SBS Biz

■ 경제현장 오늘 '이슈체크' - 이제문 창조도시경제연구소장 

단군이래 최대 재건축 사업으로 불리는 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공 재건축 공사가 중단된 지 엿새째입니다. 현장에서 일하던 3천여 명의 근로자는 하루아침에 일자리를 잃었죠. 문제의 공사비 증액에 대해 조합에서 조건부 동의를 했다고 하는데 시공사 측은 조건을 받아줄 수 없다고 합니다. 이제문 창조도시경제연구소장 모시고 진전 상황 있는지 알아보겠습니다.  

[앵커] 

사상 최대 규모 재건축 사업. 저희 경제현장 오늘에서도 몇 차례 전해드렸는데 지금 공사 중단된 지 엿새째. 어떤 피해가 우선 지금 벌써 생겨나고 있습니까? 

[이제문 창조도시경제연구소장] 

결과적으로 말씀드린다면 치킨 게임하는 형국이지 않습니까? 모두에게 상처를 줄 수밖에 없는데 일단 직접적인 피해는 건설현장에 있는 작업하시는 인부들이라든지 건설현장 근로자들이 상당한 타격을 받을 것 같고요. 이것이 장기화가 된다고 했을 때는 조합원에도 실질적인 피해가 갈 거라고 예상이 됩니다. 마찬가지로 건설사업뿐만이 아니라 청약을 기다리기 위해서 또 여태껏 기다려오신 일반 청약자들이라든지 실수요자 부분들도 상당히 시간이 길어지기 때문에 우려될 수 있는 주택시장의 불안감으로 마음을 졸일 수밖에 없기 때문에 결과적으로 다시 한번 말씀드리면 모두에게 피해가 양산되는 그런 상황으로 진화가 되지 않도록 빠른 시간 내에 정리가 됐으면 좋겠습니다. 



[앵커] 

그러니까 모두 피해를 보는, 아무도 승자가 없는, 그리고 언제 합의를 할지도 모르는 그런 상황 아닙니까? 그런데 문제의 공사비 증액을 조합 측에서 증액을 취소하는, 계약을 취소하는 안건을 통과시켰다면서요 총회에서. 그러면 시공사업단, 4곳의 건설회사들 시공사들과 합의할 가능성은 물 건너간 겁니까? 

[이제문 창조도시경제연구소장] 

우선 선뜻 동의하기가 힘들죠 왜냐면 한쪽 조합 측에서 일단 극단적인 방법을 취했고. 물론 그동안 대화를 여러 번 시도했지만 그 대화가 원활하게 이뤄지지 않았고 그렇게 하다 보니까 조합에서 공사비 증액된 부분은 절차상의 하자가 많았기 때문에 그걸 취소하겠다라고 해서 일단 취소를 한 그런 상황이 만들어졌지 않습니까. 근데 시공단 입장에서는 아직 공사대금 문제도 있고 그다음 증액에 대한 어떠한 부담이라든지 이런 것도 따져봐야 되는데 일방적으로 조합에서 취소를 해버리니 그럼 이제 우리는 우리 나름대로 실력행사를 하겠다라고 해서 유치권 행사를 통해서 현장을 점유하는 상황으로 만들어진 겁니다. 

[앵커] 

그리고 저희 SBS Biz에서 보도도 했지만 조합이 시공사에 대해서 자재를 고급화하고, 공사비 증액 근거 자료를 제출하면 공사비 증액을 인정하겠다. 인정하기 위해서 연석회의를 하자 이렇게 제안을 조합에서 했다는데 현실성 있는 제안입니까? 

[이제문 창조도시경제연구소장] 



일단 시공단에서는 거절한 것 같습니까. 시공단에는 어떤 이유를 들었냐면 그래, 우리가 연석회의를 하는 것까진 좋은데 니들이 먼저 조합이 먼저 공사비 증액 무효확인 소송을 청구했잖아. 그리고 두 번째로 증액 계약을 취소까지 해놓고서 그 부분에 대해서 논의를 하기 위해서 테이블에 같이 연석회의를 하자는 건 적합하지 않다. 그러니까 진정성 있는 대화를 하기 위해선 이 두 가지를 일단 취소하고 다시 원상회복시킨 다음에 만나서 얘기하자 라는 이런 주장을 하고 있기 때문에 현재로써는 타협점이 보이진 않죠. 

