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■ 경제현장 오늘 '이슈체크' - 고종완 한국자산관리연구원장 

윤석열 정부가 지난 16일 대대적인 주택 공급 대책을 발표했지만 정작 부동산 시장에서는 잡음이 더 커지고 있습니다. 일산, 분당 등 1기 신도시 주민들은 재건축이 늦어질 거라며 잔뜩 화가 나 있죠. 1주택자 종부세 완화 대책은 국회의원들의 무성의한 입법 태도로 자칫 물 건너갈 위기에 빠졌습니다. 부동산 시장의 문제점들 자세히 점검해보겠습니다. 고종완 한국자산관리연구원장 나오셨습니다.



[앵커] 

주택 공급 대책 발표했는데 여러 가지가 시끄럽습니다. 공급 대책 이후 집값 하락세가 뭔가 조금 확연한 것 같이 보이는데, 이게 하락세의 큰 시작입니까? 어떻게 봐야 됩니까? 

[고종완 한국자산관리연구원장] 

저는 하락세의 시작이라고 보고 있습니다. 하나씩 따져보면 부동산 경기가 문재인 정부 때 많이 올랐지 않습니까. 5~7년 간 장기 급등했고요. 그 이후에 올해부터 부동산 시장의 흐름 변화가 나타났다. 큰 변화는 지방에서 시작된 하락세가 세종, 대전을 지나서 수도권으로. 그리고 부동산 심장부라고 볼 수 있는 서울 강남, 강남 중에서도 핵심의 핵심인 서초, 그리고 요즘 용산이 대통령실 이전으로 강남 못지않게 핵심 대장주로 부상했잖습니까. 그래픽에서 나오고 있습니다만, 한국부동산원 자료지만 전국 집값이 내리고 있다는 점은 예사롭지 않다고 볼 수 있고요. 이런 현상은 저는 개인적으로 올해 말~내년 봄 이사철까지는 거래 가뭄 속에 가격 하락 현상이 이어질 것으로 전망하고 있습니다. 



[앵커] 

내년 봄까지는 지금 하락세가, 일단은. 

[고종완 한국자산관리연구원장] 

내년 봄 3~4월 집값이 어떻게 될지 저도 관심 있게 지켜보고 있습니다. 만약 그때 다시 집값이 오르면, 그때 가서 예를 들어 금리 상승이 멈춘다든지 전셋값이 오르다든지 하게 되면 상황은 또 다르게 봐야 될 거 같습니다. 

[앵커] 

서울 대장주라고 하는 서초까지. 집값은 접어두고 1주택자 종부세 완화 정부가 발표를 해놓고 국회가 늦장 대응해서 혼란이 우려된다. 우선 정부의 1주택자 종부세 완화 내용은 어떤 겁니까? 

[고종완 한국자산관리연구원장] 

윤석열 정부 대통령 선거 때부터 공약으로 나온 건데요. 1주택자에 대해서는 아무래도 종부세 부담을 완화해줘야겠다는 게 윤석열 정부의 공약이었습니다. 근데 1주택에 대한 세금을 14억 원 까지 부가 기전을 올해는 낮춰주겠다고 했는데 이것도 실행은 어렵게 된 걸로.

[앵커] 

지금 11억인데 14억으로.

[고종완 한국자산관리연구원장] 

내년부터는 12억 원으로. 조금 복잡하죠. 

[앵커] 

14억이면 시가로 20억은 되겠네요. 

[고종완 한국자산관리연구원장] 

20억 까지는 안 될 수 있어도 그렇게 볼 수가 있겠습니다. 그리고 1주택자에 대한 세금은 대폭 완화해준다고 볼 수 있고요. 일시적 2가구 주택에 대한 예외도 늘려서, 예를 들면 이사 등으로 일시적 2가구 주택이 됐는데 종전 주택을 2년 이내에 판다든지 이렇게 되면 예외. 지금 나오고 있습니다만, 상속 주택, 부모님으로 상속받았을 때 수도권은 6억 원, 지방은 3억 원. 주택에 대해서도 예외로 해준다. 그리고 지방 저가 주택이라고 해서 3억 원 이하 주택에 대해서는 세금을 줄여준다는 내용이 주류를 이뤘는데 이런 것들이 입법 사항입니다. 

