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■ 경제현장 오늘 '오후초대석' - 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수

내년 경제를 전망하기가 두렵습니다. 대침체 초대형 복합위기. 어두운 말 뿐인데요. 부동산 시장이 특히 그렇습니다. 더 위험한 미래가 온다. 각계 전문가들이 모여 이런 제목으로 책을 냈는데요. 그 중 부동산 편을 쓴 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수 모시고 부동산 시장에 얼마나 더 위험한 미래가 닥칠지 들어보겠습니다.

[앵커]

내년 경제 전망에서 여러 가지가 나왔는데 우리 한교수님 '더 위험한 미래가 온다'. 그런 책을 쓰셨어요. 여기에서 부동산 편을 보니까 「앞으로 3년, 버블의 경고 속 한국 부동산의 현황과 미래」. 제목이 이렇게 붙어있더라고요. 앞으로 3년 정도 집값이 떨어진다는 겁니까?

[한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수]

저는 그렇게 보고 있습니다.

[앵커]

최소 3년? 최대 3년?

[한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수]

기억을 더듬어보시면 IMF 때가 우리 국내 위기인데 그때 3년 반 갔거든요. 그때는 우리 경제성장률이 8~10%이었고, 잠시 위기를 겪었지만, 자체적인 국민 소득이나 경제 성장률이 상승하는 시기였지 않습니까. 그리고 우리가 민족성도 좋다보니 빨리 극복을 했죠 3년 반 만에 내부 위기로. 그다음 2008년은 외부 위기였죠. 미국에서 벌어진 서브프라임 사태인데 그걸로 인해 대한민국이 한 7년 정도 횡보했습니다, 하락하고. 그걸 평균해보면 지금 상황은 우리가 내부 위기도 가계 부채가 심각하고 외부 위기도 시청자분들 다 아시는것처럼 미국 금리인상이 계속될 것이고. 러시아-우크라이나 사태가 바로 쉽게 끝날 것 같진 않지 않습니까? 그런 걸 감안하면 평균을 내도 단순히 3년은 갈 것이고, 길게는 5~7년이고. 그러면 우리가 최소 3~4년은 준비해야겠구나, 보수적으로. 위기에 대비하는 자세를 갖는 게 합당하다고 말씀드리겠습니다.

[앵커]

최소 3~4년은 간다고 하면 평균적으로 얼마나 떨어질까요?

[한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수]

하락 폭은 급격한 다른 외부 요인이 없다면 자체 요인으로 제가 개인적으로 분석할 때 우리 주택가격부담지수라든지 가처분 소득 대비 가계 부채라든지 여러 가지 지표들을 종합해보니까요. 그리고 주택가격 대비 수익률이 있습니다. 기업은 기업의 사업에 대해 수익률이 있는데 그걸 환산해보니 일단 단순하게 계산했을 때 -40%가 가능한 걸로 나옵니다. 물론 지역별로 차이는 있겠죠. 희소성이 많은 지역 아니면 GTX발 호재라든지 버블이 좀 더 낀 곳. 이런 곳들은 하락폭이 -40%까지 갈 가능성이 상당히 높아 보인다고 정리했습니다.

[앵커]

특별한 변수가 없다면 여러 가지 경제적 부동산 관련 지표를 통해서 볼 때 최소 3년 동안 40%가 떨어질 수 있다. 굉장히 위험한 미래가 오겠네요, 40%가 떨어진다고 하면.

[한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수]

근데 그걸 저는 정상화로 보고 있습니다. 우리가 짧은 기간에 너무 많이 올랐기 때문에 수요자들이 대처할 틈도 없었고, 불과 1~2년 만에 두 배씩 오르니까요. 소득이 그렇게 는 것도 아니고. 경제 상황도 침체 분위기이지 않습니까. 이런 걸 종합해보면 당분간 상승 기조로 변곡점을 틀기에는 제가 볼 때 시간이 필요하다고 보는 게 맞는 것 같습니다.

[앵커]

그런 전망을 뒷받침하는 몇 가지 통계를 알아보고 싶은데. 그동안에는 집값이 오른 게 초과 수요였잖아요, 수요가 공급보다 훨씬 많은. 지금은 사실 수요가 확 줄은 거잖아요. 사겠다는 사람이 없다는 거. 그러다 보니 거래가 안 되지 않습니까. 어느 정도 상황입니까? 거래가 안 되는 현 상황이.

