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■ 경제현장 오늘 '절세미남 절세미녀' - 김명수 회계사

공인회계사회가 추천하는 각 분야 전문 공인회계사들이 전해드립니다! 세금 줄여주는 솔루션 코너 “절세미남 절세미녀”! 김명수 회계사 나오셨습니다. 안녕하세요. 다주택자에 세금 규제가 계속 강화되고 있는데요. 이러한 상황 속에도 규제를 피해 다주택을 보유할 수 있는 틈새시장이 있다고 합니다. 그러나 세법상으로도 정말 안전한 것인지 확인해볼 필요가 있겠죠. 우선 영상 보시죠.



Q. 민간임대아파트 조금 생소하기도 한데요, 민간임대아파트는 무엇인지부터 먼저 설명 좀 해주시죠. 

네, 민간임대아파트는 여러 종류가 있지만 저희가 흔히 말하는 민간임대아파트는 민간 건설사가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 민간건설임대아파트를 말합니다. 이 민간임대아파트를 취득하면 2가지 권리를 갖는데요, 하나는 10년간 전세나 월세로 거주할 수 있는 권리이고, 다른 하나는 10년 후에 일정한 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 권리 즉, 우선 분양권을 갖게 됩니다. 이 중에서 이 우선분양권 때문에, 사실상 임차권에 프리미엄이 생겨서 거래가 되는 것인데요, 실제로 작년 말에는 서울에서 분양한 모 민간임대아파트가 당첨발표하자마자 억대로 프리미엄이 오르기도 했습니다.

Q. 그런데 이 민간임대아파트, 주택 수에 포함되지 않아서 세금 부담이 없다. 세법상 규제가 없는 게 맞습니까? 다주택자에 대한 세금 규제가 굉장히 강해졌는데요? 

네 정부에서 다주택자에 대한 세금을 강력하게 규제하고 있는데요, 그래서 주택수에 포함되어 다주택자가 될 경우 취득세, 보유세, 양도세 계산에 있어서 높은 세율이 과세되기 때문에 세부담이 크게 증가할 수 있습니다. 하지만 이 민간임대아파트의 경우 현행 세법상 규제를 거의 안 받는 것이 사실입니다.



Q. '거의'라고 하셨어요? 규제를 받는 경우도 있다는 말입니까? 

제가 거의라고 말씀드린 것은 중간에 이 임차권을 매매하여 발생한 소득의 과세여부에 대해 논란이 있기 때문인데요, 이러한 민간임대아파트는 부동산 임차권인데, 부동산 임차권은 부동산이 아니기 때문에 취득세나 재산세, 종합부동산세 과세대상에 해당되지 않습니다. 이 임차권을 취득한 뒤에 추가로 주택을 취득하거나 기존 주택을 양도할 때에도 일반 주택 분양권과 다르게 이 임차권이 주택 수에 포함되지는 않습니다. 하지만 이 민간임대아파트 임차권을 중간에 프리미엄을 받고 파는 매매과정에서 발생하는 소득이 비과세인지 여부에 대해서는 논란이 있기 때문에 주의하셔야 합니다. 

Q. 그러니까 민간임대아파트가 임차권을 취득하거나 보유하는 과정에서는 세금이 없지만 매매하는 과정에서 발생하는 소득에 대해서는 과세될 수 있다는 건가요? 

네 임차권을 양도하여 발생하는 소득의 경우 해당 임차권이 등기가 되어 있다면 양도소득 과세대상으로 세법에 열거되어있습니다. 하지만 이 민간임대아파트 임차권은 등기되어 있지 않기 때문에 양도소득세 과세대상이 아닙니다. 그런데 이 임차권에는 임차할 수 있는 권리뿐만 아니라 우선분양권도 있다고 말씀드렸잖습니까? 이 우선 분양권은 부동산을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 이에 대한 대가는 과세대상에 해당합니다. 하지만 우리가 이 임차권을 매매했을 때 그 대가 중 어느 부분이 과세대상이 아닌 임차권에 대한 대가이고 어느 부분이 과세대상인 부동산을 취득할 수 있는 권리에 대한 대가인지 측정하기가 어렵습니다. 그래서 대부분의 경우 표면상으로 보이는 임차권에 대한 대가로 보고 과세되지 않는다고 생각하는 것입니다. 그러나 추후 입법이나 해석 등을 통해 과세대상 항목을 보완하거나 이 대가 전액이 부동산 취득에 관한 권리에 대한 것으로 판단할 수 있는 특정의 경우가 있다면 과세가 될 수도 있기 때문에 주의하셔야 합니다.

Q. 그런데 아파텔이라고 불리는 주거용 오피스텔이 있지 않습니까? 이것도 세법상 주택 수에 포함이 안 된다고 하던데 맞습니까? 

세법에서는 취득, 보유, 처분 단계별 즉, 취득세, 보유세, 양도세 별로 주택수 포함 여부에 대해 규정하는 내용이 다르기 때문에 반드시 구분해서 보아야 합니다. 그리고 주거용 오피스텔은 이렇게 단계별로 주택수 포함 여부를 구분해야 하는 가장 대표적인 상품인데요, 단계별로 따져보면 먼저 이 아파텔이 완공되기 전 분양권 상태의 경우는 재개발·재건축 조합원 입주권이나 일반 아파트 분양권과 다르게 주택으로 사용할지 여부를 알 수 없으므로 주택 수에 포함되지 않습니다. 그 이후에 이 분양권이 완공되어서 주거용 오피스텔로 될 때에는 주택 수와 상관없이 4.6%의 일반 오피스텔 취득과 같은 세율을 부담하게 됩니다.

