[이슈체크] 사상초유 둔촌주공 ‘올스톱’ 사태…서울 주택시장 ‘빨간불’
SBS Biz
입력2022.04.15 14:44
수정2022.04.15 17:29
■ 경제현장 오늘 '이슈체크' - 김인만 김인만부동산경제연구소장
서울 강동구 둔촌동 둔촌주공 아파트 재건축이 중단됐습니다. 공사를 시작한 지 2년 2개월만 입니다. 공사비 증액을 둘러싸고 조합과 시공사들 간의 갈등이 폭발한 때문인데요. 단군이래 최대 규모라는 둔촌주공 재건축 단지에서 벌어진 초유의 공사중단 사태, 그 자세한 내막 알아봅니다. 김인만 부동산연구소 김인만 소장 나오셨습니다.
[앵커]
서울 둔촌 주공 아파트 둔촌주공 재건축 사업. 규모, 분양 일정, 완공 시점 이게 전체 어떤 사업입니까?
[김인만 부동산연구소장]
둔촌주공 아파트는 1단지에서 4단지까지로 나눠져 있었고요. 143개 동. 굉장히 많죠. 5,930세대 아파트였는데 이걸 재건축을 하게 됩니다. 2006년도에 정비구역을 지정하게 되고요 2016년도에 시공사 선정을 하고 2020년도에 4월에 분양 계획이었고요, 2월에 착공이 들어갔습니다. 그러니까 2년 2개월 정도 지났고요. 원래 계획대로 한다면 내년이죠. 2023년 8월에 완공이 돼서 총 1만 2천32가구. 엄청나죠. 우리 헬리오시티보다도 훨씬 더 2천 가구 정도가 더 많은 세대의 대단지 아파트가 될 예정이었는데 전격적으로 중단이 되었습니다.
[앵커]
1만 2천 가구는 정말 어마어마한 단지인데. 지금 한참 공사를 하고 있었잖아요. 2년이 넘었으니까 지금 11층 12층 짓다가 지금 딱 오늘로 스톱이 돼 버린 거죠.
[김인만 부동산연구소장]
네 맞습니다.
[앵커]
그러면 중단된 배경 공사비 증액이 문제가 됐다는데 어떤 거가 지금 문제가 된 거예요?
[김인만 부동산연구소장]
52% 공정에서 중단이 됐는데요. 이게 사상 초유의 사태인데 왜 중단이 되느냐라고 하면 좀 거슬러 올라가게 되면 2020년 4월에 일반 분양 예정이었고요. 2월에 착공이 들어가는데 원래 계획은 시공단에서, 시공단이라고 한다면 현대건설, hdc, 롯데건설 이런 대형 건설사들이 4개 건설사들이 참여를 했고요. 2월에 착공 들어가고 4월에 일반 분양하니까 일반 분양에서 들어오는 돈 가지고 사업을 충당하면 된다는 계획이었는데 일반 분양이 늦어지게 됩니다. 분양가 상한제가 시행이 되고 분양가를 너무 낮게 책정이 되니까 조합원 입장에서는 이제 또 부담이 되죠. 그래서 계속 미뤄지게 되면서 일반 분양이 안 되다 보니까 여러 가지 문제가 생겼고요. 공사비가 2016년도에 시공사 선정을 하게 되는데 2조 6천억 정도였습니다. 그런데 2019년도에 너무 부족하다 이건 증액을 해야 한다고 해서 2020년이죠. 2020년에 6월 25일에 기존 조합집행부죠. 지금 집행부가 바뀌었는데 기존 조합집행부하고 3조 5,244억 원을 증액한 3조 2천억으로 다시 계약을 하게 됩니다.
[앵커]
재계약을 지금 말고 그 전 조합 측과.
[김인만 부동산연구소장]
그전 조합 측과 5,200억 원을 증액한 계약을 하게 되는데 이게 문제가 된 것입니다. 조합 측에서는 절차상에 문제가 있다. 우리는 인정을 못하겠다. 그래서 2016년도에 처음 계약한 게 합법적이다. 2020년도에 계약한 것은 무효다라는 주장이고요. 시공단 측에서는 무슨 소리냐 기존 이전 집행부라도 당연히 절차상 문제가 없기 때문에 인정을 해줘야 한다고 맞서게 되면서 결국에는 이게 타협점을 찾지 못했고요. 결국 중단까지 이런 사태가 발생했습니다.
[앵커]
공사비 증액 5,600억 원을 늘린 공사비의 증액 계약을 시공단은 제대로 한 거다. 지금 현재 조합은 그건 무효다, 아니다. 그러면 절차를 다 거쳤을 텐데 관할구청의 승인까지, 인가까지 받지 않았을까요?
[김인만 부동산연구소장]
인가받았습니다.
[앵커]
그런데도 안 된다는 거예요?
