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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

금리와 부동산은 역의 관계라고 합니다. 금리가 오르는 시기에 부동산 가격은 조정을 받는다는거죠. 올해 집값이 본격적인 조정을 받기 시작했다는 분석이 나오는 가운데, 하반기 부동산 시장의 흐름에 관심이 쏠리고 있는데요. 새 정부의 부동산 정책이 하반기에 본격화될 것이라는 점도 주요 변수가 될 것으로 보입니다. 하반기 부동산 시장, 전문가와 함께 꼼꼼히 짚어보겠습니다.

Q. 정책이 어떻게 될지, 금리가 어떻게 될지, 하물며 전쟁이 언제 끝날지조차 집값에 영향을 미치면서 이런저런 하소연이 나옵니다. 최근 부동산 시장 가격 움직임을 보면 서울 집값이 계속 하락하고 있고 외곽지역은 낙폭이 더 커지고 있는데요. 최근 부동산 분위기 어떻습니까?

- 서울 집값 5주 연속 하락…외곽지역 위주 낙폭 확대
- 매물 늘어나는데 매수심리 위축…금리 인상 등 영향
- 지난주 서울 아파트값 - 0.03%…하락 폭 증가 추세
- 추가 금리 인상 우려·매물 적체 영향 등 관망세 지속
- 아파트 매물, 양도소득세 중과 한시 배제 이후 증가
- 서울 아파트 거래 '가뭄'…매수 심리 8주째 하락
- 서울 아파트 매매수급지수 87.0…지난주比 1.1p↓
- 서울 25개 자치구 중 서초구만 상승…21개구 하락
- 노원·강북·강동 등 하락폭 확대…인천·수원도 찬바람

Q. 각종 기관에서 하반기 부동산 전망을 줄줄이 하향 전망하고 있습니다. 국민들도 집값이 떨어질 거라고 보는 비중이 늘어났어요?

- 3년 만에 뒤바뀐 집값 전망…올 하반기 '하락>상승'
- 올 하반기 집값 하락 응답 비중 14%→38%로 확대
- 경기침체에 하락 전망…"물가 오르며 소비여력 하락"
- 정부, 물가 잡기 위해 빠른 금리 인상…이자 부담도
- 대출 규제로 매수세 약화…가격 부담에 거래량 부족
- 서울 등 중심지 위주 아파트 가격 상승 전망은 여전
- 풍선효과·전세가격 상승 등에 따른 가격 상승 우려도

Q. 집값 하락에 대한 기대감이 커지고 있지만 사실 오르는 곳은 한없이 오릅니다. 지역별 양극화는 점점 확대되고 있는데요?

- 올해 상반기 부동산 시장의 화두, 뚜렷해진 '양극화'
- 서초·강남·용산 등 고가주택 가격 급등…노도강 약세
- 상대적으로 저렴 노·도·강, 지난해 2030 '영끌' 집중
- 중저가 주택 가격 가파른 하락세…'똘똘한 한 채' 인기
- 다주택자들 세금 부담↑…주택 정리 후 고가주택 매매
- 한강변 최고가 아파트 단지들, 상반기 내내 신고가 행진
- 중저가, 대출규제 강화 '직격탄'…고가는 대출 영향 미미
- 서울 아파트 가격, 작년 말부터 누적 변동률 - 0.18%
- 서초구, 아파트값 최대 상승 지역…작년말보다 0.61%↑

Q. 첫 부동산 대책으로 6.21 정책을 내놓으며 8월 전세대란 가능성을 최대한 잠재우려 했지만 전세의 월세화와 가격에 대한 우려는 여전합니다 6.21 정책서 임대차3법을 일단 유지했지만 이 중 2법은 폐지를 염두하고 있다고요?

- 원희룡 "금리 상승 등에 폭발적 대란 가능성 적어"
- 국토부, 시장동향 면밀히 모니터링…"대책 세울 것"
- 6·21대책, 임대시장 안정화 방안에도 임대시장 '불안'
- 원희룡 "임대차2법 폐지…원상복구 아닌 새 대안 제시"
- 임대차법에 금리 인상까지…가파른 '전세의 월세화'
- 이달 말 임대차법 시행 2년…4월 '월세>전세' 역전
- 전셋값 오르고 이자 뛰고…"차라리 월세가 낫다" 의견
- 월세 비중 급증…서민·중산층 주거 부담 우려 목소리
- 지방보다는 수도권·구축보다는 신축, 월세 비중 높아

