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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 이제문 창조도시경제연구소 소장

공급에 목말라 있는 부동산 시장에 새해부터 청약 소식이 들려오고 있습니다. 어제(10일)부터 4차 공공 사전청약 접수와 2차 민간 사전청약이 시작된 건데요. 물량도 많은 데다 위치도 좋아서 무주택자들의 관심이 쏠리고 있습니다. 경쟁이 치열할 것으로 예상되면서당첨선도 높을 것으로 보이는데요. 지역마다 청약 조건이 다르니 꼼꼼한 비교와 신중한 선택이 필요합니다. 한편 전국적으로 집값 상승 폭이 줄고 있고, 일부 지역은 하락세로 돌아서면서 올해 집값 전망에 대한 시각이 보수적으로 바뀌고 있습니다. 사전청약 대응전략과 집값 전망, 전문가와 알아보겠습니다.

Q. 앞선 사전청약에 비해 물량도 많고 무엇보다 인기 지역이 포함돼 있어서 관심이 대단합니다. 어제 진행한 2차 민간 사전청약 특공부터 열기가 대단한데요. 선택지도 다양해 기대가 됩니다. 어떤 지역들이 포함돼 있죠?

- 4차 공공·2차 민간 사전청약 시작…선택지 12곳 관심
- 고양 창릉·남양주 왕숙·부천 대장·서울 대방 등 포함
- 10일 특별공급 접수…17일부터 일반 1순위 접수 시작
- 1~3차 때보다 월등히 많은 물량…인기 지역 다수 포함
- 4차 사전청약 1만3552가구…1~3차 총 1만8582가구
- 2차 민간 사전청약 특공 두 자릿수 경쟁률, 첫 부진 만회
- 1,726가구 모집에 2만3000여명…인천 검단 84㎡ 32대1
- 일반공급 1·2순위, 오늘·내일 진행…18일부터 발표
- 입지·물량·분양가에 경쟁률 차이↑…눈치싸움 치열 전망
- 전용면적 74·84㎡ 등 중형 경쟁 치열…선택지도 다양

Q. 인기가 좋은 만큼 청약 커트라인이 높을 것으로 예상됩니다. 앞선 사전청약에서는 평균이 1770만 원에서 1900만 원 대인데 아마 4차는 더 높을 것으로 보입니다. 대략 2500만 원 정도면 안정권이라는 얘기도 나오고요. 청약통장 점수를 잘 따져보셔야 할 것 같아요?

- 일반공급 당첨선 관심…"청약 가점 커트라인 높을 듯"
- 1~3차 당첨선 월 10만 원 14년 9개월~16년 3개월 납입
- 인천 계양 당첨선 2400만 원 기록…1~3차 중 최대치
- 고양 창릉 관심 집중…3기 중 하남 교산 이어 선호 지역
- 고양 창릉·남양주 왕숙, 60㎡ 중형 면적 갖춰 선호도↑
- 전문가 "60㎡ 초과 물량 적어…2500만 원 이상 안정권"
- 3차 과천 주암지구, 일반공급 84㎡ 당첨선 2490만 원

Q. 오래 기다린 청약이니만큼 전략적으로 청약을 신청하셔야 할 텐데요. 당첨 확률을 높이는 방법은 물론 아예 자격이 안 되는 지역도 있고 잘못 알고 신청해 나중에 취소되는 경우도 있으니 주의하셔야 합니다. 특히 청약 당첨자 10명 중 1명꼴로 오류로 인해 당첨이 취소된다고요. 의외로 당첨 취소가 많아요?

- 신혼부부 등 저축 총액 적은 세대, 우선 특공 공략
- 요건 되면 가점제 위주…미달 시 생애최초 특공 노려야
- 좁은 면적·시세차익 일부 반납 등 신혼희망타운 인기↓
- 신혼희망타운 일부 지역 미달도…"청약, 역발상 중요"
- 전문가 "비인기 지역·공급방식, 기회라 생각하고 검토"
- 공공분양 사전청약 대기자들에게 '당첨 취소' 주의보
- 부적격 판정 시, 취소·최대 1년간 청약 신청 불가능
- 가구 내 공공분양·신혼희망타운 각각 지원, 부적격 해당
- 거주는 연속 기간 인정…소득, 모집공고일 기준 산정

Q. 이번 정부 임기가 2개월 남짓 남았습니다. 홍남기 부총리는 올해 공급이 과잉이라고 우려할 정도로 주택을 공급하겠다고 장담했는데요. 앞서 얘기한 사전청약 분을 포함해 올해 총 39만호가 예정돼 있다고 합니다. 실제로 이달 청약 물량이 전년 대비 3배에 달할 정도로 많아요?