[김인만 부동산연구소장]
서로 입장이 굉장히 첨예하게 갈려지고 있는데요. 물론 절차상의 문제를 따지자면 우리가 지금 법적인 문제를 따지는 자리는 아니지만 조합 측에서는 문제가 있다.
[앵커]
조합이 지적하는 정확한 문제는 뭐예요?
[김인만 부동산연구소장]
조합이 지적하는 문제는 2019년 12월 7일에 관리처분 총회가 있었습니다. 이렇게 증액을 하기에 앞서서 총회를 했는데 관련 법령에 따라서 부동산원이 공사비 검증 결과를 공개해야 하는데 공개한 내역이 없다.
[앵커]
공개해야 되는데 없다고.
[김인만 부동산연구소장]
그리고 계약서에 연대보증 개인 서명이 있어야 하는데 이것도 없다. 그래서 절차상 문제가 있다는 입장이고요 시공단 측에서는 무슨 소리냐 이거는 법적 의무 사항이 아니다. 공사비 공개 내역은 법적 의무 사항이 아니다는 거고요 연대 책임도 이거 연대 책임은 조합이 시공단이 조합 해산 같은 그런 리스크가 있을 때 이걸 방지하기 위해서 연대 보증을 하는 거지 이거는 먼저 착공이 들어갔기 때문에 연대보증이 필요 없는 사안이었다. 그래서 절차상에 아무런 문제가 없다고 맞서게 되면서 조합은 지금 소송에 들어갔고요. 시공단에서는 공사 중단이 들어가면서 안 되면 우리는 공사 안 하겠다. 그냥 했던 공사비라도 돌려달라고 지금 첨예하게 맞서고 있습니다.
[앵커]
그러니까 공사 증액을 한 계약서의 절차가 하자가 있느냐 없느냐. 그런 사이에 이런 공사 중단을 막기 위해서 관할 구청의 중재 노력 같은 건 별로 이루어지지 않았습니까?
[김인만 부동산연구소장]
중재 노력했죠. 안 할 리가 없죠. 이게 1천 세대도 아니고요. 1만 2천 세대면 서울의 입주 물량에도 굉장한 영향을 주기 때문에 서울시도 적극 개입을 했고요. 강동구도 중재에 나섰는데 이게 효과를 보지 못했습니다. 서울시도 적극적으로 나섰습니다. 코디네이터라고 해서 분쟁자를 전문 3명, 전문인들을 투입해서 몇 달 동안 중재를 했는데 이게 중재가 될 수가 없는 게 금액 자체가 52200억으로 너무 크고요, 서로 너무 첨예하게 달라지기 때문에 어느 한쪽이 양보하지 않는 한 양보가 안 되는 사업이기 때문에 결국에는 중재도 실패하게 되고 사상 초유의 사태. 이 52% 공정에서 중단되는 거는 이게 부도가 난 것도 아니고요. 52% 공사를 하다가 중단되는 건 저도 처음 본 일이기 때문에 진짜 사상 초유의 사태입니다.
[앵커]
그러면 52% 정도 되면 11~12층 정도 지금 지은 상태에서 건설 공사하다가 다 장비 가져가고 다 떠나버린 건데. 그러면 만약에 지금 상태에서 공사 중단이 조금 길어진다. 그러면 어떤 일들이 발생하게 되나요?
[김인만 부동산연구소장]
이게 상상하기도 힘든 일들이 발생하게 되는데 일단 중단이 됐으니까 아마 예상하기에는 200일 정도 이상은 더 지체가 될 것이다라고 우리가 예상을 하고 있습니다. 6개월 정도 될 수가 있습니다. 더 길어질 수도 있고요. 소송이 어떻게 될지는 모르겠는데 물론 접점을 찾을 수도 있는데요. 제가 볼 때는 모두가 다 피해자가 될 수도 있을 것 같습니다. 시공단 입장에서는 지체 보상금이 들어가게 됩니다. 입주 기간이 내년 8월인데 현실적으로 불가능해졌잖아요. 그래서 이게 올 9월에 다시 분양 일반 분양이 되고 시작이 되더라도 1,200억 원 정도 이자가 발생하고요 지체보상금도 거의 1천억 단위로 발생합니다. 그래서 시공단도 부담이 되고요 조합은 더 부담이 큽니다. 이주비 대출을 받았거든요. 이주비 대출을 받았는데 금액이 이주비 대출 규모가 1조 2,800억입니다. 그리고 사업지 사업 대출도 7천억 원을 받았는데 매달 이자만, 연이자만 800억 정도 되고요 매달 이자가 67억씩 그냥 계속 나가는 겁니다.
[앵커]
조합원들이 다 부담해야 하는 거예요?