[앵커] 

부부 공동명의도 예외적으로 1주택자로 해서 14억까지 받을 수 있는 것도 포함되어 있었던 거 같은데. 

[고종완 한국자산관리연구원장] 

포함되어 있습니다. 중요한 것은 이런 것들이 물거품이 될, 시행되기 어려워졌다. 여소야대고 입법 사항이잖아요. 종부세법 특별법 같은 걸 개정해야 되는데, 이런 것들이 현재로 봐서는 정기 국회가 남아있지만 전체적으로 올해는 물 건너 간 게 아닌가. 제대로 합의가 안 되면 시행이 안 될 가능성이 현재는 높아 보입니다. 

[앵커] 

정부가 약속한 걸 못하게 되면 엄청난 반발과 혼선이 생길 텐데, 시점만 좀 늦어져도 문제가 됩니까? 국세청에서 미리 안내를 하지 못하면.

[고종완 한국자산관리연구원장] 

안내를 해야 되는데 8월 중에는 법이 통과돼야 12월 1일부터 실제 종부세 납부일이거든요. 12월 1일~12월 15일. 그렇게 되면 국세청에서는 아무래도 11월에 고지서를 발행해야 되잖아요. 지금 화면에도 잘 나오고 있습니다만, 이런 것들이 소위 말하면 대통령은 앞으로의 입법 일정에 따라 차이는 있겠습니다만, 현재로서는 시행되기가 쉽지 않다고 볼 수 있습니다. 

[앵커] 

9월 16일부터 30일까지 신고서를 제출해야 되는데, 법이 통과가 안 된다면 신고서를 제출하지 못한다. 그러면 난리인데.

[고종완 한국자산관리연구원장] 

그래서 12월 1일부터는 실제로 세금 납부가 시작돼야 하는데 마감은 15일이고요. 이런 일정으로 볼 때 현재 여야가 합의하지 않고 입법이 통과되지 않으면 올해 정부가 발표했던 이런 종부세 완화는 좀 어렵지 않을까 예상됩니다. 

[앵커] 

좀 늦게라도 종부세 법안, 과세 특례, 조세에 대한 특례 법안이 통과되면 늦게라도 가능한 거죠? 

[고종완 한국자산관리연구원장] 

지금부터라도 여야가 합의해서 빠르게 추진되면 가능할 것으로 봅니다. 

[앵커] 

왜냐하면 종부세 특례, 혼자, 개인이 신고한다는 게 굉장히 어렵거든요. 실수할 수도 있고. 국세청에서 안내를 해줘야 하는데. 

[고종완 한국자산관리연구원장] 

안내도 해야 하고 보통은 종부세라는 게 굉장히 세금 부담이 높거든요. 다주택자나 부동산을 많이 보유하고 있는 부동산 부자들 같은 경우에는 세무사 도움을 받는 경우가 많습니다. 

[앵커] 

1주택자 지금은 11억인데 올해만 14억으로 올리는 거. 야당이 만약 협조를 안 하면 곤란하겠네요. 

[고종완 한국자산관리연구원장] 

