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■ 경제현장 오늘 '오후초대석' - 서종대 주택산업연구원 대표

해를 넘기면서 부동산 시장에 하락 반전의 조짐이 보이고 있습니다. 정부는 하향 안정추세가 분명하다고 주장하는데요. 하지만 내년 집값이 떨어지기 어렵다, 소폭이나마 오를 것이다 이렇게 전망하는 기관들이 여전히 많죠? 주택산업연구원도 그런 곳인데요. 서종대 대표 모시고 내년 집값 전망 오른다고 보는 이유 들어보겠습니다. 서종대 대표는 행시 25회로 옛 건설교통부 주거복지본부장을 거쳐서 한국 주택금융공사 사장, 그리고 한국감정원장을 지낸 주택건설분야 전문가입니다. 

[앵커] 

올해 집값 때문에 많은 분들 고생했어요. 그리고 내년에 과연 집값이 어떻게 될 것인가. 지금 하향 안정추세라고 정부는 그러고. 여러 가지 하향 조짐도 많이 보이고 잇는데 대표님 주택산업연구원에서는 내년 집값을 오른다고 본 것 같은데 어떻게 전망하셨어요? 

[서종대 주택산업연구원 대표] 

저희도 오른다고 말씀대로 전망했습니다. 근데 오른다고 전망한 기관이 비단 저희뿐만 아니라 지금까지 발표한 기관들은 다 오른다고 전망했습니다. 흔히 우리가 주택 가격을 전망할 때 대개 경제성장률이나 또는 주택의 수급 상황, 금리, 주담대 증가율을 가지고 하는데 저희도 예년과 동일하게 변수를 넣어서 예측해봤더니 전국은 한 매매는 2.5%. 전세는 3.5% 오르는 걸로 전망이 되었습니다. 사실 최근에 인천, 대구에서는 하향조정도 보이고 또 서울의 영끌 추격매수 지역에서도 하향 조짐이 보이거든요? 그럼에도 불구하고 시장 상황에서 가장 중요한 게 역시 수급이기 때문에 문재인 정부의 쌓인 공급 부족량이 당장 해결될 전망이 없기 때문에 일시적으로 조정을 받더라도 궁극적으로는 오를 수밖에 없다 이렇게 전망하는 것으로 봅니다.

[앵커]

근데 정부는 말씀해주셨는데 정부가 어제 며칠 전에 국토교통부에서도 압도적 공급이라고 했더라고요. 압도적 공급으로 주택시장 가격을 안정시키겠다. 하향 안정세 분명하다 이렇게 얘기하는데 대표님은 여전히 공급 부족 현상이 좀 이어진다고 보시는 거예요? 

[서종대 주택산업연구원 대표] 

압도적 공급이란 것은 사실 뭐 그분들의 주장일 뿐이죠. 저도 정부에 있었습니다만 뭐 3기 신도시 물량 전체해봐야 30만 호밖에 안되고요. 사실 2기 신도시에 비해서 훨씬 작은 물량이고. 또 정부가 대대적으로 홍보하면서 규제완화, 역세권, 그다음 민간 공공재개발재건축. 제대로 되는 게 있습니까? 사실 그래서 말로 말잔치로 할 게 아니고 실제로 이런 걸 했습니다 라는 성과를 보여줘야 하는 거거든요. 그럼에도 불구하고 그분들이 그렇게 주장하지만 금년의 주택공급은 지난 한 10년간 최저 수준인 45만 호밖에 안됩니다. 그래서 실적이 그렇기 때문에 공급이 많습니다. 그래 봐야 말이 통하지 않는 거죠. 

[앵커] 

그렇군요. 그러면 전체적으로 올해가 적고, 추세적으로 내년이 조금 늘어난다 하더라도 여전히 공급 부족 때문에 오른다 이런 얘기잖아요. 