[앵커] 

조합을 신뢰하지 못하겠다? 

[이제문 창조도시경제연구소장] 

서로 불신하는 거죠 

[앵커] 

서로 불신하는 거죠? 그러면 시공단, 시공사업단 측이 할 수 있는 대항 수단은 뭐가 있습니까 현재로써는? 

[이제문 창조도시경제연구소장] 

현재로는 도의적인 비난이라든지 어떠한 사업의 디테일한 계약조항에 의해서 법률적으로 분쟁하거나 이런 걸 제외하고 현재 외형적으로 놓고 봤을 때 시공사 입장에서는 그것이 지분제 계약이었던 도급제 계약이었던 조합의 이러이러한 사유로 일반분양이 늦춰졌기 때문에 우리는 아직까지 공사비를, 공사현장의 52% 정도를 진척시켰음에도 불구하고 우리는 공사비 한 푼을 못 받아서 너무 힘들다. 쉽게 얘기해서 이 부분이지 않습니까? 그럼 이 부분에 대해서 우리가 돈을 받기 위해서 우리는 현장 유치권 행사를 할 거야. 그러니까 만약 그렇게 해서 조합이 그럼 우리는 계약을 해지할 거야라고 얘기했지만 계약을 해지한다면 우리는 현재까지 한 사업을 여기까지만 할 테니까 새로 시공사를 골라서 그걸 사업하든지 이렇게 해라 라는 게 표면적으로 보이는 모습이죠. 실질적으로 이 현장이 법적으로 문제 된다든지 시공사를 교체한다고 했을 때 실질적 절차적인 문제라든지 이런 걸로 인해서 원활치 않을 거라고 여겨지는데요. 그렇다면 시공사 입장에서는 이걸 어떻게 보면 유치권 말 그대로 이런 문제들이 해결될 때까지 현장은 길게 갈 수밖에 없는 상황이죠. 그러면 모두가 힘들어지는데 모두가 힘들어졌을 때 조합은 무려 6,000명 정도의 조합원이 있지 않습니까. 이 6,000명의 조합원이 경제적인 상황이 다 동등하지 않습니다. 여기는 하루하루 버티고 계시는 분들이 있고 또는 여기에 들어오기 위해서 전부를 바친 그런 분들도 있지만 시공사는 어쨌든 대한민국을 대표하는 굴지의 회사이고 그들이 가지고 있는 채권이 있다 해도 그게 현재 대한민국 굴지의 회사인 4개 컨소시엄이 나눠서 분산하는 규정이 있기 때문에 절박함이라고 하면 시공사보다는 조합 측면이 저는 더 강하다고 보고 있습니다. 

[앵커] 

그런 면에서 조합이 잠깐 말씀하셨는데 시공계약, 시공사 계약을 해지하겠다. 실제 공사 중단이 열흘이 넘어가면 해지할 수 있다고 하는데 해지를 한다고 해서 시공사가 바뀔 수 있는 건 아닌 거죠? 법적인 문제도….

[이제문 창조도시경제연구소장] 

네. 제가 봤을 때는 법적인 분쟁은 전혀 현명하지 않다고 보이고요. 물론 상대방을 대화의 테이블에 올리기 위해서 법적 분쟁도 하나의 카드가 될 수 있겠죠. 어떤 그런 압력수단이 되어야지 만약에 이것이 소송전으로 비화된다면 지금까지 해왔던 모든 절차상의 문제들이 아마 다 부각이 될 거고 부각이 된다고 했을 때는 여러 건의 소송을 진행해야 되는 문제가 있습니다. 그렇게 되면 필연적으로 장기전이 될 수밖에 없거든요. 장기전이 된다고 하면 많은 분들의 피해가 예상되고 있기 때문에 그것만큼은 우리가 막아야 될 거라고 생각합니다. 

[앵커] 

중간에 서울시가 또다시 중재해보겠다 그러는데 중재할 수 있는 수단이 있습니까 시에서? 