[한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수]

지금 대한민국이 주택거래 통계를 그전에는 건설 허가 면적이나 단일별로 했는데, 2006년도부터 기억하시겠지만 주택거래통계를 정확하게 집계하기 시작했습니다. 지자체별로 해서 단위별로. 그때부터 서울을 예를 들어 말씀드리면 서울의 평균 주택 거래량이 작년까지 나눠보면 한 18년 정도 됐죠? 해보면 한 5,500~6,100건이 통상적인 평균 시장입니다. 그럼 2020년도에 임대차3법과 영끌 분위기때는 한 달에 15,000건. 평균의 2~3배가 됐어요. 그리고 지금 6, 7, 8, 9월. 한 3~4개월 연속해서 1,000대 이하입니다. 그 와중에 7, 8, 9월은 600대입니다. 이건 말씀드린 기간 중 역대 최저치입니다. IMF는 데이터가 없었고, 글로벌 금융 위기 때 우리가 7년 횡보할 때 최저점일 때도 1200, 1,300개 거래됐거든요. 그것보다 더 심리도 얼어붙고, 환경이 좋지 않다고 보는 게 맞는 것 같습니다.

[앵커]

그러면 사겠다는 사람이 이렇게 없는데, 팔겠다는 물량은 시장에 나와 있잖아요. 어떤 물건들이 나와 있나요?

[한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수]

일단 이렇게 보시면 되겠죠. 일시적 2주택자분들이 중과유예를 이번에 정부가 바뀌면서 그 시기인데 경제가 하락하는 국면이다 보니 소유자 입장에서는 제값을 받고 싶으면 빨리 팔고 싶겠죠. 그 물건이 그 당시부터 5월 정도부터 많이 나왔고. 기존에는 일시적 2주택자 물건들이 많이 나왔습니다. 우리나라 작년 말 통계로 232만 가구가 일시적 2주택자인데 물론 상속이나 취업이나 여러 가지 전형적인 이유도 있지만, 그 외에 투자성을 보고 하시는 분들이 많이 있습니다. 그전에는 3년 동안 종전 주택을 팔면 양도세가 비과세였어요. 근데 문재인 정부에서 투기 요소가 있다고 해서 그걸 줄였죠. 1, 2년으로 줄였죠. 규제 지역에 대해서. 그런데 그 부분이 일단 조금 풀어졌어요. 근데 그분들의 종료 기간. 종료 기간 안에 못 팔면 종전 주택을 팔았을 때 양도세가 중과 수준이 되거든요. 이 부분에 대해 기존의 일시적 2주택자분들 중에 매도하려는 분들 매물이 계속 쌓이고 있고, 단기 임대사업자 물건까지 추가되는 상황입니다. 영끌 세대들도 견디기 힘든 분들, 이분들도 일조하고 있습니다.

[앵커]

임대사업자를 말씀하셨는데 임대사업자는 어떤 경우에 어떤 분들이 물건이 나오고 있는 거예요?

[한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수]

기억을 더듬어보시면 문재인 정부가 처음에 들어왔을 때 임대시장을 안정시키기 위해서 좋은 면만 보고, 임대사업자제도를 과감히 공격적으로 풀었습니다. 혜택을 많이 주고. 그때 4년 임대와 8년 임대 두가지를 줬는데요. 단기 임대와 장기 임대. 근데 아시겠지만 사회단체에서 비판이 많았죠. 혜택이 너무 많다, 과도하다. 그래서 문재인 정부에서 바꿉니다. 단기임대는 폐지 수준으로 가고 장기 임대는 유지하는 수준으로 바뀌었는데 단기 임대 사업자들이 만료가 되면 1년 안에 매도하지 않을 경우 세금이 붙습니다. 감면받는 게 다시 추징되는 거예요. 그분들 물량이 4년을 역산해서 계산해보면 2018년도에 매입하신 분들은 올해 만료가 되겠죠? 여기에서 1년 안에 매도하셔야 하니까 매물이 나오겠죠. 그럼 내년에 또 2019년도에 하신 분들 매물이 나오겠죠. 이렇게 연속적으로 매년 평균 잡아 보면 3만~4만 가구가 별도로 시장에 많이 나오고 있다. 그런 보이지 않는 부분까지 가세하겠죠.

[앵커]

가격 하방 요인들이 많이 있다는 말씀이신데. 단기임대사업자 매물도 나오고, 영끌들의 매물도 있다고 하셨는데. 영끌들의 매물이라면 가격 하락을 견디지 못해서 패닉셀링하는 분들인 것 같은데, 그런 분들도 있어요?

