SBS Biz

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김인만 김인만부동산연구소장

집값 하락세가 본격화되는 걸까요? 철옹성 같던 서울 강남과 잠실 등지에서도 수억 원씩 떨어진 급매물이 등장하고 있습니다. 집값이 고점에 달했다는 인식과 금리인상 기조, 다주택자의 양도세 중과 유예 등이 작용한 결과라는 분석입니다. 다시 한 번 질문을 던지자면, 집값 하락세가 본격화되는 걸까요? 전문가와 자세한 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 정부가 양도소득세를 줄여 다주택자의 매물을 유도하겠다고 발표한 지 한 달이 넘었습니다. 덕분에 매물 증가세는 뚜렷하게 나타났는데요. 하지만 매수는 실종입니다. 매도자는 손해 보고는 안 팔겠다며 높은 호가에 내놓고 매수자는 정점 우려와 무엇보다 금리 인상기에 손쉽게 매수에 나서지 못하는 모습인데요. 일단은 매수자 우위의 시장이 계속되고 있다는 분석인데요. 지금 시장 분위기 실제로 어떤가요?

- 서울, 규제 완화 기대감에 집값 상승…다시 약세 전환
- 다주택자 양도세 중과 유예 시행 한 달간 매물 급증
- 서울 아파트 매매수급지수 89.4…올 4월 이후 최저치
- 3월 대선 이후 상승세…다주택자 세금 완화에 '주춤'
- 다주택자 절세 매물 증가…금리 인상 등에 매수 '관망'
- 약해진 매수세에 매물 '수두룩'…서울 3월比 27.6%↑
- 5월 서울 아파트 거래 1,418건…전년比 3분의 1 수준

Q. 대선 이후 다시 상승세를 보이던 집값이 하락세를 보이고 있습니다. 강남권도 7억 가까이 떨어진 실거래가가 신고됐는데 결국 집값은 매물 앞에 장사가 없는 건가요?

- '똘똘한 한 채' 흔들?…강남·송파 집값 수억씩 '뚝'
- 강남 '삼성힐스테이트' 84㎡ 3주 만에 6.9억 하락
- 한국부동산원 6월 첫째 주 서울 아파트 매매 0.01%↓
- 강남구, 2월 첫째 이후 12주 만에 오름세 멈추고 보합
- 부동산원 "다주택자 양도세 중과 배제에 매물 누적"
- 강남 일부 신고가 여전…3월 이후 10곳 중 4곳 신고가
- 서대문구·노원구 등 하락세…서초구·용산구 등은 상승

Q. 매수를 계획하고 있거나 무엇보다 지난해까지 영끌을 했던 분들은 최근 금리 인상이 공포스러울 지경입니다. 미국 금리가 41년 만에 최고치를 기록했다는 뉴스가 우리나라 부동산까지 영향을 미치는데요. 미국 연준이 기준금리를 빅스텝을 넘어 자이언트스텝 가능성이 나오자 우리도 이에 발을 맞출 거라는 전망입니다. 적어도 올해 남은 4번의 금통위 내내 금리를 올리게 될 가능성이 높은데요. 부동산 시장, 하락변수가 짙어졌다는 분석입니다. 어떻게 보시나요?

- 기준금리 4번 추가 인상?…'집값' 그래도 버틸까
- 올해 남은 금통위 네 차례…연말 금리 2.75% 전망
- 미 5월 CPI, 전년 대비 8.6% 상승…41년 만에 최대폭
- 41년 만에 역대급 물가…'자이언트 스텝' 우려 고조
- 힘 잃은 '물가 정점론'…美 '자이언트' 韓 '빅스텝' 고개
- 기준금리 인상 '후폭풍'…이자 부담에 강남 집값 '흔들'
- 주담대 금리 7% '목전'…서울아파트 월 291만 원 상환
- 금리 7% '공포' 아파트 대출금 갚는데 월급 70% 소요

