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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 두성규 前 한국건설산업연구원 선임연구위원

새 정부 초대 경제팀이 베일을 벗었습니다. 경제부총리 겸 기획재정부 장관 후보에는 예상대로 추경호 국민의힘 의원이 지명됐는데, 국토교통부 장관에는 누구도 예상 못 한 깜짝 발탁인사가 이뤄졌습니다. 바로 원희룡 전 제주지사입니다. 원 후보자는 신중한 입장을 나타내면서도 현 정부와는 차별화된 행보를 시사했습니다. 현재 인수위 안에는 부동산 세제 정상화를 위한 태스크포스가 꾸려져 대대적인 개편을 예고하고 있습니다. 변수는 집값이 다시 꿈틀거릴 조짐을 보이고 있다는 것입니다. 집값이 오르는 것은 새 정부에 부담이 될 수 있죠. 전문가와 함께 새 정부의 부동산 정책 전망해보는 시간 갖겠습니다.

Q. 새 정부 초대 국토교통부 장관으로 원희룡 전 제주지사가 깜짝 발탁됐습니다. 국토교통부가 부동산 분야만 있는 것은 아니지만 부동산이 가장 중요 이슈인 만큼 관련 전문 경력이 없다는 점이 지적되고 있습니다. 어떻게 보시나요?

- 윤 당선인, 8개 부처 장관 인선·발탁이유 직접 발표
- 할당·안배 없는 인선…원희룡, 국토부 장관 '깜짝 발탁'
- 원희룡 "서민엔 주거 안정…젊은 세대엔 미래 꿈을"
- 일각 '전문적 경력' 결여 지적…"정무적·종합적 역할"
- 제주2공항·외국인 부동산 투자 등 현안 행정 경험
- 원희룡 "국토·부동산·교통 분야 전문가들과 잘 접맥"

Q. 원 전 지사가 국토부 장관에 발탁되면서 과거 부인이 했던 얘기가 회자 되고 있습니다. 2014년에 제주지사에 당선되면서 제주도로 갈 때 팔았던 목동 아파트 가격이 3개나 올랐다고 밝혔어요. 사실 이건 원 전 지사뿐 아니라 집을 판 많은 분들이 땅을 치고 후회하는 부분이에요. 그만큼 집값은 모든 국민에게 관심사이고 내집 마련은 목표 아니겠습니까?

- 원 후보자 부인 과거 발언 회자…"목동 집 3배 올라"
- 원 후보자, 양천구갑 3선 의원 지내…목동 터전 마련
- 2014년 지방선거 제주지사 당선돼 목동 아파트 매매
- 당시 8억3000만 원 매매…"6년 만에 26억이 되더라"
- 원 후보자 부인 "이 모든 게 이번 정부 정책 때문"
- 과거 주택 매매 사연도 화제…국민 부동산 정책 관심↑
- 민주당 "원희룡 전 제주지사 국토부 장관 지명 부적절"
- 지난 대선서 이재명 당시 후보 대장동 의혹 정면 제기

Q. 먼저, 지난 5년간 부동산 관련 세금이 대폭 늘긴 했습니다. 지난해 초과 세수만 살펴봐도 40%가량이 부동산에서 나온 것으로 추산되는데요. 폭탄에 징벌 과세 논란까지 이번 정부에서 부동산 세제를 두고 말도 많고 탈도 많았어요?

- 4년간 종부세 3.6배 급등…부동산 정책실패 영향 지적
- 지난해 역대급 세수추계 오차…초과세수 61조 돌파
- 부동산 관련 세금, 초과 세수 중 3분의 1 이상 차지
- 정부의 집값 급등 등 부동산 시장 예측 실패 영향
- 양도소득세 36조7000억…전망치 대비 19.9조 오차
- 부동산 연관성 큰 상속·증여세 추계치 대비 6조↑
- 다주택자 '옥죄기'…매물 급감- 집값 급등 악순환
- 다주택자 잡으려다 1주택자 일부 '폭탄'…조세 저항
- 보유세 늘리고 대출 조이고…등 떠밀려 '월세 시대'

Q. 종부세 폭탄 얘기가 나올 때마다 정부에서 내놓은 해명은 우리나라가 다른 나라에 비해 보유세 실효세율이 낮다는 거였는데요. 이 실효세율을 두고도 해석이 분분합니다. 기준을 어디에 두느냐에 따라 결과가 완전히 달라지는데요. 하지만 세금 부담이 지속적으로 오르고 있다는 점은 부인할 수 없습니다. 지난해 말 국회 예산정책처가 발간한 예산정책연구에서도 이런 부분을 지적한 바 있어요?