[한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수]

당연히 있습니다. 

[앵커]

지금 나오고 있어요? 어느 정도예요?

[한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수]

왜냐하면 대출을 한 60~70% 받으신 분들이 특히 서울 지역, 고가 지역은 견디기 힘든 수준이 됐습니다. 왜냐하면 보통 우리가 서울에 가구 소득에서 근로자 평균으로 따져보면 연소득 6,000~7,000 이하 분들이 70%에 가깝습니다. 그분들의 실수령액을 따지면 480~550 사이거든요. 그럼 우리 최저생계비 200~250을 빼면 한 200~250이 가용 자금인데, 주택을 사는 데. 수요는 있겠죠. 그거를 만약 매입했다 했을 때 그때는 이자가 2%였습니다. 풀로 그거를 활용해서 자기가 가능한 200~250은 내가 부담할 수 있겠다고 판단하신 분들이, 영끌하신 분들이 계시잖아요. 19년도도 있었고. 20~21년 계속 됐는데, 그분들 중에서 과도하게 레버리지가 많은 분들. 그분들은 특히 가정이 있으면 더 견디기 힘들겠죠. 고정 지출은 정해져 있는데 이자 부담이 올라가면 그걸 자산을 채워줄 유동성이 없으니까. 그렇다고 2금융권 가서 10% 이자를 빌릴 수도 없고. 여러 가지 문제에 부딪히니까 이 분들은 사실 팔아야 하는 입장에 처하는 분들이 있습니다. 그리고 18, 19년에 사신 분들은 영끌하셨어도 그때 가격에 비해선 지금이 높지 않습니까, 아직은? 조정이 아직 덜 됐으니까? 지금 파는 것이 그나마 낫다고 판단하는 영끌하신 분들도 계시죠.

[앵커]

현재 수준이 그나마 살때보다 조금 높은 수준이다?

[한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수]

높은 수준이니까 지금 주택 가격이 내려갈거라고 판단 되면 지금 팔고 내려갔을 때 다시 사는 게 수요자 입장에서 최대한 효율적인 자산 방법이니까, 그분들까지 가세하니까 매물들이 과도하게 나오고 있는 거죠.

[앵커]

그렇군요. 그러다보니 실질적인 초과 공급 상태라고 봐야겠네요. 초과 수요에서 초과 공급.

[한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수]

매물이, 초과 매물이 워낙. 

[앵커]

신규 아파트 공급 물량을 보면 올해 정부가 계획하거나 예상했던 것보다 오히려 분양 공급 물량이 훨씬 줄어들었다. 분양가 규제라든지 원가가 올라가서. 그런 건 공급 압박 요인을 좀 상대적으로 적게 작용하는 겁니까? 어느 정도 공급 물량이 줄었습니까?

[한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수]

지금 서울의 적정. 서울의 예만 들어서 죄송한데. 시청자분들이 반추해서 생각하시면 되는데, 서울의 평균 적정 물량이 일반 전문가들이나 학자들께서 3만~3만 5천을 보고 있습니다. 그 물량이 나왔을 때 물론 경제 변화에 따라 차이는 있는데 평균적으로 적정 물량으로 보고 있거든요. 그럼 그거보다 적으면 공급이 부족하다고 판단하는 거죠. 그럼에도 불구하고 이명박 정부 때도 공급이 부족한데 집값이 내려간 적이 있거든요. 지금 물량은 계산해 보면 평균 수량에 비해 올해 같은 경우 반 정도 됩니다. 한 1만 5천~2만 건이 안 되는데요. 그래서 작년에 기억하시겠지만, 올해 주택 가격 폭등할 거라는 기사 많이 보셨을 거예요. 폭등할 거라고 해서 뉴스가 엄청 판을 쳤잖아요. 그러나 지금 정반대 상황이 와서 수요자분들이 혼란스러우셨을 텐데 그걸 이렇게 생각하시면 됩니다. 공급 수요의 원칙이 마사엘이 만들었지만, 기본 다른 전제 조건이 고정적이고 안정적인 상태라는 펀드멘탈이 안정적인 것을 가정하고 수요 공급 이론이 있지 않습니까. 거기에서 다른 요인들이 변하면 이것도 변하거든요. 쉽게 말하면 수요와 공급 곡선에 평균점이 있는데 가격이 너무 비싸면 당연히 수요는 없어지게 되잖아요. 지금 우리가 해석할 건 시장은 가격이 너무 높은 걸로 판단하는 게 합리적이고, 지표들도 그걸 다 가리키고 있습니다. 지금의 수요 공급의 문제는 가격의 큰 변수가 제일 크지 물량의 문제는 아니다. 부차적으로 돌아섰다라고 말씀드리겠습니다.