[서종대 주택산업연구원 대표] 

그렇죠. 지금 정부에서는 3기 신도시가 곧 분양되고 또 예비 분양이 되기 때문에 공급이 된다. 이렇게 얘기하지만 사실은 3기 신도시 작년 재작년 있습니다만 이게 지금 환경문제 하고 민원 때문에 제대로 되는 지역이 별로 없어요. 그래서 지금 제대로 되어도 땅을 쓸 수 있는 지역이 2023년 말이나 가능하고요. 제대로 안 되는 지역은 2024년 말에나 땅을 쓸 수 있거든요. 그러면 그때 땅을 공급한다 해도 인허가받는 데에 또 1년이 걸립니다. 그렇기 때문에 실제로 분양까지 예를 들면 앞으로 3~4년 더 기다려야 하거든요. 예비 분양이 공급인 것처럼 얘기하는데 실제로 예비 분양은 공급 효과는 거의 없습니다. 자금을 흡수하는 것도 아니고 그분들이 당첨되어도 언제든지 번복할 수 있고 이렇기 때문에요.

[앵커] 

그러니까 정부가 공급하겠다고 한 계획이 지금 제대로 이뤄지지 않고 있기 때문에 공급 확대가 시장에서 이뤄지기 현실적으로 쉽지 않다. 

[서종대 주택산업연구원 대표] 

그리고 시간도 한참 더 소요되고요. 

[앵커] 

시간도 정부 생각보다 더 걸릴 수 있다 그런 얘기네요. 

[서종대 주택산업연구원 대표] 

네. 다만 최근에 집값이 하락 현상이 나타난 이유는 있습니다. 왜냐면 너무 단기간에 너무 많이 올랐거든요. 그러니까 마용성 지구 같은 경우 3~4년 사이 2배가 올랐습니다. 이게 물론 공급 부족에서 기인됏습니다만 정부가 24번, 26번 정책을 발표하면서 그 정책이 성공하지 못했기 때문에 국민이 정부를 불신했고, 그러다 보니 막차 타면서 추격매수를 했거든요. 그러다 보니 너무 급상승되었기 때문에 사실 제 느낌상으로는 앞으로 2~3년 오를 것까지 미리 올랐다 이렇게 볼 수 있어요. 그래서 공급 부족에 의한 가격 상승 요인이 있지만 그래도 예년같이 많이 오르진 않고 조정국면보다는 약간 강부 합세를 유지하지 않을까 이런 생각을 하고 있습니다. 

[앵커] 

그래서 전국 매매 가격을 2.5% 오를 것이다 이렇게 예상했군요. 주택산업연구원에서 주택 가격의 예측도를 좀 높이기 위해서 새로운 수급 지수를 만들었다면서요? 어떤 거예요?

[서종대 주택산업연구원 대표]

네. 사실 그동안 주택의 수요와 공급량에 대해서 정부 다르고, 연구기관 다르고, 시민단체 다 다릅니다. 근데 저는 오랫동안 주택분야에서 한 30년 일하다 보니까 수요와 공급에 대해서 저 나름의 확고한 생각을 가지고 있고 우리 연구원에서 이번에 정립을 했습니다. 수요는 가구 증가수. 그다음에 헐고 없어지는 멸실주택. 빈집으로 남게 되는 공가. 이거를 전체적인 가구는 총 가구가 있으니까 수요로 보고요. 그리고 공급은 아파트는 분양을 공급으로 봐야 합니다. 정부는 그동안 인허가만 받으면 공급으로 발표했는데 문재인 정부 들어서 인허가받고 분양 안 한 아파트가 20% 됩니다. 분양가를 너무 누르기 때문에. 그래서 인허가를 받고 분양해봐야 이익이 안 남거나 기대한 이익을 충족하지 못하기 때문에 분양을 미룬 거죠. 그래서 이게 인허가를 공급이라고 하면 안 됩니다. 그래서 저희는 아파트는 분양을 공급으로 보고 나머지 주택들은 준공을 공급으로 봅니다. 아파트는 선분양이 되지만 나머지 주택은 선분양이 안되거든요. 그런 숫자를 정확히 파악해서 지수를 만들었는데 이 지수가 100이면. 100을 기준으로 통상 지수는 나가기 때문에 100보다 작으면 공급이 부족하다. 또 100보다 높으면 공급이 넘친다 이렇게 보는 거죠. 금년말로 저희들이 표현 나옵니다만 지수를 봤더니 전국은 87.1이고요. 서울은 69.6입니다. 달리 말하면 서울은 지난 5년 동안 기준 연도가 2017년으로 잡아서 만든 숫자인데 서울은 지난 5년 동안 한 30%의 수요에 비해서 공급 부족 양이 누적되어왔다.

