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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' -  이제문 창조도시경제연구소 소장

윤석열표 부동산 정책에 대한 시장의 관심이 뜨겁습니다. 원희룡 국토교통부 장관이 다음 달 새 정부의 첫 부동산 정책을 발표할 것을 예고했죠. 분양가 상한제, 전월세 대책이 첫 대상이 될 것으로 보입니다. 윤 대통령의 공약인 주택 250만호 공급을 위한 행보도 시작됐죠. 공급계획의 윤곽을 짜게 될 주택공급혁신위원회가 첫 회의를 열었습니다. 새 정부의 부동산 정책 행보와 시장 상황 짚어보겠습니다. 

Q. 지난 26일 윤석열 대통령 주재로 정부세종청사에서 첫 국무회의가 열렸습니다. 이 자리에서 소득세법 시행령 개정안을 확정 지었는데요. 본격적인 세제 손질이 시작됐다는 분석입니다. 개정인 어떤 내용이 담겼나요?

- 소득세법 시행령 개정안 처리…부동산세 부담 완화
- 윤 대통령 "시장 안정·국민 주거 복지 향상 위해 한시"
- 일시적 2주택자 양도소득세 부담 축소 등 내용 포함
- 규제지역 주택 매도시 지방세 포함 세율 80% 상회
- 다주택 양도세 중과 한시 면제…최고 82.5→49.5%
- 다주택자도 3년 이상 보유시 장기보유특별공제 적용
- 일시 2주택 비과세 요건 완화…전원 전입 요건 삭제
- 종전·신규 모두 조정대상지역 경우 양도기한 1→2년
- '리셋' 제도에 임차인 내보내고 집주인 입주 부작용
- 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 '리셋' 제도 폐지

Q. 다주택자들이 가장 궁금한 것은 과연 세금 얼마나 줄어드는지입니다. 얼마나 줄어드나요?

- 다주택자 중과 세율 내년 5월9일까지 한시 면제
- 보유기간 2년 이상 조정대상지역 내 중과세율 배제
- 기본세율 6~45% 적용…장기보유특별공제 최대 30%
- 2주택·10년 보유·5억 원 차익시 양도세 절반가량↓
- 3주택·15년 보유·10억 원 차익시 양도세 4억여 원↓

Q. 양도소득세 낼 바에야 차라리 증여하는 게 낫다는 말이 있습니다. 다주택자의 징벌적 양도소득세 중과로 세금 부담이 커졌을뿐더러 집값이 폭등하면서 부동산은 배신하지 않는다는 믿음이 더욱 강해졌기 때문인데요. 그런데 올해는 상황이 다릅니다. 1주택자 보유세 기준이 지난해 공시가로 적용되면서 만약 절세를 위해 증여를 계획하고 있다면 계획을 바꿔야 한다는 조언도 나와요?

- 다주택자들 "양도세 낼바에 차라리 증여"…증여 폭증
- 다주택자 '징벌적' 양도세 중과…증여세 부담보다 커
- 전국 증여 건수, 2016년 8만 957→2020년 15만 상회
- 지난해 증여 증가세 주춤…5년 전比 여전히 높은 수준
- 양도세 중과 조치 한시적 완화에 절세 전략 수정 필요
- 1가구 1주택자, 올해 보유세 산정 시 작년 공시가 적용
- 올해 공동주택 공시가 17.2%↑…1주택자 보유세 부담↓
- 보유세 6월 1일 기준 부과…5월 매도 시 1주택자 혜택

Q. 일각에서는 윤석열 정부의 부동산 정책이 너무 다주택자 위주라는 불만도 나옵니다. 자칫 시장에 잘못된 신호가 전달될 수도 있기 때문인데요?

- 윤 정부, 부동산 세제개편 작업…시간 갈수록 '고민'
- 조세부담 완화에 행정력·선의 피해자 최소화 부담
- 정부 측 "획일적인 세제 개편, 지난 정부 전철 우려"
- 징벌적 세제 부담은 완화…부작용·풍선 효과 우려도
- 저가 다주택보유자들, '똘똘한 한 채'보다 세부담↑
- 다주택자 전반 세금 완화…"잘못된 신호 줄 수도"
- 종부세는 '고심'…양도세 한시 완화 효과 축소 우려
- 서민 주거권 위해 임대사업제 개선…행정력 고려 필요
- 정부 "세 부담 완화 요구 높지만 급하게 처리 안 돼"
- 부동산 세제 '완화' 기조 속 시기와 방법 조절 필요

Q. 절세를 위한 매물이 늘고 있는데 거래는 여전히 찬바람입니다. 지금 사면 상투를 잡는 것 아니냐는 인식이 있다는 말도 나오고요. 집값이 앞으로 떨어질 거라는 기대감이 커지고 있다는데요. 요즘 시장 분위기 어떻습니까?

- "급매물도 안 나가"…매물 쌓이는데 거래절벽 '여전'
- 매물 늘어도 구매심리 '뚝'…서울 거래 작년 절반 수준
- 서울·인천·경기 등 수도권 매물 최근 10% 가까이 증가
- 금리 인상에 금융비용 부담…정책 변화 등 변수 다수
- 서울 매물, 핵심 지역 아닌 외곽 지역 중심으로 증가
- 거래량 조금씩 증가세…지난해 대비 실수요자 '주춤'
- 전문가들, 안정 국면 속 "고점 우려도 확산하는 듯"
- 공인중개사 "호가 높게 책정되면서 쉽게 도장 못찍어"

Q. 서울 집값이 3주째 보합을 보이는 가운데 용산이나 강남 등 일부 지역은 강세가 여전합니다. 똘똘한 한 채 분위기가 강해지고 있는데요. 반면 그 외 서울 지역과 경기도와 인천 등 수도권은 하락하면서 영끌족의 마음을 불안하게 하고 있습니다. 한은이 두 달 연속 기준금리를 인상했는데 당분간 이런 분위기가 계속될 거라는 목소리도 나오고 있는데요?