Q. 원희룡 장관이 모든 규제를 정상화하겠다고 밝혔습니다. 그리고 그 첫발로 투기과열지구 및 조정대상지역을 일부 해제했는데요. 전체는 아니고 일부만 해제했어요?

- 원희룡 "부동산 시장, 모든 규제를 정상화" 공언
- 세종 빼고 지방 투기과열지구 모두 해제…수도권 유지
- 정부 "시장 여전히 민감"…규제 철폐보다 제한적 완화
- 투기과열지구 49→43개…조정대상지역 112→101개
- 경기도, 안산시 단원구 4개동·화성시 서신면 등 해제
- "규제 확 풀릴 것" 신호 우려…서울·수도권 규제 신중
- 집값 최근 하향 안정 조짐…정부 '다시 자극할까' 조심
- 국토부 "4년 넘게 급등세…수그러들었다기엔 시기상조"
- 규제지역 완화·해제 방향성 설정…점진적 적용 전망

Q. 아무래도 규제가 해제되면 세 부담도 경감되고 매매가 더 활성화되지 않을까 싶습니다. 코로나19 팬데믹으로 커진 유동성에 영끌로 집을 산 사람들 중에는 금리 인상으로 매각을 원하는 분도 꽤 있을 텐데 숨통이 될 수 있을 듯한데요. 풍선효과 등 부작용 우려도 여전해요?

- 규제 해제된 지역 부동산 시장, 장기적 활성화 가능성
- 투기과열지구 해제 시 LTV 완화…DTI 40→50% 완화
- 주택 분양권 전매제한, 최대 5년→최대 3년으로 축소
- 규제 완화 폭 더 큰 조정대상 해제 지역들 '화색'
- 다주택자 규제 완화…양도세 중과·장특 배제 면제
- 전문가 "규제 해제 지역들, 매물 유통 자유로워질 것"
- 대출 이자 부담에 매각 원했던 집주인들 퇴로 마련
- 해당 지역 "반가운 호재, 금리 인상 등 지켜봐야"
- 해제 비포함 지역들 실망감…"서울 때문에 역차별"

Q. 이달부터 본격적인 여름 분양 시장이 열립니다. 규제지역이 일부 해제된 직후 분양이라 관심들이 높은데요. 전국적으로 규모가 어느 정도인가요?

- 7월 전국 3만 5,600여  가구 공급…하반기 분양 '가늠자'
- 수도권, 전체 33%인 1만 1,729가구……지방 2만 3,949가구- 
- 전년 청약물량 대비 118% 증가…서울은 15가구뿐
- 7월 첫째 주, 규제지역 조정 직후 3,100여 가구 첫 청약
- 규제지역 해제 지방 집중…기대보다 소규모 해제
- 분양시장, 여름 휴가철 비수기 돌입…"수요 둔화 전망"
- 서울, 7월 아파트 분양 물량 전무…"대장주 물량 없어"

Q. 이달부터 대출 환경에 변화가 있습니다. 때문에 이달 청약 시장은 변화된 대출 가늠자가 될 것으로 보이는데요. 생애최초 주택구매자 등에 대출 규제는 완화되지만 DSR 강화는 예정대로 진행됩니다. 주담대를 계획한 분들은 DSR 강화도 부담이지만 금리 인상기에 이자 부담도 상당한데요. 집을 사면 사는 대로, 내집 마련을 포기하면 포기하는 대로 걱정이에요?

- 7월 분양 시장, 하반기 대출 환경 변화 영향 시작
- '생애최초 주택구매자' LTV 80%·대출 한도 6억까지
- DSR 3단계 규제 강화 '예정대로'…이달부터 시행
- 총 대출액 1억 원 초과 차주, DSR 40% 규제 적용
- LTV 한도 높아져도 DSR 적용시 대출 가능금액 축소
- 금리 인상기, 가계 부채 증가 우려…경제 부실 뇌관
- '갚을 수 있을 만큼만' 대출…가계대출, 6개월째 감소
- 소득 적은 젊은 층, 장래 소득 반영 확대…효과 미지수

Q. 지난달 말 국토부가 민간 전문가와 함께 '250만호+α' 주택공급 계획을 마련하는 회의를 개최했습니다. 최대한 이른 시일 내에 반드시 실행할 수 있는 공급계획을 추진하겠다고 밝혔는데요. 정부가 강조하는 실행 가능한 공급 계획이 과연 있을지 그리고 결국 정답은 공급이라는 공식이 통할지, 하반기 부동산 시장 어떻게 예상하십니까?

- 국토부, 민간 전문가와 함께 주택공급 혁신위 개최
- 빠른 시일내 주택 '250만호+α' 규모 공급 계획 약속
- 원희룡 "새 정부 공급계획, 국민 삶 전반 망라할 것"
- 최대한 이른 시일·반드시 실행 가능 공급 계획 추진
- '속수무책' 부동산 시장 '안갯속'…올 하반기 전망은

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