[김인만 부동산연구소장]
결국에는 조합원들이 부담을 할 수밖에는 없는 부분이고요. 또 7월, 8월에 이주비 대출이 만기가 됩니다. 정상적으로 사업이 진행이 된다면 연장이 될 텐데 지금 금융권에서 사업이 중단되고 불확실성이 높아진다면 거부할 수도 있거든요. 연장 거부하게 된다면 이 부담은 고스란히 조합의 부담이 조합원의 부담이 되기 때문에 결국에는 조합원들의 부담이 상당히 늘어날 것 같습니다.
[앵커]
그러면 당장 그런 문제가 있을 때 일단 공사가 오늘부터 딱 중단이 됐는데 그러면 중단이 되니까 아예 시공단을 바꿔버리겠다. 조합 측에서는 그렇게 하려고 한다면서요. 바꿀 수는 있어요?
[김인만 부동산연구소장]
이게 보통 바꿀 수는 있는데 지금 같은 경우가 전례가 없거든요. 52% 공정에서 10일 이상 공사가 중단되면 바꿔버리겠다고 계약 해지를 통보하고 있습니다.
[앵커]
열흘 이상 중단되면 바꾸겠다.
[김인만 부동산연구소장]
조합 측에서의 주장이고요. 시공단에서는 바꿔라. 바꾸려면 바꿔라. 우리는 차라리 안 하겠다.
유치권이라고 있거든요. 우리가 공사를 하고 받아야 할 돈을 못 받았을 때 유치권을 설정하게 되고 그 짓던 공사에 대해서 유치권 설정이라고 지금부터 붙여놨을 겁니다.
[앵커]
현수막이.
[김인만 부동산연구소장]
현수막 붙여놓고 손을 못 대게 합니다. 그러면 다른 건설사들이 이 공사비, 지금까지 공사비가 한 2조 5천억 정도 들어갔다고 합니다. 그래서 그러면 2조 5천억 원을 내고 지금 들어갈 수 있는 건설회사가 과연 몇 개나 될까. 지금 참여한 건설사가 제가 앞서서 설명드렸듯이 유력 건설사들이 다 들어갔습니다. 현대건설, hdc, 롯데건설도 들어가고요. 다 들어갔어요. 남아 있는 건설사가 삼성물산하고 gs가 남았는데 52%로 공정에 이 돈을 부담을 하면서 이런 사업체를 들어갈까? 현실적으로 불가능하다는 의견이 많습니다. 그래서 이게 중단이 되고 결국에는 조합원들이 피해를 보게 되고요. 우리 모두가 피해를 보는 상황이 지금 발생하고 있습니다.
[앵커]
조합은 내일 총회를 열어서 공사비 증액한 거 그걸 취소해 버린다. 그런 의결을 하겠다고 그런 데요.
[김인만 부동산연구소장]
그런 얘기도 나오는데요. 그래서 시공단 측은 취소해라. 취소하면 우리는 지금까지 했던 공사비를 받고 그만두겠다는 입장인데 그런 부분도 영향을 준 것 같습니다. 최근에 공사 자재도 많이 올랐고요 인건비도 올랐고요. 2016년도에 계약을 했으면 아마 그 사이에 굉장히 많은 인상분이 반영이 됐을 거고요. 시공단 측 입장에서도 2020년에 다시 계약을 하더라도 아마 지금 계산을 다시 해 보게 된다면 차라리 중단하는 게 낫다는 내부 결론을 내렸을 수도 있습니다. 이게 중단하는 게 만사는 아니거든요. 중단하고 다시 시공단 찾으려면 이게 6개월 갖고 안 되기 때문에 하루빨리 서로 접점을 찾아서 이 협의를 할 필요는 있을 것 같습니다.
[앵커]
지금 보니까 우리 소장님 말씀 들어보니까 접점 찾기가 쉬운 일은 아닌 것 같은데 만약에 늦어지다 공사가 계속 중단이 계속 오래간다고 그럴 경우에 입주가 지금 말씀하신 대로 내년 하반기 8월인데 입주가 늦어지잖아요. 그러면 이게 1만 2천 가구나 되는데 강남 요지에. 그러면 서울 아파트 입주 시장에도 영향을 미치지 않을까요?
[김인만 부동산연구소장]
그래서 서울시에서도 적극적으로 중재를 하고 있는데 안 되고 있는 상황인데요. 물론 조합도 답답하고요 시공단도 답답하지만 서울시하고 정부도 지금 답답한 입장입니다. 서울 같은 경우는 입주 물량이 굉장히 부족합니다. 우리 2020년에 4만 9천 호 정도 됐거든요. 입주 물량이 4만 9천 호 정도 됐는데 작년에 3만 2천 호 정도로 줄어들었고요. 올해죠, 2022년에는 2만 1천 가구 정도. 2만 12084가구인데, 내년 또 한 2만 가구 정도, 2024년에 1만 5천 원인데, 이게 둔촌 주공이 된다는 가정 하에서 잡은 계획이란 말이에요.
[앵커]
내년에 2만 3440가구에 지금 둔촌동 1만 2천 가구가 포함된 거예요?