- 우리나라 부동산 보유세 실효세율 두고 '갑론을박'
- 국책연구소 한국조세연 "OECD 8개국 대비 낮은 편"
- 2018년 실효세율 0.16%…OECD 8개국 평균 0.54%
- 정부·여당 "부동산 보유세 실효세율 낮다"…증세 추진
- 문 대통령, 작년 "보유세 실효세율, OECD 평균 절반"
- 국회예산처 "OECD比 보유세 낮다는 것은 착시" 비판
- 국회예산처 "국가별 통계 방법 달라…직접 비교 곤란"
- 2018년 기준 韓 가계 자산 중 부동산 비중 63% 차지
- 부동산 보유세, 최근 증가 속도 OECD 국가들 압도
- 2019년 기준 부동산 보유세 GDP 대비 0.93% 차지
- 2015~2019년 한국 GDP 대비 보유세 비중 0.18%p↑

Q. 새 정부가 출범하면 부동산 관련 TF를 발족할 방침입니다. 무엇보다 보유세와 거래세 등을 문재인 정부 출범 5년 전으로 되돌리겠다는 입장인데요. 다주택자들에 대한 세금 압박이 전세난과 영끌로 이어졌고 매물 잠김 현상이 심화됐다는 판단입니다. 올해 당장 종부세 기준인 11억 원이 상위 3%까지 늘어난 것으로 나타났어요. 종부세 대상이 큰 폭으로 커지고 있어요?

- 정권교체기·지방선거 부동산세제 개편 최대 이슈 부상
- 인수위, 보유세·종부세 등 부동산 세제 전면 재검토
- 새 정부 5월 출범 뒤 '부동산 세제 정상화 TF' 발족
- 인수위 "시장 관리 목적 아닌 조세 원리 맞게 개편"
- 보유세, 납세자 부담능력 고려 부과 수준·변동폭 조정
- 종부세 납부 대상 공시가 11억 이상, 상위 3% 돌파
- 작년 종부세 부과 대상 94.7만 명…전년比 약 30여만 명↑
- 올해 1주택자 보유세 산정 시 작년 공시가 적용 방침
- 정치권, 부동산 세제 완화 움직임…지선에 민심 '눈치'
- 민주당, 종부세 기준 개정 목소리…"보유세 많이 부담"

Q. 지난해 하반기부터 집값 상승이 다소 주춤했다고는 하지만 결국 종부세 기준이 되는 공시가가 폭등하며 세 부담은 여전합니다. 지난 5년간 공시가가 전국 70%가 폭등했다는데요. 인수위가 공시가 재편을 예고했습니다. 공시가는 단순히 부동산 세금뿐 아니라 복지체계 전반에 영향을 주고 있어서 재편이 시급하다는 목소리가 나와요?

- 지난 5년간 공시가 70% 폭등…국민들 세 부담 확대
- 5년 전 전국 공동주택 평균 1억6889만 원…올 3억 돌파
- 고가 단지 몰린 서울 97.9%…세종시 133.7% '최고'
- 각종 부동산 규제에도 집값 폭발…공시가 현실화까지
- 전국 보유세, 2016년 3조9392억→작년 10조8756억
- 서울·인천 등 수도권 보유세, 5년 만에 4조8262억↑
- 건강보험료·기초생활수급자 선정 등 복지 전반 영향
- 인수위 "공시가, 다각도로 접근…여러 안 마련 중"

Q. 주택공급을 위한 첫 회의도 진행했다고 합니다. 윤 당선인이 공약으로 내놓은 250만 가구 공급 계획을 구체화하기 위해 실행방안이 논의됐다는데요. 일단 인수위는 서울 도심 내에 주택 공급 선도사업을 진행할 후보지 물색 등 서울을 시작으로 공급 정책에 박차를 가할 것으로 보여요?