Q. 주거용 오피스텔도 다주택 규제를 피할 수 있다는 얘기네요? 

그렇진 않습니다. 만약 이 오피스텔이 완공된 후 주거용으로 사용하여 주택분 재산세가 부과되는 상태에서 추가로 주택을 취득하게 되면 이때는 오피스텔도 주택 수에 포함되어 8%, 12%의 높은 세율로 취득세가 과세될 수 있습니다. 

Q. 그러니까 주거용으로 사용하다가 또 다른 주택을 취득하게 되면 기존에 주거용 오피스텔까지 주택 수에 포함된다는 말씀이시네요? 그렇다면, 보유 과정에서 발생하는 세금도 상당히 부담되겠습니다? 

네, 보유 과정에서 발생하는 세금은 재산세와 종합부동산세가 있습니다. 재산세, 종합부동산세 각각 오피스텔을 업무용으로 보게 될 경우와 주거용으로 보게 될 경우 세금 차이가 발생합니다. 예를 들어서 설명해 드리겠습니다. 공시 가격 15억 원인 오피스텔이 업무용인 경우에는 기본적으로 공제해주는 금액이 80억 원이나 돼서 종부세를 안 내게 됩니다. 그런데 이를 주거용으로 사용하여 주택으로 볼 경우에는 보시는 바와 같이 기본적으로 공제해주는 금액이 11억 원으로 상대적으로 적기 때문에 2백6십만 원의 세금이 발생했습니다. 이러한 세금은 다주택자가 되면 공제 금액이 줄어들고 세율이 중과돼서 더 증가하게 되고요. 그리고 여기서 업무용과 주거용을 나누는 기준은, 지방자치단체가 실제로 주택으로 사용함을 확인하고 주택분 재산세가 부과되면 주거용으로 보게 됩니다.

Q. 주거용이냐 업무용이냐에 따라서 주택수에 포함되냐 안 되냐가 결정되고 그에 따라서 재산세나 종합부동산세가 달라질 수 있다는 건데요, 그렇다면 이 주거용 오피스텔을 매도할 때도 똑같이 적용되겠군요? 

네, 양도소득세는 실질과세가 원칙입니다. 공부상 오피스텔이라도 실제로 주거용으로 사용하고 있다면 주택에 해당합니다. 주의해야 할 것은 단순히 세입자나 본인이 오피스텔에 전입만 안 하면 주택이 아니라고 생각하시는 분들이 계시는데요, 그렇지 않습니다. 예를 들어 제가 준비해온 고등법원 판례를 한번 보시면요, 오피스텔을 주택으로 보아 과세했는데 그 판단 근거가 정말 다양합니다. 인터넷에 해당 오피스텔이 주택으로 광고되어 있고, 건물 중 대부분이 주택분 재산세를 납부하고 있다는 점, 동절기에 가스 사용량이 많다는 점 등 정말 구체적으로 주택으로 사용하는지 여부를 조사해서 판단합니다. 따라서 양도소득세 계산 시 오피스텔을 주택 수에서 제외하기 위해서는 객관적으로 업무용으로 사용하고 있다고 입증할 수 있어야 안전합니다.

Q. 민간임대아파트, 주거용 오피스텔처럼 보유하면서도 다주택자에 대한 세금 폭탄 피할 수 있는 주택이나 건물 또 있습니까? 

네, 생활형 숙박시설이라는 것도 있습니다. 생활형 숙박시설은 호텔과 주거용 오피스텔이 합쳐졌다고 보시면 됩니다. 이에 대한 세법상 취급은 오피스텔과 같다고 보시면 되는데 한 가지 차이점은 오피스텔의 경우 주거용으로 사용하면 추가로 다른 주택을 취득할 때 주택수에 포함된다고 말씀드렸습니다. 하지만 생활형 숙박시설의 경우는 이러한 규정이 없습니다. 따라서 생활형 숙박시설을 주거용으로 사용한다 하더라도 현행 세법상으로는 추가로 주택 취득 시 취득세 계산에서 이 생숙이 주택수에 포함되지 않게 됩니다.

Q. 네 알겠습니다. 지금까지 민간임대아파트, 주거용 오피스텔, 생활형 숙박시설의 세법상 주택수 포함 여부에 대해서 설명해주셨는데요. 내용을 전체적으로 정리해 주시죠.

네, 첫 번째로 민간임대아파트에 대해서 말씀드렸습니다.  부동산 임차권으로서 취득세, 보유세 납부대상이 아니고 세법에서 주택으로 보는 분양권도 아니기 때문에 주택 수에 포함되지 않습니다. 다만 두 번째로 이 민간임대아파트 임차권을 매도할 때에는 부동산을 취득할 수 있는 권리 부분에 대해서는 과세될 수 있으므로 주의하셔야 합니다. 마지막으로 주거용 오피스텔과 생활형 숙박시설에 대해서 말씀드렸습니다. 이 두 개는 세법상 취급이 유사하다고 보시면 됩니다.  세법은 취득, 처분, 매도 단계별 각 주택 수를 규정하는 내용이 다른데 이 주거용 오피스텔이나 생활형 숙박시설은 특히 취득세, 보유세, 양도세 별로 구분해서 보시기 바랍니다.