- 서울 아파트값 3주째 보합…용산·서초 강세는 지속
- 규제 완화·집무실 이전 등 해당 지역 호재 속 상승
- '똘똘한 한 채' 양상 '뚜렷'…대출 규제·금리 인상 무관-
- 경기 0.03%·인천 0.05% 하락…1기 신도시 지역 상승
- 지방 아파트, 2주 연속 보합…전국 3주째 0.01% 하락
- "불안해서 잠 안와"…수도권에 집 산 영끌족들 '비명'
- 커지는 대출금리 부담…1인당 이자 80만 원꼴 상승
- 주담대 '7% 시대' 문턱…매맷값 낮춘 매물량 증가
- 공인중개사 "지금 금리 부담 없는 현금부자만 집 사"

Q. 똑같은 부동산 정책 흐름을 두고 집주인들은 다른 생각을 갖고 있는 듯합니다. 규제완화 기대감이 커지고 있는데요. 특히 일산이나 분당 등 1기 신도시 특별법 제정에 청신호가 들어오고 있습니다. 당 차원에서도 공약을 지키겠다는 의지가 강한데요. 문제는 특별법이 제정돼도 이행이 되기까지 장시간이 걸릴 거리는 예상이 나오고 있어서 변수가 워낙 많아요?

- 부동산 정책 두고 기대감…세입자·집주인 '동상이몽'
- 하락 우려에 내 집 마련 '주춤'…반면 집주인은 호가↑
- 새 정부 출범 후 '1기 신도시' 첫 예안진 통과 '들썩'
- 속도조절로 기대감 낮아진 1기 신도시 재건축 탄력?
- 1기 신도시 특별법, 집값 과열 우려에 시행 시기 지연
- 1기 신도시 '실망매물' 등장…거래가 억대 수준 하락
- 정부, 안전진단 기준 완화 검토…완화시 본격 움직임

Q. 다음 달 안으로 새 정부의 부동산 정책이 어느 정도 윤곽을 보일 것으로 예상됩니다. 특히 임대차3법과 민간택지 분양가상한제 등에 대해 개선책을 내놓을 전망인데요. 무주택자의 내 집 마련과 세입자 보호를 위한 선의로 시작된 제도가 오히려 시장에 악영향을 초래했다는 평가입니다. 일단 8월 전세 대란 우려가 커지는 와중에 임대차3법은 완전 폐지보다는 일부 수정으로 가닥을 잡을 듯 해요?

- 내달, 분양가상한제·임대차3법 등 부동산정책 윤곽
- 임대차법, 세입자 보호 취지…주인- 세입자 갈등 폭발
- 올 7월 임대차 3법 2년 차…8월 전세 대란 우려
- 계약갱신청구권 적용 5%↑…새 계약 큰 폭 차이
- 같은 크기 전셋값 '들쭉날쭉'…2중·3중 가격 형성
- 원희룡 "가격으로 통제해 시장 경직…이대로 안돼"
- 전셋값 4년 치 인상분 일시 반영…인센티브 형식 고민
- '8월 전세대란' 선제대응…내달 '착한 임대인제' 조치

Q. 분상제 역시 일부 수정이 될 것으로 보입니다만 완전 폐지도 배제할 순 없습니다. 최근 물가가 고공행진하고 있지만 이를 제대로 반영하지 못하는 건설사 측은 내심 반기는 분위기인데요. 가뜩이나 공사비 인상 조짐을 보이는 단지의 조합원들은 애가 타는데 분상제까지 수정 혹은 폐지될 때 파장도 염두해야 하지 않을까요?

- 원희룡 "분상제, 공급 위해 손 볼 첫 번째 제도"
- 원희룡 "물가 반영 못해…인위적으로 억눌러 부작용"
- 2014년 분상제 폐지후 2년간 민간분양 인허가 40%↑
- 분상제 폐지에는 선긋기…전문가 "폐지 불가피할 것"
- 시장 일각, 분양가 규제 개선에 분양가 급등 우려도
- 전문가 "인기 지역 분양가 오르겠지만 급등 아닐 듯"

Q. 국책연구기관인 대외경제정책연구원은 부동산 시장 안정을 위해 보유세를 점차 높이고 거래세는 낮추는 정책 조합이 필요하다고 제언하기도 했는데요. 향후 부동산 시장 전망과 함께 내 집 마련 등 부동산 매매를 앞두고 있거나 계획하고 있는 분들께 조언 부탁드립니다.

- 정부, 시장 정상화·무주택 서민 주거권 확보 제도 개선
- 부작용 최소화 방점…대규모 행정력 투입 등은 고민
- 2008년 이후 전세계 자산불평등 심화…한국도 고민
- KIEP "부동산 안정 위해 보유세 높이고 거래세 낮춰야"
- 韓 부동산 보유세 OECD 평균 하회…거래세는 상회
- 높은 집값·전세제도·낮은 자가 비율 등 특수성 고려
- 윤석열 정부, 부동산 정책 개편 시동…향후 전망은

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