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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' -  두성규 前 한국건설산업연구원 선임연구위원

윤석열 정부가 출범한 어제(10일)부터 다주택자에 대한 양도세 중과 과세가 1년간 한시적으로 유예됐습니다. 윤석열표 부동산 규제 완화 1호 정책이 현실화 된 것인데요. 부동산 시장에 대한 전반적인 규제 완화를 천명한 윤석열 정부의 행보에 관심이 집중된 가운데, 규제 완화의 기대감으로 일부 지역의 집값이 다시 들썩이고 있습니다. 요약하면 윤석열 정부가 선보일 부동산 정책에 대해 기대와 우려가 교차하고 있습니다. 어떻게 달라지게 될까요. 전문가와 짚어보겠습니다.

Q. 윤석열 정부 시작으로 이런저런 정책 변화가 있을 예정이지만 기대감이 가장 높은 곳 중 하나가 바로 부동산 시장이 아닐까 싶은데요. 그 기대감 덕분인지 하락세를 보이던 집값이 보합 혹은 상승 전환했습니다. 최근 부동산 시장 어떻게 보고 계십니까?

- '규제 완화' 기대감…서울 아파트 매수 심리 회복세
- 꺾였던 서울 아파트 0.01%↑…15주 만에 상승 전환
- 하락세 멈춘 경기·인천 집값…수도권 매수심리 회복
- 서울 아파트 매매수급지수 5월 첫째 주 91.1…0.6p↑
- 대선 후 세금·대출 규제, 재건축 규제 완화 등 기대감
- 매매수급지수 100 하회…집 살 사람보다 팔 사람↑
- 강남 4구 포함 동남권 0.02%↑…지난주 대비 보합세
- 대통령실 품은 용산 집값 '들썩'…'용산 시대' 기대감

Q. 어제부터 다주택자 양도세 중과조치가 1년간 한시 면제됐습니다. 아직 시행력 개정이 된 건 아니지만 국회 동의 없이 가능한 상황이라 이달 안에 마무리 짓고 소급 적용하기로 했는데요. 다주택자 뿐아니라 1가구 1주택자, 한시적 1주택자 역시 비과세 요건이 강화됐어요?

- 투기꾼 취급 다주택자, 새 정부 출범 첫날 세 부담 완화
- '소득세법 시행령' 개정 절차…10일부터 소급 적용
- 다주택 양도세 중과 한시 면제…최고 82.5→49.5%
- 규제지역 주택 매도시 지방세 포함 세율 80% 상회
- 3년 이상 보유 장기보유특별공제 배제 혜택 미적용
- 일시 2주택 비과세 요건 완화…전원 전입 요건 삭제
- 종전·신규 모두 조정대상지역 경우 양도기한 1→2년
- 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 '리셋' 제도 폐지
- 재기산 2년 채우기 위해 임차인 내보내고 집주인 입주

Q. 그럼 과연 양도세가 얼마나 줄어들 것이냐가 관건입니다. 얼마나 줄어드나요?

- 다주택자 중과 세율 내년 5월9일까지 한시 면제
- 보유기간 2년 이상 조정대상지역 내 중과세율 배제
- 기본세율 6~45% 적용…장기보유특별공제 최대 30%
- 2주택·10년 보유·5억 원 차익시 양도세 절반가량↓
- 3주택·15년 보유·10억 원 차익시 양도세 4억여 원↓

Q. 그나마 다소 하향 안정화됐던 집값을 다시 자극하진 않을까 하는 우려에도 다주택자 양도세 완화를 빠르게 진행하는 것은 매물 증가 효과 때문입니다. 그동안 세금 부담에 파느니 증여를 한다는 분위기가 형성되면서 매물이 마른다는 분석이었는데요. 최근 매물이 증가한다는 뉴스가 많아졌습니다. 원하는 만큼 매물이 증가할까요?

- 새 정부 출범과 함께 다주택자 주택 처분 움직임
- 매물 쌓이는 수도권…연초比 강북 47%·남양주 74%↑
- 양도세 중과 한시 배제에 수도권 아파트 물량 27%↑
- 서울보다 경기·인천…강남보다 노·도·강 등 외곽 위주
- 업계 "올 상반기에도 다주택자·상급지 이동 수요 탄탄"
- 비교적 저렴한 지역들…비규제 풍선 효과 집값 급등
- 남양주, 교통 호재 등에 최근 1년간 1.5억 이상 상승

Q. 참 말도 많고 탈도 많은 임대차 3법입니다. 윤 대통령은 대선 기간 동안 임대차 3법을 폐지하겠다는 공약을 내놓게 했지만 인수위 기간을 거치며 폐지보다는 수정, 보완을 하겠다는 입장을 다소 바뀌었어요. 사실 폐지든 수정이든 하려면 민주당 협조가 필요한데 평가를 두고는 여야가 완전 극과극이라 쉽지 않기도 한데요. 임대차 3법 2년 차, 어떻게 평가하십니까?