[김인만 부동산연구소장]
빠지게 된다면 서울시도 이제 굉장히 안 그래도 입주 물량이 부족한데 이것만 기대하고 있었는데 이게 빠지게 된다면 엄청난 영향을 받을 수밖에 없고요. 겨우 안정되고 있는 주택시장이 또다시 들썩일 수밖에는 없는 상황이기 때문에 지금 굉장히 급한 상황입니다.
[앵커]
정말 입주자들 또 시공단들도 속이 탈 텐데 대규모 재건축 사업이 이렇게 조합과 공사 시공사들 간의 갈등으로 이렇게 파행이 되는 경우 이런 걸 막기 위한 뭔가 제도적 장치 없을까요. 늘 조합에 문제는 생기곤 하던데요.
[김인만 부동산연구소장]
이게 아마 지금 둔촌주공 사태 같은 경우는 두 가지 문제가 있습니다. 첫 번째는 정책의 불확실성인데요. 차라리 민간 시장에 그대로 맡겨 두었더라면 일반 분양가를 어느 정도 적정하게 책정을 해서 일반 분양가를 가지고 공사비 충당을 하고 낮추는데 계획에도 없던 분양가 상한제가 적용이 되면서 지금 예상되는 일반 분양가가 3.3제곱미터당 평당 가격으로 한 3500에서 4천만 원 정도로 예상을 하거든요. 주변 시세는 6천만 원 이상이 되기 때문에 기존 민간사업에 맡겼더라면 5천~6천을 해도 다 분양이 되는데 강제로 낮추다 보니까 여기서 일반 분양 날짜를 못 잡게 되고 2020년 4월에 분양을 해야 되는데 못하고 있으니까 시공단 측에서는 돈을 못 받고 외상으로, 자기들 돈으로 지금까지 공사를 해 왔던 것이고요. 두 번째 문제는 조합 측의 문제가 있는데 계속 반복이 되고 있거든요. 이번에도 또 조합 집행부가 바뀌게 되면서 발생했던 문제인데 이게 조합 건설, 조합 운영에 대한 투명성 확보 차원에서도 코디네이터가 이번에 중재에 들어갔지만 신통 기획 같은 것도 있지만 저는 어떤 규제 이런 것보다도 초기 단계에서 적극적으로 공공이 개입을 해서 이렇게 운영 차원, 관리 차원 이렇게 검증 차원에서도 보다 적극적인 개입을 해서 투명성을 강화하는 게 필요하지 않나 싶습니다.
[앵커]
조합 운영의 투명성. 늘 재건축 조합원 말이 많고 조합장이 잘못되는 경우도 참 많은데
[김인만 부동산연구소장]
비리도 굉장히 많고요.
[앵커]
그렇죠. 투명성 부족 문제도 있고. 먼저 말씀하신 분양가 문제는 정부로서는 나름대로 부동산 가격을 안정시키기 위해서 조합이 원하는 가격을 안 받아준 거잖아요. 상한제를 눌렀는데. 결국은 그게 많은 문제를 일으킨 거네요.
[김인만 부동산연구소장]
결국에는 이게 뜻하지 않게 주택 시장을 안정시키려고 했는데 결국에는 사상 초유의 사태 착공 중단이 생기고요. 서울의 입주 물량에도 막대한 영향을 주게 되면서 좋은 의도와는 다르게 더 큰 피해가 지금 발생하고 있습니다.
[앵커]
그러면 지금으로서 해법을 찾는 방법은 두 조합과 시공사가 타협하지 않는 한 없는 겁니까? 이게 법적으로 가야 되는 건가요?
[김인만 부동산연구소장]
법적으로 가면 시간이 너무 오래 걸립니다. 이게 1년, 2년 이상 또 걸릴 수가 있고요 저는 결국 타협을 해야 되는데 조합 측도 양보를 해야 되고요. 시공단 측에서도 양보를 해야 되는데 조합 측 입장에서는 저는 그렇게 생각합니다. 결국에는 이게 타협점을 찾으려면 안 돼, 2020년에 계약한 걸 인정 안 해 준다고 하면 타협이 될 수가 없기 때문에 인정할 건 인정을 하고요 사업을 5,200억 증액을 한 다음에 사업을 진행한 다음에 절차상의 문제가 있는 부분은 별도 소송이나 다른 걸 통해서 나중에 좀 바로잡더라도 결국 사업 공사는 진행하도록 해야. 이대로 가면 조합원들이 다른 시공단을 찾더라도 5,200억이 아니라 더 많은 돈을 줘야 됩니다. 지금 기준에서 다시 공사비를 책정한다면 5,200억 증액으로 저는 안 된다고 보거든요. 그래서 결국에는 5,200억 원을 인정해 준 다음에 문제가 있다면 나중에 다시 소송을 통해서 환급을 받든 지 하는 그런 방법을 찾아야 될 것 같습니다.