- 홍남기 "2030년까지 공급과잉이 우려될 정도 공급" 
- 지속적 공급물량 확대로 주택시장 안정화 재차 강조
- 현 부동산 시장 관련해 "하향 안정세 가속도" 평가
- 정부, 올해 사전청약 7만호 포함 총 39만호 신규 예정
- 이달 전국 아파트 3만6161가구 분양…작년 대비 3배↑
- 새해 초부터 '큰 장'…사전청약 등 포함 1월 분양 증가
- 수도권 1만7873가구 예정…경기도 1만1693가구 최대

Q. 아파트 가격 조정세가 확대되고 있는 가운데 서울 마포가 하락으로 전환한 것으로 나타났습니다. 지방으로 갈수록 하락폭은 점점 커지고 있는데요. 이런 와중에도 잠시 조정이다 아니다 하락 신호다 논란이 있기도 합니다. 어쨌든 지금 상황으로 봐서는 거래 절벽 속에서 사자보다는 팔자가 더 강해요?

- 주택시장 '눈치 보기' 극심…마포구도 하락세 전환
- 대전 2년 9개월 만에 가격 하락…전국 마이너스 확대
- 3월 대선 최대 변수…정치권 부동산 정책 봇물 영향
- KB부동산 시세 기준, 1년 8개월만이 서울 하락 기록
- 서울 가격 상승세 이끌던 '마용성'의 하락…시장 충격
- 서울 이달 하락전환 유력…거래심리 2년4개월來 최저
- 매주 0.01~0.02%씩 하락…강북·도봉·은평 0.01%↓

Q. 다 떨어지거나 보합세인 와중에도 강남 불패는 여전합니다. 강남 집값을 잡겠다던 정부 정책에서도 어느샌가 강남을 제외한다는 얘기까지 나오는데요. 알고 보니 같은 지역민 내에서 거래가 활발하다는 얘기가 나와요. 그야말로 그들만의 리그에요?

- 거래 절벽·아파트값 둔화 속 '강남3구' 여전히 불패
- 작년 11월 구내 거주자 매입 비중 54.6%…현정부 최대
- 보유세 압박에 몰린 강남 주민들 '그들만의 거래' 분석
- 똘똘한 한 채로 갈아타는 주민들…"강남 집값 떠받쳐"
- 전문가 "10월부터 실거래가 하락세…강남권만 더뎌"
- 정부, 하반기부터 강남권 논외 주택정책 전략 분석도
- 노형욱, 지난해 "강남집값 잡을 생각 어떻게 하겠나"
- 전문가 "강남권 지역민 간 거래…당분간 거래 양극화"

Q. 급등하던 전세 시장도 다소 안정을 찾는 모습입니다. 가격이 많이 떨어졌다기 보다는 신규 전세를 찾는 경우가 잦아들어 급전세 가격 정도가 돼야 수월하게 거래가 가능하다고 하는데요. 올 하반기 계약갱신청구권을 사용한 전세물건이 나오면 다시 급등할 가능성도 여전히 있어요?

- 서울 아파트 매매 일부 하락, 전셋값도 약세 전환 관측
- 서울 아파트 전셋값 '주춤'…'급전세' 늘며 하락 거래
- 금융당국, 전세자금 대출 규제…이동 수요↓ 물건 적체
- 수요 감소에 계약 만기 임박 물건, 수천만 원 하락 계약
- 중개업소 "예년 비해 신규 전세 찾는 사람 월등히 줄어"
- 일부, 역대 최고가 전세 거래…임대 불안 불씨는 여전
- 자금 있는 집주인들, 계약갱신청구권 감안해 전셋값↑

Q. 민간 연구소는 대통령이 누가 되든 임기 초반에 부동산 세금은 완화되겠지만 집값을 오를 것이라는 전망이 우세한데요. 정부는 내릴 것을 확신하면서도 통계 전망은 내놓지 못해 또 시끌 합니다. 2030들은 내 집 마련을 앞당겨줄 수 있는 후보를 대통령으로 뽑겠다는 여론조사도 있던데요. 그만큼 부동산이 전 세대에 걸쳐 이슈입니다. 올 한해 부동산 시장, 어떻게 전망하시나요?

- 부동산 엇갈린 전망…정부 '내린다' vs 민간 '오른다'
- 홍남기 "부동산 시장 하향 안정 흐름 전환되는 모습"
- 민간연구소들, 작년 '불장' 아니지만 상승세 유지 전망
- 전문가들 "정부·민간 전망 적절 혼합…매수·매도 결정"
- 2030세대, 차기 대통령 최우선 과제로 부동산 꼽아
- 점점 어려워지는 내 집 마련…부동산 난제, 해결책은

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