Q. 경매·청약 시장도 사정은 비슷하다고 합니다. 집값 폭등에 경매 시장으로 수요가 몰리면서 낙찰가율이 100%가 넘을 때가 있었는데요. 낙찰가율과 낙찰률 모두 하향 곡선을 그리고 있어요?

- '부동산 선행지표' 경매·청약 시장 '출렁'…시장 안갯속
- 서울 아파트 낙찰률 35.6%…6년여 만에 최저치 기록
- 서울 아파트 낙찰가율 96.8%…평균 응찰자 3.8명 기록
- 시장 매도 호가·실거래가 최저가 바탕으로 낙찰가 기재
- 경매시장 낙찰가율 하락세, 집값 상승 기대감 하락 의미
- 지지옥션 "매매시장 매물적체…금리 연속 인상에 위축"
- 서울 1순위 청약 진행 9개 단지 중 무순위 청약 5곳
- 4월 말 기준 서울 미분양 주택 수 360가구…3월比 2배
- 전문가 "단기 급등 후 매수자 추격매수 꺼리는 기류"

Q. 강남 집값 아무리 떨어졌다고 해도 강남은 강남입니다. 1주택자들 보유세 혜택이 점점 늘어나면서 수도권이나 입지가 상대적으로 좋지 않은 매물을 정리하고 똘똘한 한 채로 갈아타는 수요가 늘고 있는데요. 덕분에 강남과 강북 격차는 점점 벌어지고 있어요?

- 더 벌어진 강남- 강북 집값…중형 평균 7억 차이 분석
- 강남, 15억 초과 대출 규제 다수…대출·금리 영향적어
- 강북, 비교적 중저가 아파트↑…이자 등 금융환경 반영
- 올5월 강북 중형아파트 평균 매매가격 11억 9,893만 원
- 강남 11개 자치구 중형 평균 매매가격 18억 9,970만 원
- 2017년 5월 강남- 북 중형아파트 매매 차 3억 2,519만 원
- 5년 전 강남- 북 중형 전세차 1억 이하…올해 3억 육박
강남- 북 지역 양극화 심화…'똘똘한 한 채' 선호 강화
- 다주택자, 선호도 낮은 주택 처분…입지 좋은 한 채 매매

Q. 요즘 전세 찾기가 하늘의 별따기라는데요. 월세에 대한 인식이 과거보다는 나아졌다는 말도 나오지만 서민들에게 있어 내 집 마련을 위한 과정으로서 전세의 역할이 있었기에 살기가 더 팍팍해진 것만은 사실입니다. 전세를 찾아도 가격이 너무 높고 일부 깡통전세 주의보도 나오고 있는데요. 조만간 임대차3법 2년이 되면서 올여름 대대적 전세 대란 닥칠 거라는 의견도 있지만 기우라는 반론도 만만치 않습니다. 임대 시장은 어떤가요?

- 서울아파트 월세 낀 거래 증가…'월세 시대' 본격화
- 10가구 중 4가구는 월세…준전세 비중도 첫 20%대
- 고강도 대출 규제에 금리 압박…월세 선호 세입자↑
- 서울 1천만 원 이상 월세, 작년 대비 2배 이상 증가
- 올 5월 월세 낀 거래 첫 3만 건 넘어…작년比 24%↑
- 집값 하락세 달리 전셋값 하반기 상승 전망 다수
- 임대차법 2년, 서울 전세 재계약 1억 이상 증가 전망

Q. 영끌했던 분들도 걱정이지만 앞으로 집을 마련해야 하는 무주택자들의 고민 깊어갑니다. 단도직입적으로 올해 하반기 집값이 떨어질까요 오를까요?

- "집값 내린다" VS "계속 오른다"…무주택자 깊은 고민
- 무주택자들, 아파트값 향방에 촉각…시장 다수 변수
- 전 세계 치솟는 원자재가…새 정부 정책 불확실성 확대
- 건설사 덮친 인플레이션…공사비 책정 등에 신경전
- 국토부, 이달 말 분양가상한제 개선 방안 발표 예정
- 매수 시 하반기 금리 인상 폭·정책 변화 따라 대응 필요

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)