[앵커]
무려 1만 2천 가구 둔촌 주공의 공사 중단 사태 전말 잘 들었습니다. 지금까지 김인만 부동산 연구소 김인만 소장이었습니다.
서울 강동구 둔촌동 둔촌주공 아파트 재건축이 중단됐습니다. 공사를 시작한 지 2년 2개월만 입니다. 공사비 증액을 둘러싸고 조합과 시공사들 간의 갈등이 폭발한 때문인데요. 단군이래 최대 규모라는 둔촌주공 재건축 단지에서 벌어진 초유의 공사중단 사태, 그 자세한 내막 알아봅니다. 김인만 부동산연구소 김인만 소장 나오셨습니다.
[앵커]
서울 둔촌 주공 아파트 둔촌주공 재건축 사업. 규모, 분양 일정, 완공 시점 이게 전체 어떤 사업입니까?
[김인만 부동산연구소장]
둔촌주공 아파트는 1단지에서 4단지까지로 나눠져 있었고요. 143개 동. 굉장히 많죠. 5,930세대 아파트였는데 이걸 재건축을 하게 됩니다. 2006년도에 정비구역을 지정하게 되고요 2016년도에 시공사 선정을 하고 2020년도에 4월에 분양 계획이었고요, 2월에 착공이 들어갔습니다. 그러니까 2년 2개월 정도 지났고요. 원래 계획대로 한다면 내년이죠. 2023년 8월에 완공이 돼서 총 1만 2천32가구. 엄청나죠. 우리 헬리오시티보다도 훨씬 더 2천 가구 정도가 더 많은 세대의 대단지 아파트가 될 예정이었는데 전격적으로 중단이 되었습니다.
[앵커]
1만 2천 가구는 정말 어마어마한 단지인데. 지금 한참 공사를 하고 있었잖아요. 2년이 넘었으니까 지금 11층 12층 짓다가 지금 딱 오늘로 스톱이 돼 버린 거죠.
[김인만 부동산연구소장]
네 맞습니다.
[앵커]
그러면 중단된 배경 공사비 증액이 문제가 됐다는데 어떤 거가 지금 문제가 된 거예요?
[김인만 부동산연구소장]
52% 공정에서 중단이 됐는데요. 이게 사상 초유의 사태인데 왜 중단이 되느냐라고 하면 좀 거슬러 올라가게 되면 2020년 4월에 일반 분양 예정이었고요. 2월에 착공이 들어가는데 원래 계획은 시공단에서, 시공단이라고 한다면 현대건설, hdc, 롯데건설 이런 대형 건설사들이 4개 건설사들이 참여를 했고요. 2월에 착공 들어가고 4월에 일반 분양하니까 일반 분양에서 들어오는 돈 가지고 사업을 충당하면 된다는 계획이었는데 일반 분양이 늦어지게 됩니다. 분양가 상한제가 시행이 되고 분양가를 너무 낮게 책정이 되니까 조합원 입장에서는 이제 또 부담이 되죠. 그래서 계속 미뤄지게 되면서 일반 분양이 안 되다 보니까 여러 가지 문제가 생겼고요. 공사비가 2016년도에 시공사 선정을 하게 되는데 2조 6천억 정도였습니다. 그런데 2019년도에 너무 부족하다 이건 증액을 해야 한다고 해서 2020년이죠. 2020년에 6월 25일에 기존 조합집행부죠. 지금 집행부가 바뀌었는데 기존 조합집행부하고 3조 5,244억 원을 증액한 3조 2천억으로 다시 계약을 하게 됩니다.
[앵커]
재계약을 지금 말고 그 전 조합 측과.
[김인만 부동산연구소장]
그전 조합 측과 5,200억 원을 증액한 계약을 하게 되는데 이게 문제가 된 것입니다. 조합 측에서는 절차상에 문제가 있다. 우리는 인정을 못하겠다. 그래서 2016년도에 처음 계약한 게 합법적이다. 2020년도에 계약한 것은 무효다라는 주장이고요. 시공단 측에서는 무슨 소리냐 기존 이전 집행부라도 당연히 절차상 문제가 없기 때문에 인정을 해줘야 한다고 맞서게 되면서 결국에는 이게 타협점을 찾지 못했고요. 결국 중단까지 이런 사태가 발생했습니다.
[앵커]
공사비 증액 5,600억 원을 늘린 공사비의 증액 계약을 시공단은 제대로 한 거다. 지금 현재 조합은 그건 무효다, 아니다. 그러면 절차를 다 거쳤을 텐데 관할구청의 승인까지, 인가까지 받지 않았을까요?
[김인만 부동산연구소장]
인가받았습니다.
[앵커]
그런데도 안 된다는 거예요?
[김인만 부동산연구소장]
서로 입장이 굉장히 첨예하게 갈려지고 있는데요. 물론 절차상의 문제를 따지자면 우리가 지금 법적인 문제를 따지는 자리는 아니지만 조합 측에서는 문제가 있다.