[앵커]

그러니까 70이 안되는 거죠 서울은요. 

[서종대 주택산업연구원 대표] 

그렇죠. 전국은 약 13% 정도의 공급 부족 양이 누적되어왔다 이렇게 보고 있는 겁니다. 이게 하루아침에 해결이 안 됩니다. 

[앵커] 

이게 쉽게 해결이 안 되고 정부가 내세우는 3기 신도시를 통해서 압도적으로 공급한다는 것도 시간이 많이 걸리고. 

[서종대 주택산업연구원 대표] 

특히 서울 같은 경우엔 1년에 주택수가 한 8만 채 정도 일어나는데 금년엔 3만 5천 채 밖에 공급을 못했어요. 그러니까 기본 수요에 비해서 절반을 못 한 겁니다. 예년엔 6만 채는 했거든요? 그러니까 이런 식으로 가면 10년이 지나도 서울의 공급 부족 문제는 해결이 안 되죠. 

[앵커] 

그러니까 결국 오를 수밖에 없었네요. 그런 수요공급 지수를 따져서 보면. 

[서종대 주택산업연구원 대표] 

네. 가장 중요한 건. 지난 40년의 주택시장을 보면 가장 중요한 건 경제 성장하고 소득이 늘어나면 수요가 늘어나고, 그때는 경제 성장되는 시기는 집값이 잘 안 떨어집니다. 경기가 나쁠 땐 떨어지지만. 그리고 집이 부족하면 무조건 집값이 오르게 되어 있습니다. 이 두 가지 변수가 가장 중요합니다. 

[앵커] 

그러면 올해는 주택 정책을 펴시는 동안 돌아보면 그런 수급 원리가 정확하게 작동하던 때를 조금 설명 좀 해주시죠 어떤 일이 있었습니까.

[서종대 주택산업연구원 대표]

우리가 돌아보면요 70년대를 돌아보면 70년대 말에 집값이 많이 올랐습니다. 그리고 80년대 말. 또 90년대는 외환위기가 겹쳐서 안 오르고 노무현 대통령 들어서 또 올랐고요. 2000년대. 그리고 이번에 문재인 정부가 올랐는데 특징들이 있습니다. 소득 증가와 수요 증가입니다. 70년대 말에 어떤 현상이 있었냐. 6.25 전쟁 끝나고 태어난 베이비 부머들이 결혼하기 시작한 때입니다. 그분들이 1954년에 태어나서 20살이 되면 74년이 되고 25살에서 29살이 되거든요. 그러니까 이분들이 결혼할 때이고. 그리고 중동붐이 일어서 엄청나게 소득이 늘었습니다. 그러니까 집이 엄청 필요했죠. 집값이 그때 폭등이 되었고요. 그래서 부랴부랴 상계동이니 뭐니 개발하기 시작한 거죠 사실은. 그리고 80년대 말 같은 경우에는요. 80년대 기본수요가 쭉 누적되었는데 이게 군사정권이 들어오면서 강압정치를 했습니다. 그래서 눈치 보면서 집값을 못 올렸던 거예요. 그러다가 이게 86년에 서울의 봄 이후에 자유화되면서 집값이 풀리면서 87년부터 집값이 엄청나게 폭등합니다. 그래서 그때가 아마 노태우 대통령 때인데요. 그래서 계획도 발표하고 그랬죠. 그리고 90년대 말은요. 외환위기 때문에 안 했지만 외환위기 때문에 5년 동안 주택공급이 35만 채 수준 됐어요. 실제 수요는 한 60만 채인데 그때. 그러다 보니 공급 부족이 많이 누적되니까 이제 김대중 대통령 이후에 노무현 대통령 되고 나서 경제가 회복되니까 2003년부터 폭발한 거예요. 그래서 노무현 대통령 때 난리가 났었죠. 그리고 이제 뭐 노무현 대통령 때 엄청난 택지를 지정했습니다. 그러다가 다시 이명박 정부 때는 금융위기가 닥쳤어요. 그러니까 주택의 어떤 시장 자체가 쪼그라든 거죠. 그러다 보니까 박근혜 정부는 택지지정 전혀 안 하고. 문재인 정부도 택지지정 안 하고. 그러니까 위기가 또 닥친 겁니다. 결국 돌아보면 경제성장에 따른 소득 상승과 또 두 번째는 역시 제가 말씀드린 공급 부족이 집값 폭등의 원인이 되었다. 그렇게 보고 있습니다.