- 인수위, 윤 당선인 핵심 공약 공급 로드맵 마련 착수
- 국토부- 서울시 도심주택공급 실행 TF 첫 회의 진행
- 정부, 공급 제도 개선…서울시, 신속 인·허가 공감대
- 250만 가구 공급 공약 중 서울시 물량 약 50만 가구
- 서울 도심 내 주택 공급 선도사업 후보지 물색 예상
- '역세권 첫 집'·'청년 원가주택' 등 사업 모델 기틀 마련
- 청년·신혼부부·저소득층 같은 무주택자 공급 우선 계획

Q. 공급 활성화를 위해서 정비사업 규제 완화도 속도를 낼 것으로 보입니다. 그런데 아직 정책이 나오기도 전부터 주요 재건축 단지 위주로 집값이
다시 꿈틀대고 있는데요. 하락장이 끝났다는 분석입니다. 이 때문에 인수위도 고민이 깊어지는 듯해요?

- 기대- 우려 '교차'…부동산 전반 대책 마련 전 미공개
- 대선 이후 높아진 기대감…부동산 시장 자극 우려
- 인수위·업계 안팎, 재건축 규제 완화 신중론 대두
- 서울 아파트값 - 0.01→0.00%…내림세 끝 보합 전환
- 강남 0.02%·서초 0.02% 등 강남 3구 상승세 여전
- 강북 - 0.03%·노원 - 0.02% 등 회복 못 하는 강북권
- 인수위, 재초환 부담금 현행 최대 50→25% 축소 검토
- 올 하반기 준공 30년 이상 정밀안전진단 면제 시행
- 30년 안전진단규제 폐지·세금 완화 등 공급 확대 기대

Q. 세제를 개편하고 집을 공급해도 요즘 같은 집값 상황에서는 대출 없이 집 사기란 거의 불가능합니다. 새 정부가 대출 규제 완화 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌지만 현재 운영되고 있는 차주별 DSR 규제가 있는 한 4인 기준으로 6억 원 이상의 집을 사기란 거의 불가능한 수준이에요?

- 인수위, 대출규제 완화 검토…'뜨거운 감자' DSR 관심
- LTV 완화해도 DSR로 대출 한도 '한계'…실효성 '뚝'
- 전문가 "DSR 규제 유지하면 6억 이상 집 못 사"
- 4인 중위소득 가구, DSR 규제에 집값 70% 대출 가능
- 6억 원 이하 주택, 주택가격 30~40% 자기자본 필요
- DSR 규제 완화 시 가계부채 급증·집값 상승 자극 우려
- 주택학회 "DTI·DSR 규제 완화는 거시 건전성 악화 우려"
- DSR 규제 완화, 향후 대출 규제 완화 핵심 키 작용

Q. 인수위 일각에서는 DSR 규제를 완화하고 총액에 전세대출을 포함하는 안도 논의된다는 말이 나와요?

- 인수위, DSR에 전세대출 포함 방안 두고 고심 거듭
- 전세대출, 대표 실수요 대출…가계부채 건전성 뇌관
- 정부, 가계부채 엄격 관리…사실상 손 놓은 전세대출
- 주택담보, 올 들어 감소…전세대출은 매월 1조~2조↑
- 전세자금대출 잔액, 2016년 이후 가파르게 증가 시작
- 은행권 "정부, 주담대와 달리 전세대출 지원 늘려"
- 현재 DSR 비율 산정 시 전세대출 이자만 포함
- 과도한 전세대출 부작용…'실수요' 반발에 매번 후퇴

Q. 인수위에서는 현재 DRS 완화를 검토하고 있지는 않다고 합니다. DSR 규제 완화하면 그나마 축소됐던 가계부채가 급증할 가능성이 높고 집값 상승 자극 우려 때문인데요. 부동산 시장이 새 정부를 기다리며 눈치를 보고 있습니다. 내리는 것은 시간이 걸리지만 오르는 것은 순식간인데요. 향후 부동산 움직임 전망과 함께 새 정부의 정책 방향 조언 부탁드립니다.

- 인수위, DSR 완화 가능성에 "현재로선 검토한 바 없어"
- DSR 완화 단계적 시행 예상…"적용 대상 청년층 한정"
- DSR 규제 완화 시 가계부채 급증·집값 상승 자극 우려
- 대선 후 부동산 규제 완화 기대감…서울 아파트 '들썩'
- 대통령 집무실 가는 용산구 '최대'…한 달 동안 0.38%↑
- 집값 '바닥 다지기' 끝났나…새 정부 이후 시장 전망은

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