[앵커]
조합이 지적하는 정확한 문제는 뭐예요?
[김인만 부동산연구소장]
조합이 지적하는 문제는 2019년 12월 7일에 관리처분 총회가 있었습니다. 이렇게 증액을 하기에 앞서서 총회를 했는데 관련 법령에 따라서 부동산원이 공사비 검증 결과를 공개해야 하는데 공개한 내역이 없다.
[앵커]
공개해야 되는데 없다고.
[김인만 부동산연구소장]
그리고 계약서에 연대보증 개인 서명이 있어야 하는데 이것도 없다. 그래서 절차상 문제가 있다는 입장이고요 시공단 측에서는 무슨 소리냐 이거는 법적 의무 사항이 아니다. 공사비 공개 내역은 법적 의무 사항이 아니다는 거고요 연대 책임도 이거 연대 책임은 조합이 시공단이 조합 해산 같은 그런 리스크가 있을 때 이걸 방지하기 위해서 연대 보증을 하는 거지 이거는 먼저 착공이 들어갔기 때문에 연대보증이 필요 없는 사안이었다. 그래서 절차상에 아무런 문제가 없다고 맞서게 되면서 조합은 지금 소송에 들어갔고요. 시공단에서는 공사 중단이 들어가면서 안 되면 우리는 공사 안 하겠다. 그냥 했던 공사비라도 돌려달라고 지금 첨예하게 맞서고 있습니다.
[앵커]
그러니까 공사 증액을 한 계약서의 절차가 하자가 있느냐 없느냐. 그런 사이에 이런 공사 중단을 막기 위해서 관할 구청의 중재 노력 같은 건 별로 이루어지지 않았습니까?
[김인만 부동산연구소장]
중재 노력했죠. 안 할 리가 없죠. 이게 1천 세대도 아니고요. 1만 2천 세대면 서울의 입주 물량에도 굉장한 영향을 주기 때문에 서울시도 적극 개입을 했고요. 강동구도 중재에 나섰는데 이게 효과를 보지 못했습니다. 서울시도 적극적으로 나섰습니다. 코디네이터라고 해서 분쟁자를 전문 3명, 전문인들을 투입해서 몇 달 동안 중재를 했는데 이게 중재가 될 수가 없는 게 금액 자체가 52200억으로 너무 크고요, 서로 너무 첨예하게 달라지기 때문에 어느 한쪽이 양보하지 않는 한 양보가 안 되는 사업이기 때문에 결국에는 중재도 실패하게 되고 사상 초유의 사태. 이 52% 공정에서 중단되는 거는 이게 부도가 난 것도 아니고요. 52% 공사를 하다가 중단되는 건 저도 처음 본 일이기 때문에 진짜 사상 초유의 사태입니다.
[앵커]
그러면 52% 정도 되면 11~12층 정도 지금 지은 상태에서 건설 공사하다가 다 장비 가져가고 다 떠나버린 건데. 그러면 만약에 지금 상태에서 공사 중단이 조금 길어진다. 그러면 어떤 일들이 발생하게 되나요?
[김인만 부동산연구소장]
이게 상상하기도 힘든 일들이 발생하게 되는데 일단 중단이 됐으니까 아마 예상하기에는 200일 정도 이상은 더 지체가 될 것이다라고 우리가 예상을 하고 있습니다. 6개월 정도 될 수가 있습니다. 더 길어질 수도 있고요. 소송이 어떻게 될지는 모르겠는데 물론 접점을 찾을 수도 있는데요. 제가 볼 때는 모두가 다 피해자가 될 수도 있을 것 같습니다. 시공단 입장에서는 지체 보상금이 들어가게 됩니다. 입주 기간이 내년 8월인데 현실적으로 불가능해졌잖아요. 그래서 이게 올 9월에 다시 분양 일반 분양이 되고 시작이 되더라도 1,200억 원 정도 이자가 발생하고요 지체보상금도 거의 1천억 단위로 발생합니다. 그래서 시공단도 부담이 되고요 조합은 더 부담이 큽니다. 이주비 대출을 받았거든요. 이주비 대출을 받았는데 금액이 이주비 대출 규모가 1조 2,800억입니다. 그리고 사업지 사업 대출도 7천억 원을 받았는데 매달 이자만, 연이자만 800억 정도 되고요 매달 이자가 67억씩 그냥 계속 나가는 겁니다.
[앵커]
조합원들이 다 부담해야 하는 거예요?
[김인만 부동산연구소장]
결국에는 조합원들이 부담을 할 수밖에는 없는 부분이고요. 또 7월, 8월에 이주비 대출이 만기가 됩니다. 정상적으로 사업이 진행이 된다면 연장이 될 텐데 지금 금융권에서 사업이 중단되고 불확실성이 높아진다면 거부할 수도 있거든요. 연장 거부하게 된다면 이 부담은 고스란히 조합의 부담이 조합원의 부담이 되기 때문에 결국에는 조합원들의 부담이 상당히 늘어날 것 같습니다.