[앵커]

그러면 문재인 정부 부동산 정책은 누가 봐도 실패했다는 걸 이 정부도 자인을 하고 있는데 그런 수요공급의 원리를 왜 초기에 그렇게 몰랐을까요? 아니면 사람을 정말 잘 못써서 그랬을까. 

[서종대 주택산업연구원 대표] 

저는 참 안타까운 게 문재인 대통령님께서는 사실 노무현 대통령 때 다 경험하셨거든요. 민정수석도 하시고 또 정책 실장 비서 실장 하셨지 않습니까? 그런데 사실 주택정책이 굉장히 중요한 정책인데 이 정부 들어서 국토부 장관을 전문가, 전문가는커녕 주택정책 주변에 와본 적도 없는 사람들이 했습니다. 특히 지금 더 문제는 국회 국토교통 위에 지금 아마 20분, 민석 위원만 20분 가까이 되는데 이 분들 중에 주택이나 건설 부동산 쪽에 조금이라도 가까이 한 분이 한분도 없어요. 그럴 순 없거든요? 오히려 야당은 상당히 많이 포진이 되어있는데. 그러니까 그렇게 주택정책 때문에 정말 나라가 뒤흔들리고 정권이 뒤흔들릴 정도의 어려움을 당하면서도 해당 분야의 전문가를 한 명도 안 쓴다는 건 이해가 되지 않습니다. 

[앵커] 

가장 중요한 주택, 건설 전문가를 쓰지 않은. 그래서 오늘 이런 상황이 온 것 같은데.

[서종대 주택산업연구원 대표]

두 번째 문제는 역시 이 정부가 수요와 공급의 우리 진행자님께서 얘기했습니다만 수요 공급의 시장 상황을 파악 못한 거예요. 사실 이 정부 들어서면서 비전문가들이 주장하기를 주택보급률은 100%를 넘었으니 공급은 부족하지 않다, 투기꾼만 잡으면 된다 그런 주장을 했거든요? 근데 공급이 굉장히 부족한 상황이었어요. 수요 증가는 사실 가구 증가가 1년에 한 40만 하고 멸실 공가가 15만 해서 55 만씩 이렇게 수요가 증가하는데 공급을 할 택지는 고갈되어있었습니다. 사실 박근혜 정부 때부터 고갈되어 있었어요. 택지 통계를 보시면 나옵니다만. 그래서 이런 시장 상황 판단도 잘못되었고. 세 번째 잘못은요. 저는 너무 안타까운 게 지금 주택정책이 실패했다고 대통령께서도 인정하시고 여당 대표, 여당 후보도 다 인정을 해요. 그런데 이걸 고칠 생각을 전혀 안 합니다. 25번의 대책이 다 실패했거든요? 고쳐야죠. 근데 엊그제 부총리께서는 양도세 후보가 얘기하니까 아 정책의 일관성을 해치니까 못 고치겠다. 그 정책이 잘 된 정책이면 일관성을 유지해야 하지만 잘못된 정책이면 고쳐야죠. 

[앵커] 

말씀하신 건 양도세 중과 완화 그거 말씀하시는 건가요? 

[서종대 주택산업연구원 대표] 

네. 그 사인의 일례일 뿐입니다만 24번 실패한 정책을 하나도 고치지 않고 있어요. 그게 문제입니다. 하나 고쳤어요 딱. 공급 확대하겠다. 

[앵커] 

그러면 지금 방금 양도세 중과 완화를 얘기해서 지금 여야 후보들이 좀 세금을 낮추겠다 이런 얘기를 하고 있잖아요. 양도세 중과도 완화하겠다 종부세도 조금 줄여주겠다. 그러면 이게 과연 정책이 될지 안될지는 모르겠습니다만 그런 세금 완화 정책은 시장에 도움을 줄까요? 시장 안정에? 