어렵죠. 내년부터는 12억으로 올린다고 정부는 발표했죠. 그런 것들이 전반적으로 차질이 빚어질 것으로. 세율도 중요한데요. 부동산 세율을 보면 다주택자 같은 경우 1.2~6%. 6% 세금은 굉장히 높은 거예요. 앞으로는 다주택자들의 종부세 소위 말하면 중과가 사라지거든요. 그래서 0.5~2.7%. 최대치가 절반으로 줄었잖아요. 그리고 물론 이게 금액에 따라서 조금 다르죠. 과세 표준액에 따라서 다르긴 하지만 일반 세율도 많이 줄었고, 다주택자 세금이 많이 줄었다. 이렇게 대폭 줄었다는 것은 다주택자 입장에서는 반가운 일이죠. 이런 부분도 사실 입법을 통과해야 해서 사실은 야당은 반대하고 있습니다, 제가 알기로는. 왜냐하면 부자 강세다 이래서. 때문에 저 같은 경우도 정부가 발표했다고 해서 다 되는 건 아니고 저는 부동산을 많이 가진 사람은 사실 소득도 그렇고, 재산이 많으면 세금은 좀 내는 게 맞죠. 하지만 문재인 정부 하에서 너무 단기간에 급격히 올랐기 때문에 과다한 세금 폭탄이나 과다한 부분은 조정되는 게 맞다고 봅니다. 

[앵커] 

다주택자는 그렇고, 1주택자 종부세 완화만이라도 국회의원님들이 당내 싸우지 말고 빨리 법안을 처리해서 혼선을 줄였으면 좋겠습니다. 논란이 되고 있는 1기 신도시. 오늘(23일) 대통령도 말했고, 원희룡 국토교통부 장관도 나와서 진정시키느라 애먹고 있는데, 마스터플랜 2024년 수립. 이게 너무나 늦는 것이다, 주민들은. 그렇게 잔뜩 화가 나있잖아요. 진짜 늦은 거예요? 

[고종완 한국자산관리연구원장] 

마스터플랜 개념을 시청자들을 위해 잠깐 설명할게요. 저희 같은 도시 계획 연구하는 사람들에게 중요한 단어인데요. 마스터플랜은 우리말로 하면 기본 계획에 속합니다. 기본 계획, 종합 계획으로 번역합니다. 그리고 기본 설계라고 합니다. 말하자면 어떤 도시 개발을 할 때 가장 기본이 되는 내용이 뭔가 하면 주택, 교통망, 상업 시설, 공공시설 같은 것들을 어떻게 넣을 것인가. 두 번째는 블록별로 하는 게 아니라 재건축은 단지별로 하는데 그게 아니라 도시 전체를 대상으로 합니다. 여기에 따른 주택은 얼마를 넣고, 교통망 계획은 어떻게 세우고, 공공·상업시설은 어떻게 배치할 것인가. 큰 대략적 그림이죠. 이게 마스터플랜인데 마스터플랜을 짜는 건 시간이 많이 걸립니다. 보통 용역을 줍니다. 용역을 주면 1년 이상 걸립니다. 제가 정부를 변호하는 게 아니라, 지금 발주하면.

[앵커] 

곧 용역을 준다고 원희룡 장관이 이야기하는 거 같아요. 

[고종완 한국자산관리연구원장] 

그래도 언제 이게 완료되냐. 외부 용역을 주면 내년 말쯤, 2023년이 됩니다. 빠르면 내년 말, 늦으면 2024년이 돼야 마스터플랜에 충실한 계획이 나올 수 있는 거죠. 이 개념을 국민들께서, 그러니까 대통령이 한 말이 뭐냐면 왜 마스터플랜의 개념을 국민들에게 제대로 설명 안 해서 마치 공약을 파기하고 지키지 않는다, 실망을 준다는 이야기가 나오고 있는. 여론이 좋지 않아요. 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동의 아파트 가격이 1-2억 씩 떨어지고 있습니다. 그러니까 주민들은 뿔이 났잖아요. 거래도 안 되고. 그러니까 주민들 입장에서는 뒤통수를 맞았다. 공약을 지키지 않는다는 뜻인가? 심지어 다음 총선 때 또 써먹으려고 하느냐 하는 불필요한 이야기도 나오는데. 이 방송을 보는 시청자분들은 아까 제가 말씀드린 마스터플랜이란 무엇이고 상당히 단기간에 이뤄지는 게 아니고 용역을 하면 보통 지구단위 계획도 1년 걸리는데 마스터플랜은 장기간 걸릴 수밖에 없다. 이건 팩트가 맞아요. 다만 한 가지 드리고 싶은 말씀은 그럼에도 불구하고 설명을 잘 못한 부분도 있지만 당초 기대감이 너무 컸어요. 무슨 이야기냐. 여야 구분 없이 이재명 후보도 그랬고 양쪽이 신도시에 가서 곧 될 것처럼 빠르게 할 것처럼. 조만간 재건축이 이뤄질 것처럼. 그리고 특별법을 빠르게 만들겠다는 공약을 양쪽이 한 거예요. 그래서 저도 그렇고 전문가, 주민 입장에서는 1기 신도시는 대통령이 당선됐으니까 빠르게 갈 줄 알았죠. 당장 재건축 밑그림이 나오고 그런데 이런 것들이 안 된 것에 대한 실망감의 표출이라고 생각하고. 한 가지 당부 말씀을 드리면 내년 말이라도 빠르게 나오고 만약 마스터플랜이 잘 짜여진다면 이후에는 속도를 낼 가능성은 높을 것으로 보입니다.