[앵커]
그러면 당장 그런 문제가 있을 때 일단 공사가 오늘부터 딱 중단이 됐는데 그러면 중단이 되니까 아예 시공단을 바꿔버리겠다. 조합 측에서는 그렇게 하려고 한다면서요. 바꿀 수는 있어요?
[김인만 부동산연구소장]
이게 보통 바꿀 수는 있는데 지금 같은 경우가 전례가 없거든요. 52% 공정에서 10일 이상 공사가 중단되면 바꿔버리겠다고 계약 해지를 통보하고 있습니다.
[앵커]
열흘 이상 중단되면 바꾸겠다.
[김인만 부동산연구소장]
조합 측에서의 주장이고요. 시공단에서는 바꿔라. 바꾸려면 바꿔라. 우리는 차라리 안 하겠다.
유치권이라고 있거든요. 우리가 공사를 하고 받아야 할 돈을 못 받았을 때 유치권을 설정하게 되고 그 짓던 공사에 대해서 유치권 설정이라고 지금부터 붙여놨을 겁니다.
[앵커]
현수막이.
[김인만 부동산연구소장]
현수막 붙여놓고 손을 못 대게 합니다. 그러면 다른 건설사들이 이 공사비, 지금까지 공사비가 한 2조 5천억 정도 들어갔다고 합니다. 그래서 그러면 2조 5천억 원을 내고 지금 들어갈 수 있는 건설회사가 과연 몇 개나 될까. 지금 참여한 건설사가 제가 앞서서 설명드렸듯이 유력 건설사들이 다 들어갔습니다. 현대건설, hdc, 롯데건설도 들어가고요. 다 들어갔어요. 남아 있는 건설사가 삼성물산하고 gs가 남았는데 52%로 공정에 이 돈을 부담을 하면서 이런 사업체를 들어갈까? 현실적으로 불가능하다는 의견이 많습니다. 그래서 이게 중단이 되고 결국에는 조합원들이 피해를 보게 되고요. 우리 모두가 피해를 보는 상황이 지금 발생하고 있습니다.
[앵커]
조합은 내일 총회를 열어서 공사비 증액한 거 그걸 취소해 버린다. 그런 의결을 하겠다고 그런 데요.
[김인만 부동산연구소장]
그런 얘기도 나오는데요. 그래서 시공단 측은 취소해라. 취소하면 우리는 지금까지 했던 공사비를 받고 그만두겠다는 입장인데 그런 부분도 영향을 준 것 같습니다. 최근에 공사 자재도 많이 올랐고요 인건비도 올랐고요. 2016년도에 계약을 했으면 아마 그 사이에 굉장히 많은 인상분이 반영이 됐을 거고요. 시공단 측 입장에서도 2020년에 다시 계약을 하더라도 아마 지금 계산을 다시 해 보게 된다면 차라리 중단하는 게 낫다는 내부 결론을 내렸을 수도 있습니다. 이게 중단하는 게 만사는 아니거든요. 중단하고 다시 시공단 찾으려면 이게 6개월 갖고 안 되기 때문에 하루빨리 서로 접점을 찾아서 이 협의를 할 필요는 있을 것 같습니다.
[앵커]
지금 보니까 우리 소장님 말씀 들어보니까 접점 찾기가 쉬운 일은 아닌 것 같은데 만약에 늦어지다 공사가 계속 중단이 계속 오래간다고 그럴 경우에 입주가 지금 말씀하신 대로 내년 하반기 8월인데 입주가 늦어지잖아요. 그러면 이게 1만 2천 가구나 되는데 강남 요지에. 그러면 서울 아파트 입주 시장에도 영향을 미치지 않을까요?
[김인만 부동산연구소장]
그래서 서울시에서도 적극적으로 중재를 하고 있는데 안 되고 있는 상황인데요. 물론 조합도 답답하고요 시공단도 답답하지만 서울시하고 정부도 지금 답답한 입장입니다. 서울 같은 경우는 입주 물량이 굉장히 부족합니다. 우리 2020년에 4만 9천 호 정도 됐거든요. 입주 물량이 4만 9천 호 정도 됐는데 작년에 3만 2천 호 정도로 줄어들었고요. 올해죠, 2022년에는 2만 1천 가구 정도. 2만 12084가구인데, 내년 또 한 2만 가구 정도, 2024년에 1만 5천 원인데, 이게 둔촌 주공이 된다는 가정 하에서 잡은 계획이란 말이에요.
[앵커]
내년에 2만 3440가구에 지금 둔촌동 1만 2천 가구가 포함된 거예요?