[이제문 창조도시경제연구소장] 

개인적인 제 의견으로는 서울시에서 현재로써는 중재할 수 있는 부분은 그냥 권고사항에 불과한 거죠. 조합 측에서 얘기하기에는 우리가 결의무효확인소송을 한 것도 코디네이터, 서울시와 국토부하고 이런 쪽에서 나섰던 중재인들인 코디네이터의 권고대로 이렇게 했기 때문에 우리는 소송도 하고 있지만 협상 테이블의 끈을 놓지 않을 거다라고 얘기해서 현재까지 움직여지고 있는데 추가적으로 이거는 조합하고 시공사간의 양 당사자간의 갈등이지 않습니까. 그리고 본질적인 문제는 비용의 문제라는 거죠. 건축비라든지 비용의 문제이기 때문에 서울시에서 이거를 적극적으로 개입해서 이걸 분쟁 해소를 하기 위한 결정적인 어떠한 이런 것들은 역할을 하기가 좀 어려울 거라고 보고 어쨌든 사회문제로 더 이상 비화되지 않게 하기 위한 중재자로서의 역할 정도는 할 수 있을 거라고 보고 있습니다. 

[앵커] 

가장 피해를 보는 분들은 조합원들인데 원래는 내년 8월 입주를 예상했던 분들이잖아요. 뭐 이미 그건 불가능한 상황 아니겠습니까? 계속 늦어지면 조합원들 금전적인 부담은 얼마나 더 늘어나게 될까요? 

[이제문 창조도시경제연구소장] 

작년까지는 이주비나 이런 대출이자 부분을 조합에서 부담했었습니다. 근데 올해부터는 누가 부담하냐면 조합원이 부담하게 되어요. 조합원이 부담하면 아무래도 경제적인 부담이 가중되는데 금리가 인상되지 않겠습니까? 그렇게 되면 대출을 순환시키는 데에 문제가 있을 걸로 보이고요. 그리고 사업장이 흔들리게 되면 금융에서는 돈을 빌려줄 때 금리를 조금 더 인상시킬 수 있는 우려도 있다는 겁니다. 거기에다가 현재까지 사업이 지연되고 어떠한 사업방식의 채택으로 인해서 지분율이 많이 낮아졌습니다. 그래서 조합원의 추가 분담금이 조금 늘어난 상황이거든요. 이번에 한 6000억 정도 인상시키면서 결과적으로 봤을 때는 조합원의 추가 분담금이 1억 원 정도 증가되었는데 

[앵커] 

1억 원씩 늘어났어요? 

[이제문 창조도시경제연구소장] 

네 증가되었습니다. 근데 이렇게 된 상황에서 소송이 벌어지고 사업 지연으로 인한 지체상금문제, 그다음 이런 문제들이 종합적으로 불거지면 조합원의 부담은 직접적으로 증가할 수밖에 없습니다. 

[앵커] 

그럼 조합원들의 피해가 심각한데 시공사업단 4개 건설회사. 현대건설, HD현대산업개발, 대우건설, 롯데건설. 건설회사들 피해도 꽤 크겠죠? 

[이제문 창조도시경제연구소장] 

네 피해도 당분간은 있을 수밖에 없습니다. 또한 이미지 실추라든지 어떠한 이런 부분들을 건설사가 감내할 수밖에 없겠지만 그렇다 하더라도 건설사가 지금까지 해온 일에 대한 그런 부분에 대해 아직까지 비용을 못 받고 있기 때문에 그런 부분에 대한 호소 측면이라든지 이런 건 당위성이 있다고 보입니다. 

[앵커] 

만약에 조합과 시공사업단 간의 합의가 이뤄진다면, 합의가 이뤄져도 공사가 재개하는 데에 시간이 걸립니까? 다시 공사를 시작하는 데에? 

[이제문 창조도시경제연구소장] 

최소한 6개월 정도는 잡으셔야 될 겁니다. 이미 장비도 철수했고 이런 부분들이 단순하게 6,000억 원 증액으로 통해서 바로 공사가 시작되는 게 아니라 소송의 취하 문제, 그다음에 추가로 앞으로도 발생될 수 있는 비용 문제라든지 이런 것들이 복합적으로 논의되어야 될 것 같기 때문에 그런 부분을 감안한다 하더라도 한다면 일단 기간이 지연되는데 이걸 좀 줄여주기 위해서 서울시나 이런 역할이 필요하겠죠. 협의는 협상 테이블에서 원론을 정해놓고 끌고 나가되, 공사는 빨리 재개하는 방법으로 입주일자를 최소화시키는 부분. 이런 부분들이 조금 고민이 많이 담겨야 될 걸로 보입니다. 