[앵커]

그러니까 새로운 물량 공급이 안 되더라도 그게 공급이 적은 게 아니고, 가격 때문에 수요가 줄었기 때문에 수급이 역전이 되어버린다는 거군요. 그런 상황이고, 3년 정도 가격이 떨어질 거다. 이런 상황에서, 그러면 그렇게 떨어질 거라는 위험한 미래 상황에서 집이 없는 분들은 그래도 집이 마련하고 싶고, 다주택자는 어떻게든 처분해야 하고, 여러 가지 전략이 필요할 텐데… 무주택자 또는 1주택자. 상황이 다를 것 같아요. 상황별로 어떤 전략을 세우는 게 좋을까요?

[한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수]

일단 무주택자부터 말씀드리면 손 놓고 계실 것이 아니고, 사전 청약 물량은 시세 대비 60~70% 선인데요. 주택가격이 하락하면 주위 시세 감정가를 비교해서 60~80%까지 정부에서 정하거든요. 향후 나오는 사전청약 물량이, 주택 가격이 10% 정도 내려가면 기존에 나왔던 사전청약 물량보다 조금 다운되는 효과가 있습니다. 분양 가격이. 그래서 사전청약에 관심 가지면서. 그건 또 당첨되셨는데 마음에 안 드시면 포기해도 불이익이 별로 없거든요. 그런 부분을 활용하시고, 보험이라 생각하고 드시고. 금리 인상이 멈출 때, 그리고 거래량이 늘어날 때 내년 중하반으로 보고 있습니다. 그때부터 시장을 조금 면밀하게 보셔야겠죠. 보시면서 사람들 심리가 아직 비싸다고 판단되면 이어질거고, 어느 정도 저점에 가면 다시 움직이지 않겠습니까? 거래량이 늘어나겠죠. 그때 사전청약 신규 분양 말고 기존 주택에 대해 관심 있으신 분들은 시장을 체크하시면서 접하시는 게 좋고요. 1주택자는 이제 일시적 2주택자 제도가 완화되거든요. 그래서 마음에 드는 곳이 있다면, 특히 수도권에 비규제 지역이 많이 생겼습니다. 그래서 평형수를 늘린다든지 조금 더 신도시로 가고 싶다는 분들은 일시적 2주택자 중에 85제곱 초과인 경우 추첨제가 많습니다. 집이 있어도 추첨을 받을 수 있어요. 그걸 활용하시면서 평형을 넓히거나 좋은 곳으로 움직이시는 게 좋고. 그리고 기존 시장도 마찬가지죠. 기존 시장도 같이 보시면서 가시면 되고. 다주택자는 2가지로 나뉘는 것 같습니다. 여력이 있으시면 당분간 3~4년 충분히 자기가 감내할 생각을 해보시고, 자기 자산의 형태가 임대주택이나 다주택자라서 임대를 준 주택들이 많은데 월세가 많은 경우는 별 부담이 없지만요. 전세 레버리지를 갖고 계신 분들중에는 전세 가지신 분들이 나가실 경우 보증금을 환불해주는 상황이 있지 않습니까? 전세 가격이 하락하면? 전세 가격이 하락할 때를 대비해서 그거에 대한 환불 능력이 내가 없다면 심사숙고해서 집을 한두 개 팔아서 유동 자금을 마련하시는 게 합리적이고, 만약 레버리지가 많은 분들이면 잘못 순간적으로 가게 되면 IMF나 글로벌 때 제 지인들이 10개, 50개씩 가졌다가 파산한 분들이 많습니다. 좀 냉정하게 가격이 10%, 20%, 30% 내려갈 때 내 자산 상태를 체크하셔서 시나리오를 만들어 보시고 내가 감당할 만하면 가시는 거고, 못 하시면 자산 관리를 조정하시는 게 필요하다고 봅니다.

[앵커]

냉철하게 금리인상에 따른 자금 부담을 철저히 따져보라는 이야기네요. 잘 알겠습니다. 『더 위험한 미래가 온다』. 부동산편을 쓰신 한문도 연세대 정경대학원 겸임교수였습니다.