[김인만 부동산연구소장]
빠지게 된다면 서울시도 이제 굉장히 안 그래도 입주 물량이 부족한데 이것만 기대하고 있었는데 이게 빠지게 된다면 엄청난 영향을 받을 수밖에 없고요. 겨우 안정되고 있는 주택시장이 또다시 들썩일 수밖에는 없는 상황이기 때문에 지금 굉장히 급한 상황입니다.
[앵커]
정말 입주자들 또 시공단들도 속이 탈 텐데 대규모 재건축 사업이 이렇게 조합과 공사 시공사들 간의 갈등으로 이렇게 파행이 되는 경우 이런 걸 막기 위한 뭔가 제도적 장치 없을까요. 늘 조합에 문제는 생기곤 하던데요.
[김인만 부동산연구소장]
이게 아마 지금 둔촌주공 사태 같은 경우는 두 가지 문제가 있습니다. 첫 번째는 정책의 불확실성인데요. 차라리 민간 시장에 그대로 맡겨 두었더라면 일반 분양가를 어느 정도 적정하게 책정을 해서 일반 분양가를 가지고 공사비 충당을 하고 낮추는데 계획에도 없던 분양가 상한제가 적용이 되면서 지금 예상되는 일반 분양가가 3.3제곱미터당 평당 가격으로 한 3500에서 4천만 원 정도로 예상을 하거든요. 주변 시세는 6천만 원 이상이 되기 때문에 기존 민간사업에 맡겼더라면 5천~6천을 해도 다 분양이 되는데 강제로 낮추다 보니까 여기서 일반 분양 날짜를 못 잡게 되고 2020년 4월에 분양을 해야 되는데 못하고 있으니까 시공단 측에서는 돈을 못 받고 외상으로, 자기들 돈으로 지금까지 공사를 해 왔던 것이고요. 두 번째 문제는 조합 측의 문제가 있는데 계속 반복이 되고 있거든요. 이번에도 또 조합 집행부가 바뀌게 되면서 발생했던 문제인데 이게 조합 건설, 조합 운영에 대한 투명성 확보 차원에서도 코디네이터가 이번에 중재에 들어갔지만 신통 기획 같은 것도 있지만 저는 어떤 규제 이런 것보다도 초기 단계에서 적극적으로 공공이 개입을 해서 이렇게 운영 차원, 관리 차원 이렇게 검증 차원에서도 보다 적극적인 개입을 해서 투명성을 강화하는 게 필요하지 않나 싶습니다.
[앵커]
조합 운영의 투명성. 늘 재건축 조합원 말이 많고 조합장이 잘못되는 경우도 참 많은데
[김인만 부동산연구소장]
비리도 굉장히 많고요.
[앵커]
그렇죠. 투명성 부족 문제도 있고. 먼저 말씀하신 분양가 문제는 정부로서는 나름대로 부동산 가격을 안정시키기 위해서 조합이 원하는 가격을 안 받아준 거잖아요. 상한제를 눌렀는데. 결국은 그게 많은 문제를 일으킨 거네요.
[김인만 부동산연구소장]
결국에는 이게 뜻하지 않게 주택 시장을 안정시키려고 했는데 결국에는 사상 초유의 사태 착공 중단이 생기고요. 서울의 입주 물량에도 막대한 영향을 주게 되면서 좋은 의도와는 다르게 더 큰 피해가 지금 발생하고 있습니다.
[앵커]
그러면 지금으로서 해법을 찾는 방법은 두 조합과 시공사가 타협하지 않는 한 없는 겁니까? 이게 법적으로 가야 되는 건가요?
[김인만 부동산연구소장]
법적으로 가면 시간이 너무 오래 걸립니다. 이게 1년, 2년 이상 또 걸릴 수가 있고요 저는 결국 타협을 해야 되는데 조합 측도 양보를 해야 되고요. 시공단 측에서도 양보를 해야 되는데 조합 측 입장에서는 저는 그렇게 생각합니다. 결국에는 이게 타협점을 찾으려면 안 돼, 2020년에 계약한 걸 인정 안 해 준다고 하면 타협이 될 수가 없기 때문에 인정할 건 인정을 하고요 사업을 5,200억 증액을 한 다음에 사업을 진행한 다음에 절차상의 문제가 있는 부분은 별도 소송이나 다른 걸 통해서 나중에 좀 바로잡더라도 결국 사업 공사는 진행하도록 해야. 이대로 가면 조합원들이 다른 시공단을 찾더라도 5,200억이 아니라 더 많은 돈을 줘야 됩니다. 지금 기준에서 다시 공사비를 책정한다면 5,200억 증액으로 저는 안 된다고 보거든요. 그래서 결국에는 5,200억 원을 인정해 준 다음에 문제가 있다면 나중에 다시 소송을 통해서 환급을 받든 지 하는 그런 방법을 찾아야 될 것 같습니다.
[앵커]
무려 1만 2천 가구 둔촌 주공의 공사 중단 사태 전말 잘 들었습니다. 지금까지 김인만 부동산 연구소 김인만 소장이었습니다.
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