[서종대 주택산업연구원 대표] 

단기적으로 양도세를 어느 기간만 정해서 완화시켜주면 좀 효과 있을 겁니다. 사실 금년 하고 작년에도 약간 완화를 시켜줬거든요. 유예를 시켜줬는데 완화를 시킨 게 아니라. 그런데 집값이 너무 빠르게 오르기 때문에 사람들이 못 팔았어요. 그리고 뭐 사실 종부세가 센 줄은 알았지만 고지서를 받기 전엔 못 느꼈는데 이게 세기 때문에 아마 이번에 완화시켜주면 분명히 매물이 나올 겁니다. 

[앵커] 

아 매물이 나올 거다 이거죠?

[서종대 주택산업연구원 대표]

네. 그런데 일반적으로 조세라는 건 시장경제에서 자동 조절장치 기능을 하는 겁니다. 경제학에서 말하는 자동조절장치라고 해서 조세가 가장 중요한 장치인데 일정 수준을 유지하면 경기가 좋을 때는 많이 걷히고 경기가 나쁠 때는 덜 걷히는 거거든요. 그런데 지금 이번에 이 정부가 한 세제는 징벌적으로 했어요. 집 가진 사람을 아주 나쁜 사람, 도둑보다 더 심하게 취급해서 엄청난 세금을 때린 겁니다. 사실 뭐 강남에 사는 분들이 전부 부자는 아니고 그분들이 강남이 특별히 좋아서 산 것도 아니고 그 시대에 거기 들어간 것뿐이거든요. 개포 개발하고 이럴 때 들어가신 분들이란 말이에요. 근데 그분들한테 종부세를 집값이 30억이 넘었다고 뭐 몇천만 원씩 때려서야 되겠습니까. 그래서 저는 이게 근본적으로 단기적인 세 완화와 징벌적인 조세는 중장기적으로 공급을 엄청 위축시킵니다. 집이 지어지면 경기가 안 좋을 때는 여유 있는 사람이 사서 임대하다가 경제가 좋을 땐 팔아줘야 하거든요. 근데 집이 지어지는데 경기가 안 좋다고 아무도 안 사면 더 질 거 아닙니까? 결국 폭발하거든요. 그래서 결국은 징벌적인 세제 전체를 정상화해야지 일시적인 과세 완화는 잠시 효과가 있겠지만 중장기적으로는 오히려 시장을 악화시킨다. 그래서 저는 일시적인 완화보다는 그냥 징벌적 세제를 정상화하는 게 정답이다 저는 이렇게 생각합니다.

[앵커]

징벌적 세제의 정상화. 일시적으로 완화하는 것 가지고는 안된다. 그거 외에도 예를 들면 주택 정책, 건설 오래 계셨으니까. 빨리 바꿔야 한다거나 꼭 없애야 한다거나 이런 정책이나 제도 면에서 꼭 필요한 게 있다면 뭘 들 수 있을까요? 

[서종대 주택산업연구원 대표] 

그전에 제가 사실 말씀드리고 싶은 게 최근에 금리. 최근에 사실 금융위원장께서 취임 전후해서 금리를 올려서 집값을 잡아야 한다 이런 주장을 하셨어요. 굉장히 위험한 주장입니다 사실. 

[앵커] 

아 그래요? 

[서종대 주택산업연구원 대표] 

왜냐면 지난 한 30년 동안 경제성장률과 금리와 집값. 아마 그래프가 준비되어있으면 좀 보여주시면 좋을 텐데. 이걸 보시면 경제성장률과 금리와 집값이 거의 같은 패턴으로 움직입니다.

[앵커]

금리와 집값이? 

[서종대 주택산업연구원 대표] 

보십시오. 그러면 지금 뭐 한국은행이나 모 연구 기관에서는 이게 금리를 올리면 집값이 떨어진다고 했는데 지금 제일 밑의 그래프가 금리입니다. 금리가 올라갈 때도 집값도 올라갔습니다. 

[앵커] 

크게 떨어질 거라고 주장하시는 분들도 있더라고요 금리를 올리면 집값이.