- 임대차3법 두고 입장차…민주 "원칙적으로 지킬 것"
- 인수위, 법 개정 필요 없는 단기보완책 위주 논의
- 같은 크기 전셋값 '들쭉날쭉'…2중·3중 가격 형성
- 계약갱신청구권 적용 5% 인상…새 계약과 큰폭 차이
- 올 7월 2년 차 맞는 임대차 3법…가격 급상승 우려
- 세입자 보호 등 취지…집주인- 세입자 갈등 폭발
- 등록임대제도 부활·착한 임대인 혜택 등 방안 거론

Q. 임대차 3법 중 마지막 전·월세 신고제가 과태료 유예기간이 이번 달로 만료되고 다음 달부터는 과태료가 부과됩니다. 그런데 원희룡 국토장관 후보자는 유예기간이 더 필요하다는 입장이라 시장에 혼선을 주고 있어요?

- 다음 달부터 '전·월세 계약' 신고 안 하면 과태료
- '전·월세 신고제' 과태료 유예기간 이번 달로 만료
- 주택 임대차 계약 내용 신고·공개…거래 투명성 향상
- 신고 대상, 보증금 6천만·월 임차료 30만 원 초과
- 주택임대차 계약 신규·변경·해지 모든 사항 신고
- 체결일로부터 30일 이내…미신고시 양쪽 과태료
- 원희룡 "임대차법 '전월세 신고제' 유예 연장 필요"
- 신고 기준 이하 매물 내놓고 관리비 급등 '꼼수'도
- 원희룡 "임차인 부담으로 이어지지 않도록 대응 모색"

Q. 8월 이사를 앞둔 세입자들이 벌써부터 떨고 있습니다. 2년 전 계약갱신청구권을 사용했다면 더욱 상황이 불안한데요. 이미 서울 아파트 전셋값이 꿈틀거리고 있습니다. 신규 계약 세입자들이 갱신 계약보다 전세보증금을 평균 1억 5000여만원 더 부담했다고요?

- 계약갱신 앞두고 전월세 매물 '뚝'…임차인 '공포의 8월'
- 서울 아파트 전·월세 매물 20%↓…매매 매물 10%↑
- 매물 감소에 임대차 가격 상승…이사 앞두고 '발동동'
- 임대차법 개정 2년, 계약갱신청구권 사용 임차인 '한숨'
- 서울 신규 전세 보증금 갱신보다 1.5억↑…임대차법 여파
- 다주택자들, 주택 처분 움직임…"전·월세 공급 더 줄 것"
- 전문가 "세입자 사는 집, 실수요자 매수하기 어려워"

Q. 5년 전 집을 샀다면 지금 전셋값보다 쌌다는 말을 심심치 않게 들을 수 있습니다. 하지만 그것도 남의 얘기라는 얘기가 나옵니다, 지난 5년간 저가와 고가 아파트 차이가 점점 벌어져 양극화가 심각해졌다는 건데요. 다주택자를 압박하기 시작하면서 똘똘한 한 채 수요는 점점 증가하고 강남 불패에 대한 믿음은 강해졌다는 비판입니다. 부동산 기대감이 커졌다고는 하지만 결국 현금 부자들만의 잔치라는 푸념도 나오는데요. 향후 5년간 부동산 정책 전망과 조언 부탁드립니다.

- 고가- 저가 아파트값 10배차…문 정부 양극화 두 배
- 전국 5분위 배율 2017년 4월 4.7→올 4월 10.1 상승
- 서울 중산층, 월급 19년 모아야 중간가격 주택 구매
- 전국 아파트 전세 시장 5분위 배율 4.9→8.0 상승
- 서울 갤러리아포레 1채면 고흥 아파트 80채 매매
- 대형 '똘똘한 한 채' 영향…대출 규제·금리 인상 무관
- 전문가 "도심에 중소형 아파트 공급 집중적 늘려야"

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