릿지론 부실화 우려
- '악성 미분양' 준공 후 미분양 물량 향후 증가세 전망
- 전문가 "금리·물가 안정…공급 비용 줄 때까지 지속"
- 건설사, 분양가 하향·중도금 무이자 대출 등 혜택 제공
- 관리비 대납·중도금 전액 무이자·확장 비용 등 혜택도
- 일부 고분양 책정 단지 걸러야…"좀 더 꼼꼼히 선택"

Q. 레고랜드 사태가 부동산 시장까지 영향을 주고 있습니다. 이제 겨우 첫 삽을 앞둔 둔촌주공이 예상치 못한 난관을 맞이했는데요. PF 차환 발행을 위한 투자자를 찾지 못해 시공사업단이 부담 준비를 하던 중 어제 마감 하루 전날 차환에 성공했습니다. 하지만 3개월 후에 만기라 불안불안한데요. 그렇지 않아도 부동산 시장에 한파가 불어닥쳤는데 앞으로 재건축 사업에 더욱 발이 묶이지 않겠냐는 우려의 목소리가 나오고 있어요?

- 둔촌주공 시공단, 만기 하루 앞두고 사업비 7천억 차환
- 둔촌주공, 공사비 증액 갈등에 공사 중단…최근 재개
- 둔촌주공, 기존 사업비 7,231억 조달…내년 1월 만기
- 금융당국, '자금 경색'에 부동산PF 사업장별 관리 돌입
- 레고랜드發 '돈맥경화'에 채권시장 '신뢰 하락' 공포
- 부동산 PF 대출 잔액 112.2조…2013년 比 3배 이상↑
- 2금융권, 10여 년간 저금리 기조에 부동산 PF대출 급증
- 미 금리·원자재가 상승·분양시장 냉각 등 잇단 악재

Q. 집값 바닥이 보이지 않고 있습니다. 당분간 이런 분위기가 이어질 거라는 전망인데요. 미국 연준의 금리인상 움직임이 우리 부동산 시장까지 좌지우지하고 있습니다. 시장 일각에서 긴축 속도조절론이 나옵니다만 금리 인상이 멈추는 것이 아니라 소폭씩 길게 인상할 거라는 전망이 나오는데요. 그에 맞춰 우리 한은도 금리를 움직일 것으로 보입니다. 추운 겨울을 맞이한 부동산 시장 흐름, 어떻게 전망하시시나요?

- KDI "고금리에 내년 초까지 주택시장 하방 압력 지속"
- 급격한 기준금리 인상…당분간 하락세 지속 전망
- 추후 금리 방향성 따라 집값 매매 변동성 확대 우려
- 가팔라지는 집값 하락세…경기둔화에 추가 하락 전망
- 매도자-매수자 모두 '관망'…하반기 부동산 흐름은

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