[서종대 주택산업연구원 대표]

아주 초단기적으로는 영향이 잇죠. 근데 중장기적으로는 영향이 없고 더 악화시킵니다 이게. 그러니까 왜 그러면 금리가 올라가면 집값이 올라가느냐? 사실 금리가 올라가면 떨어져야 하는데 금리가 뭡니까? 자금의 수요공급이거든요. 수요공급을 나타내는 지표입니다. 시장에서 수요공급에 따라서 결정된 금리인데 경제가 좋으면 자금에 대한 수요가 늘어나면서 금리가 오르게 되어있습니다. 호경기 때 금리가 오르는 거거든요. 그럼 호경기가 되면 어떻습니까. 소득이 늘어나서 주택에 대한 수요도 늘어납니다. 그래서 집값이 오른 거거든요. 결국 같이 갑니다. 그런데 아주 단기적으로는 금리가 올라가면 주택 매매수요가 줄어들긴 합니다. 근데 그게 위험한 것이 지금 보십시오. 금리가 올라가서 금리가 사실 주담대 금리가 2배가 올랐습니다. 그 피해를 누가 당합니까? 정부의 정책 실패 때문에 추격 매수해서 돈 빌려서 집 산 무주택자들이 피눈물 흘리고 있고요. 금리가 올라가면 전월세는 바로 직격탄이 됩니다. 금리 기준으로, 전세 금리 기준으로 월세를 정하거든요. 지금 월세도요. 저희 애들이 강남에서 월세 사는데 월세가 거의 2배 올랐습니다. 그러니까 금리를 올려서 집값 잡겠다는 말은 정말로 정책당국자 조심해야 하는 얘기고. 굉장히 위험합니다. 그 피해를 서민이 고스란히 받거든요. 그래서 정부는 금리를 낮추는 데에 최대한 역할을 해야 합니다. 저는 사실 제가 좀 이해가 안 되는 게 요즘 주식시장도 안 좋고 그래서 예금 굉장히 늘어나고 있거든요. 대출은 다 막아놨잖아요. 그럼 은행들이 자금이 모자라지 않을 텐데 금리를 엄청 올리고 있어요. 이건 금융당국에서 면밀히 봐야 할 부분이라고 저는 생각합니다. 그리고 좀 아까 정책 중에서 고쳐야 할 부분 얘기했는데 저는 역시 제가 주택정책을 오래 해보니까 우리가 시장경제를 채택하고 있지 않습니까? 주택시장도 시장 경제의 일원입니다. 그러면 주택 시장은 주택 가격의 따라서 움직이는 거거든요. 집값이 올라가면 공급하는 사람이 부지런히 집을 지을 거예요. 근데 거기다가 분양가를 규제하면 못 짓는단 말입니다. 분양가 규제 굉장히 위험한 겁니다. 그리고 집값이 떨어지면 사람들이 안사고 덜하거든요. 그러면 그래도 그럴 때는 공공이 지어줘야 하고요. 그래서 시장에서 해결이 가능한 건 시장에 맡겨두고 정부는 시장에서 해결이 어려운 부분에 집중해서 확실히 지원해주는 게 대책이다 이렇게 보고. 지금 이 정부에서 수요공급 판단을 잘못해서 투기꾼만 잡으면 된다고 만든 각종 규제들. 또 징벌적 세제들. 이걸 하루빨리 정상화시켜야 합니다. 그리고 정부가 중장기적으로 할 일은 주택시장이 다른 시장과 다른 측면이 있습니다. 뭐냐면 다른 시장은 수요공급 간의 괴리가 많지 않습니다. 주택이나 선박이나 이런 것들은 수요가 일어난다 해서 공급이 바로 안되지 않습니까? 그래서 주택은 뭐가 필요하냐면 공급을 바로 해주려면 택지를 준비해놓으면 됩니다. 근데 우리가 지난 30년 동안 전체 평균 한 50만 채를 지었는데 연평균. 그중에 25만 채를 공공택지에 지었어요. 그러면 나머지 민간은 택지를 하고 있기 때문에. 그래서 공공에서는 공공 택지를 충분히 준비하고 있으면 집값이 오르면 바로 분양을 할 수 있잖아요. 그런 준비를 잘해줬으면 좋겠다 이런 생각을 합니다.

[앵커]

알겠습니다. 시간이 조금 부족한데 다음에 다시 한 번 모시고 이 집값 정책을 제대로 들어보도록 하겠습니다. 네 지금까지 주택산업연구원의 서종대 대표였습니다.