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정부가 주거 이전에 따른 손실 보상비 등 정비사업 추진 시에 필수적으로 발생하는 비용을 가산비에 반영할 수 있도록 분양가 상한제를 개편합니다.

또 자재비 급등이 분양가에 적기에 반영되도록 기본형 건축비 비정기 조정 항목을 변경합니다. 고분양가심사제 역시 자재비 급등을 탄력적으로 반영하도록 자재비 가산제도를 도입하고, 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준도 변경합니다.

정부는 분양가를 현실화해 주택공급 속도를 높이겠다는 계획인데 분양가 상승이 불가피해 무주택자들의 내집마련 비용 부담이 커질 전망이다. 부동산원은 이번 개편안으로 정비사업 아파트 분양가 1.5~4% 상승할 것으로 전망하고 있습니다

국토교통부는 21일 정부서울청사에서 열린 윤석열 정부 첫 부동산 관계장관회의에서 이 같은 내용의 '분양가 제도 운영 합리화 방안'을 발표했습니다.

분양가 상한제는 택지비, 기본형 건축비, 가산비 등을 산정해 주변 시세의 70~80%로 분양가를 제한하는 제도로 문재인 정부 시절인 2020년 7월 말부터 민간택지에도 분양가 상한제를 적용했습니다.

신규로 짓는 아파트의 분양가를 눌러 집값 안정을 도모하기 위한 목적이었지만 분양가 상한제로 인해 분양이 미뤄지는 등 신규 주택 공급에 차질을 빚자 새 정부가 첫 부동산 관계장관회의에서 대폭 손질에 나선 것입니다.

정부는 우선 분양가 상한제를 대폭 손질합니다. 분양가 상한제는 택지비(땅값)와 기본형 건축비, 가산비로 이뤄지는데 앞으로는 가산비 항목에 세입자 주거이전비, 영업 손실보상비, 명도 소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비(이자), 총회 운영비를 반영토록 할 방침입니다.

주거 이전비와 영업손실 보상비는 토지보상법상 법정 금액을 반영하고, 명도소송비는 소송 집행에 소요한 실제 비용을 추가 반영합니다. 조합원 이주비용 조달을 위한 이주비 대출이자는 대출 계약상 비용을 반영토록 합니다.

다만 분양가의 급격한 상승을 막기 위해 이주 대출이자는 반영 상한을 두고, 조합 총회개최비·대의원회의 개최비·주민대표회의 개최비 등 총회 필수소요 경비는 총사업비의 0.3%를 정액으로 반영토록 합니다.

또 기본형 건축비와 관련해서는 급등한 원자재 가격을 적기에 반영하도록 비정기 조정 제도를 손질합니다.

현행 레미콘, 철근, PHC 파일, 동관 등 4개 자재 항목을 레미콘, 철근, 창호유리, 강화합판 마루, 알루미늄 거푸집 등 5개 자재 항목으로 변경합니다. 사용빈도가 높은 자재로 비정기 조정 항목을 교체하는 것입니다.

비정기 조정 요건도 단일품목 15% 상승 시 외에 비중 상위 2개 자재(레미콘·철근) 상승률 합이 15% 이상인 경우 또는 하위 3개 자재(유리·마루·거푸집) 상승률 합이 30% 이상인 경우 정기고시 3개월 내라도 조정하도록 변경합니다. 종전에는 4개 자재의 가격이 3개월 만에 15% 이상 오르면 비정기적으로 건축비를 조정할 수 있었습니다.

분양가 심사절차도 바뀝니다. 그동안에는 민간택지 택지비 산정 시 감정평가 결과를 부동산원에서 비공개로 검증했는데 앞으로는 택지비 검증위원회를 신설해 부동산원 외에도 해당평가사와 전문가 등이 검증에 직접 참여하도록 했습니다.

분양가 상한제와 별도로 주택도시보증공사(HUG) 고분양가심사제도도 자재비 급등에 탄력적으로 대응할 수 있도록 제도 개선에 나섭니다. 분양보증 시점 기본형 건축비 상승률이 최근 3년 기본형건축비 평균 상승률보다 높은 경우 분양가를 일부 가산하는 '자제비 가산제도'를 신규 도입합니다.

또 인근 시세 결정을 위한 비교단지 선정 기준을 기존 준공 20년 이내에서 10년 이내로 낮춰 분양가가 합리적으로 산정되도록 하고, 비교사업장 산정 시 주택도시보증공사의 세부 평가기준과 배점도 공개하는 방안도 추진합니다.

한국부동산원 이번 제도개선 영향으로 정비사업장 분양가가 약 1.5~4% 상승할 것으로 예상하고 있습니다. 다만 조합원수, 일반분양 세대수, 사업기간 등에 따라 분양가 상승폭이 달라집니다.