SBS Biz

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 진행 : 손석우 / 출연 : 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

윤석열 정부가 취임 후 첫 부동산 공급 대책을 내놨습니다. 향후 5년에 걸쳐 전국에 270만 호를 공급하겠다는 계획인데요. 이를 위해 각종 규제를 완화하고 공공 중심 공급에서 민간 중심으로 패러다임을 옮기는 등 기조 변화도 눈에 띄는데요. 실현 가능성과, 집값에 미칠 영향 등을 놓고 의견이 분분합니다. 전문가와 자세한 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 주요 내용은 앞으로 5년간 서울 50만 가구를 포함 전국에 270만 가구의 주택 공급대책이 나왔습니다. 이를 위해 각종 규제를 완화하고 공공 중심 공급에서 민간 중심으로 패러다임을 옮기겠다는 내용입니다. 이른바 좋은 공급을 하겠다는 목표도 있는데요. 어제(16일) 전반적인 내용 어떻게 보셨나요?

- 정부, 서울 50만 호 등 전국에 5년간 270만 호 공급
- '국민 주거 안정 5대 전략' 도심공급 확대·주거환경 혁신
- 규제 풀고 민간활력 제고…각종 인센티브로 공급 속도
- 민간도심복합사업 유형 신설…도시혁신계획구역 검토
- 수도권 등 직주근접지에 신규택지 지속적으로 조성
- 무주택, 청년원가주택·역세권 첫 집…시세 70% 이하
- 추경호 "부동산 정상화 과제, 보다 속도감 있게 추진"
- 원희룡 "주거 안정 실현, 국민 목소리 듣는 데서 출발"
- 집값 하향 안정세 속 '공급 폭탄'…일부 필요성 의문
- 정부 "수도권 20∼30% 부족…공급 여력 확보 차원"

Q. 당초 공약인 250만+α에서 20만 호가 늘어났습니다. 연평균 54만 호가 공급이 될 텐데요. 지역과 사업방식에 따라 나뉠 수 있을 것 같습니다. 민간주도로 수요가 많은 도심이나 역세권에 공급이 원활히 이뤄지도록 관련 규제를 완화하고 민간에 다양한 인센티브가 주어질 예정이에요?

- 정부, 서울 50만 호 등 전국에 5년간 270만 호 공급
- '국민 주거 안정 5대 전략' 도심공급 확대·주거환경 혁신
- 규제 풀고 민간활력 제고…각종 인센티브로 공급 속도
- 도심 내 재개발·재건축, 도심복합사업 등 52만 호 공급
- 4기 신도시 등 공공택지 88만 호…민간 자체 130만 호
- 전 정부, 공공주도 공급방안 추진…尹정부, 민간주도
- 정비사업 관련 규제 완화…민간 다양한 인센티브 부여
- 정부, 수요 많은 도심·역세권 원활한 공급 방안 노력

Q. 신규택지를 통해 88만 호를 공급합니다. 4기 신도시 등을 통해 공공택지를 조성하겠다는데요. 공공택지 개발이 빠르고 확실한 공급 방법이기는 합니다만 신규택지를 발굴하는 것이 쉽지 않습니다. 1기 신도시 개발 계획도 재창조 수준이라고는 하지만 결국 내후년으로 밀리면서 신도시가 예상처럼 잘 진행될까 하는 의구심도 들어요?

- '4기 신도시' 88만 호 공급 예정…고밀·압축개발 추진
- 예타 면제·보상제도 개선·통합심의 확대 '공급 속도전'
- 통합개발 허용·금융지원 강화…소규모 정비사업 활성화
- 내년까지 15만 호 신규택지 발굴…시장 상황 따라 조정
- 역 접근성 따라 개발밀도 향상…'컴팩트 시티' 콘셉트
- 1기 신도시, 2024년 재창조 수준 '마스터플랜' 수립
- 1기 신도시 주민들 특별법 등 기대…구체적 계획 전무
- 3기, GTX 교통 인프라 확대 언급…또 밀린 1기 신도시
- 1기 신도시 주민들 "결국 1년 반 또 기다려야 하는 셈"

Q. 부동산 시장의 최대 관심 사항이었던 재건축 안전진단과 초과이익 환수제 개선은 가이드 라인만 나왔을 뿐 구체적인 방안 제시를 유예했습니다. 어떻게 보시나요?

- 재건축부담금 감면·안전진단기준 완화 구체 방안 유예
- '재건축 걸림돌' 재건축부담금 감면 방안 다음 달 공개
- 재건축 안전진단, 평가항목 조정 등 개선안 연내 발표
- 원희룡 "일방적 안전진단 기준 발표로 끝날 문제 아냐"
- 노후 주택별 다른 상황…"정밀한 접근·협의 과정 필요"
- 재초환 개선 방안에 관련 "법률 개정이 필요한 사항"
- 원희룡 "국토부가 재초환 결론 미리 제시하면 혼란"
- 재초환 개선안, 국회 입법 과제로 9월 중 방안 제시

Q. 생애최초 주택 구입자의 초기 부담을 낮추고 내 집 마련을 조금 더 쉽게 하기 위한 다양한 방안도 마련됩니다. 일단 청년 원가주택과 역세권 첫 집이 마련되고요. 내 집 마련 리츠주택도 도입한다는데 어떤 개념인가요?