[앵커] 

총 12,000세대를 분양하는 건데 합의가 늦어지거나 아니면 무산되거나 그러면 내년 서울 아파트 입주 시장. 큰 타격이 예상되겠네요. 

[이제문 창조도시경제연구소장] 

재건축 사업에서 항상 우리가 얘기하는 문제점 중 하나가 뭐냐면 착공 이후에, 아니면 또는 사업계획 승인 이후에 많은 시간이 불필요하게 소모가 많이 된다는 거죠. 이게 조합원의 이익과 시공사의 이익에 대한 제도적인 장치가 완비되어있지 않기 때문에 당사자간의 싸움이나 당사자간의 이권투쟁으로 비칠 수 있는 그런 문제들이 항상 상존하고 있습니다. 그래서 이번 기회에 그런 부분들은 개선할 수 있는 방향이 만들어져야 될 것 같고요. 그다음에 시공사도 조합이 요구하는 그런 관련 자료라든지 검증할 수 있는 자료들이 무리한 자료가 아니고 회사의 비밀, 영업비밀에 해당되지 않는다면 적극적으로 나서서 그런 불신이라 해야 할까요? 그런 걸 조금 불식시켜나가면서 상호신뢰를 회복하는 것들이 제일 중요할 거라 생각합니다. 

[앵커] 

이번 둔촌주공을 보니까 재건축 사업이라 해서 무조건 계획대로 아파트 공급이 순조롭게 늘어나는 건 아니다 이런 걸 알 수 있을 것 같아요. 

[이제문 창조도시경제연구소장] 

기본적으로 한 13년에서 15년은 잡으셔야 하는데 우리는 재건축 안전진단규제 완화되었다고 하면 이미 재건축이 완료된 걸로 일반인의 인식은 있고, 일부 전문가들이라든지 이쪽에 관련된 업계에 있는 분들은 안전진단이 통과됐으면 이제부터 재건축은 시작입니다라고 얘기가 되죠. 그리고 아직까지 협상에 조금 시간이 걸리지 않을까 라는 우려가 되는 부분이 지금 현재 조합 측에서는 도급제로 바꾸려고 합니다. 도급제로 바꾸게 되고 현재 현대를 비롯해서 시공단이 하고 있는 이 사업 형식, 그러니까 둔촌주공 아파트의 사업 형식은 지분제거든요. 그니까 이 지분제를 도급제로 바꾸려고 하는 것들이 이번에 최근에 조합에서 현대건설을 비롯한 시공단에 제안한 공문에 들어가 있는 내용 중에 하나거든요. 이것이 어떻게 뜨거운 감자가 될지, 아니면 시공사에서도 이걸 순순히 응해서 이걸 다시 도급제로 바꿔갈지는 그 누구도 예측할 수 없는 상황이거든요. 

[앵커] 

짧게 지분제 계약과 도급제 계약이 어떤 차이가 있나요? 

[이제문 창조도시경제연구소장] 

지분제는 뭐냐면 사업 주체가 아닌, 그러니까 조합이 아닌 시공사가 시행사업의 리스크와 이거를 다 감당하는 겁니다. 그리고 조합은 시공사 선정 시에 개발이익과 조합원 부담금을 확정하게 되거든요. 그래서 최초에 이것이 2016년도에 지분제로 이 사업을 추진하면서 무상지분율이 150% 정도 됐었거든요. 그니까 무상지분율이 150%라는 얘기는 내가 30평짜리 아파트를 갖고 있으면 이 재건축을 통해서 45평까지는 무상으로 줄 거야 이렇게 된 거죠. 이번에 사실 논란이 된 이면에는 이 무상지분율에 대한 비율이 떨어진 겁니다 6,000억 증액을 해주면서 추정되기로는 무상지분율이 한 130%에서 125% 정도로 떨어졌다고 보니까 조합원의 분담금이 증가가 된 겁니다. 

[앵커] 

알겠습니다. 더 설명이 필요하지만 시간 관계상 여기서 마치겠습니다. 둔촌주공 아파트 공사중단사태 잘 들었습니다. 지금까지 이제문 창조도시경제연구소장이었습니다.