[앵커] 

지금 1기 신도시가 30만 가구잖아요. 

[고종완 한국자산관리연구원장] 

29만 가구가 넘죠. 

[앵커] 

그 가구를 종합적으로 이주 계획도 세워야 하고, 주민들의 의견을 듣는 공청회도 해야 하고. 인프라 마련, 마스터플랜 세우는 게 문제가 아니고, 세운 이후도 오랜 시간이 걸리는 거 아닐까요? 

[고종완 한국자산관리연구원장] 

마스터플랜이 나오고 나면 사실은 5기 신도시의 장점이 있어요. 입지가 좋고 기반 시설이 잘 돼 있어요. 다만 집만 조금 낡았을 뿐이죠. 가장 큰 문제는 용적률이에요. 이미 기존 용적률이 좀 높아요. 그러니까 어떻게 잘못하면 과밀 개발이 될 수 있잖아요. 아마 정부도 고민하는 게 과밀 기반, 기반 시설 부족 없이 어떻게 빠르게 할 것인가. 지금 화면에도 나오고 있지만 1기 신도시에 계신 분들은 조금 늦어지는 측면, 재건축도 보면 보통 10년 이상 걸리잖아요. 장기 사업임을 가만하면 1-2년 늦어지는 거 속상할 수도 있겠지만, 새 아파트가 들어서고 이때까지는 자산 가치 상승 가능성이 꽤 높을 것으로 기대된다는 점에서 인내하고 기다리는 것도 방법이 아닐까 봅니다.

[앵커] 

마지막으로 1기 신도시 재정비를 위한 특별법. 1기 신도시만 대상으로 특별법을 만들 수 있나 하는 의구심을 갖는 분들도 있는데 어떻게 보세요? 

[고종완 한국자산관리연구원장] 

두 가지 불만이 있는 거 같습니다. 불만이라기보다는 차별성일 수도 있고. 소위 강남, 여의도, 목동, 노원 같은 재건축 밀집 지역에서는 우리보다도 더 특혜를 주는 게 아닌가 하는 불만이 있을 수 있고. 두 번째는 특별법은 언제, 어떻게 마련되는가. 특별법 관련해서 저도 국회에서 토론회도 여야 의원이 주도하는데, 저도 두세 번쯤 나간 적이 있는데 문제는 여야의 생각이 좀 다르고, 주민과 세입자의 생각이 다르고. 이런 예는 외국에도 많지 않아요. 신도시를 다시 재창조하는 경우는 사례도 많지 않아서 개인적으로 올해 내에 특별법을 만들고, 특별법에 근거해서 빠른 속도로 마스터플랜이 나오고 속도전을 폈으면 하는 바람입니다. 

[앵커] 

부동산 시장 논란들 점검해봤습니다. 고종완 한국자산관리연구원장이었습니다.