- 청년원가·역세권첫집 통합…공공택지 30% 이상 공급
- 무주택자에 건설원가로 공급 예정…3기 신도시 집중
- 도심정비사업 용적률 상향…기부채납 물량 활용 공급
- 무주택자 부담능력 고려, 시세의 70% 이하 공급 예정
- 주택 매매 시 시세차익의 70% 수분양자…공공 몫 30%
- 40년 이상 저금리 장기대출…청년·신혼부부 등 대상
- '내 집 마련 리츠주택' 최장 10년 거주 뒤 분양 선택
- 조기분양 허용…입주자 선택권-사업자 사업여건 개선
- 입주 시 분양가 절반 선납…나머지, 분양 전환 시 납부
- 끊어진 주거사다리 복원…"내 집 마련 빈틈없이 지원"

Q. 이번 대책에 재해 취약주택 거주자에 대한 지원 방안도 담겼는데요. 반지하라는 주거 형태의 열악함을 알면서도 본인이 살던 터전에서 이주하는 것 또한 강제적으로 할 수 없는 부분입니다. 무엇보다 경제적인 부분이 클 텐데요. 서울시는 반지하를 없애겠다며 반지하 가구가 지상으로 이주할 때 2년간 월20만원씩 지원한다고 합니다. 반지하에서 지상으로 이주할 때 2천만원 든다는 얘기도 있던데 현실성이 있을까요?

- 침수 '반지하' 실태조사…임대주택 이주·개보수 지원
- 학교·직장 가까운 곳에 저렴한 임대료로 공급 예정
- 강제 이주 '불가'…침수 방지시설 설치 등 비용 지원
- 반지하 거주 61% 서울 집중…싼 임대료에 직주근접
- 서울시, '지하·반지하 거주가구를 위한 안전대책' 발표
- '지하·반지하 주택' 일몰제 추진…10~20년 유예기간
- 특정 바우처 신설, 지상층 이주 2년간 월20만원 지원
- 반지하 거주민들 "반지하 없어지면 먼 곳으로 밀려나"
- 정부, 서울시의 '반지하 원천 금지'엔 신중론 입장

Q. 이전 문재인 정부에서도 역대 최대 규모라며 257만 호 공급 대책을 내놨었습니다. 이를 뛰어넘는 공급량이기는 하지만 실현 가능성에 대해서는 고개가 갸우뚱 해집니다. 계획만 있을 뿐 구체적인 내용이 아직 나오지 않았지만 지금 나온 내용만으로도 법 개정이 필요한 부분이 많은데요. 여소야대 형국에서 쉽지 않아 보여요?

- 윤석열 정부, 향후 5년 270만 호 공급…수요자 '관심'
- 270만 호 '역대 최대' 물량…계획대로 공급 '미지수'
- 文 정부, 임기 후반기 '공급 폭탄'…택지 확보 등 차질
- '인플레와의 전쟁' 기준금리 급등…부동산 경기 위축
- 아파트 분양시장 '꽁꽁'…밀어내기식 주택 공급 논란
- 집값 하락기에 270만 호 공급…"미분양 증가 우려도"
- 과도한 공급대책·무분별한 규제 완화…시장 자극 우려
- 전문가 "공급 시그널 긍정적…변수 대응 유연성 필요"

Q. 금리 인상기 속에서 아파트 매매 심리가 한껏 위축돼 있습니다. 한은이 속도 조절을 할 수 있다는 기대감도 나오지만 올해 추가적인 금리인상은 기정사실화 돼있는데요. 정부도 현재 부동산 시장에 대해 하향 안정세라는 판단을 하고 있습니다. 당분간 이 분위기가 지속이 될지 부동산 후속 대책 등에 다시 들썩일지 거래가 실종됐다고 해도 실수요자들의 관심은 여전할 텐데요. 남은 하반기 부동산 시장, 어떻게 전망하시나요?

- 정부, 부동산 전반 하향 안정…하반기 약보합세 전망
- 추경호 "안정세 확고한 지역, 규제지역 추가 해제"
- 기준금리 인상·경기 침체 우려 등 매수세 크게 위축
- 추경호 "강남 4구 등 일부 지역도 6월 이후 안정세"
- 정부, 대규모 공급 대책에도 매수세 회복엔 미지수
- 주택경기 침체·경기 위축…미분양·미계약 증가 과제
- 거래 절벽에도 실수요자 관심 여전…하반기 전망은

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)