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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김인만 김인만부동산연구소장

금융당국이 가계대출 추가 관리방안을 내놨습니다. 총부채원리금상환비율 DSR 규제가 한층 빡빡하게 적용됩니다. 이제는 대출받기도 어렵지만, 갚을만큼만 대출받을 수 있고, 대출받으면 갚을 생각부터 해야 합니다. 금융당국이 칼을 빼든 배경은 주택시장입니다. 과도하게 대출받아서 주택에 투자하다보니 주택 가격이 치솟는 원인이 된다는 판단이 밑바탕에 깔려있죠. 시중에 풀릴 돈줄을 죄기 때문에 집값 안정에 도움이 될 것이란 전망이 우세한데, 문제는 선량한 실수요자, 소득 수준이 낮은 서민들입니다. 이들이 대출을 충분히 받지 못하면 내 집 마련하거나 오른 전셋값을 메꾸는 데 애를 먹을 수 있기 때문입니다. 좁아진 대출, 주택시장에는 어떤 영향을 미치게 될까요?

Q. 전국 집값 오름세가 다소 둔화됐습니다. 반면 서울 10월 평균 아파트값은 12억원 돌파했는데요. 거래량은 줄어들고 상승세는 둔화했는데 집값은 6개월만에 1억원이 돌파한 건데요. 이런 복합적인 상황을 어떻게 봐야 할까요?

- 서울 대장 아파트값 상승세 '주춤'…집값 향방 관심
- 고점 인식 확산·유동성 축소 등 부동산 매수 위축
- 6개월 만에 둔화된 집값…일각, 집값 조정 전망도
- 10월 셋째주 주간 아파트 상승률 0.3%…5개월만 최저
- NH농협發 대출 규제·11월 금리 인상 전망 집값 영향
- 대선 앞두고 부동산 공약 봇물…집값 관망세도 영향
- 전문가 "거래량 줄면 가격 상승해도 탄탄함 떨어져"
- 서울 매수심리 반년 만에 최저치…일각 "시장 변곡점"
- 서울 평균 아파트값 12억 돌파…1년만에 2억 이상↑
- 강남권 11개구 중위 매매가 13억 돌파…강북권 9억대

Q. 아파트 대신 오피스텔이나 빌라로 눈을 돌리는 분들이 많습니다. 덕분에 아파트값 대신 폭등하고 있다는데요. 서울 빌라는 월 평균 1%씩 오르면서 강북 빌라가 3억대를 돌파했어요? 

- 아파트값 강세에 오피스텔·빌라 매매가 역대 최고
- 재개발 규제 완화 지역 빌라 매매가 월 1%대 상승
- 아파트 매매·전세 급등에 상대적 저렴한 빌라로 이동
- 서울 빌라, 10개월째 아파트보다 매매 거래량 상회
- 오피스텔 매매가격 급등…서울 평균 거래가 3억 육박
- 아파트값 급등·규제 집중에 규제 덜한 오피스텔 수요↑
- 다주택자, 오피스텔이 취득세 유리…보유수 무관 4.6%

Q. 폭증하는 가계부채에 금융당국이 관리 강화 방안을 내놨습니다. 차주별 DSR 계획을 6개월 앞당기고 대출 직후부터 분할상환을 확대하겠다는 건데요. 내년 1월부터 총 대출액이 2억원이 넘으면 차주별 DSR 적용을 받게 됩니다. 집값의 대부분을 현금으로 갖고 있어야 한다는 건데 거래절벽이 더욱 심해질 것으로 보여요?

- 내년부터 2억 초과·7월부터 1억 초과 대출 DSR 적용
- 금융당국, 내년 가계부채 총량 한도 4∼5%대 관리
- 제2금융권 대출 규제 강화…대출 풍선효과 차단 효과
- 금융당국, 분할상환 기조 확립…"가급적 나눠 갚는다"
- 주담대 분할상환 목표치 80%…전세·신용대출도 유도
- '영끌'·'빚투' 조기 차단…부동산 시장 불확실성 확대
- 다주택자·2030 주택 수요 축소…"집값 잡기엔 역부족"

Q. DSR 산정에 전세대출과 집단대출은 제외가 됩니다. 하지만 전세대출 받기는 더욱 까다로워지는데요. 모든 은행에서 전세대출을 최대 전셋값 상승분까지, 잔금 지급일 이전에만 받을 수 있습니다. 게다가 내년부터는 은행 총량이 분기별로 분배되고 총량에 전세대출과 집단대출도 포함되는데 대출 가능 시기를 한정해 놓으니 대출 대란은 불 보듯 뻔한 것 아니냐는 말이 나와요?

- 전세대출·집단대출 등 DSR 산정시 적용대상 제외
- 전세대출 자금 실수요 공급 위한 대출심사 강화 지속
- 가계대출 총량 한도 제외된 전세대출 내년부터 포함
- 은행, 이달 내 '상승분만, 잔금일 전' 전세대출 제한
- 1주택자, 케이뱅크 외 타 은행 비대면 전세대출 불가
- 최근 가계대출 축소 후 '선착순 대출' 현상…심화 우려

Q. 전셋값을 임차인이 올리는 것도 아닌데 답답할 노릇입니다. 하지만 금융당국에서는 전세대출로 전셋값이 아닌 다른 부동산이나 주식에 투자한다고 보고 있는데요. 어쩌다 보니 부동산 시장 폭등과 가계부채 원흉으로 전세대출이 지목되고 있습니다. 만약 이렇게 해도 가계부채가 잡히지 않으면 DSR 산정시 전세대출도 포함하겠다고 합니다. 임차인들은 벌써부터 걱정이 한아름이예요?

- 가계부채·부동산 급등 원인으로 지목된 '전세대출'
- 고승범, 지난 9월 "전세대출 금리·조건 유리해"
- 전세자금대출, 자산 투자 등 유용 가능한 '구멍' 막기 
- 가계부채 상승세 지속 판단시 이례적 다음 대책 예고
- 플랜B 전세대출 '옥죄기'…DSR에 전세대출 원금 포함
- 주택금융공사·SGI서울보증 등 전세대출 한도·비율 축소
- 수도권 아파트 전셋값 상승폭 축소…일부 물건 누적도
- 전문가 "상승폭 줄어도 사전청약 등에 하락 전환 어려워"

Q. 이미 시중은행에서 전세대출을 한차례 금지했던 터라 피해입은 세입자들의 분노가 이만저만이 아닙니다. 그렇지 않아도 전세보증금이 천정부지로 올라 힘든데 대출까지 막히니 결국 막다른 골목인 월세를 택하는데요. 최근 임대차 계약의 40%가 월세라고요?

- 서울아파트 임대차 40% 월세 낀 계약…반전세 비중 ↑
- 서울아파트, 8~10월 임대계약 소액 월세 포함 39.2%
- 8~10월 월세 낀 임대 비중, 2017년 30.4→39.2%
- 문턱 높아진 가계대출…매매뿐 아니라 전세도 '불똥'
- 매물 줄고 대출 못 받고…"어쩔 수 없이 월세 계약"
- 계약갱신청구권와 전·월세 상한제 도입 후 월세 급증

Q. 아파트 중도금 집단대출도 DSR에서 제외되면서 분양시장은 더욱 뜨거워질 거라는 전망입니다. 기존 주택 구입보다 대출이 쉽다 보니 신규 청약으로 눈을 돌리게 될텐데요. 그렇지 않아도 높은 청약 경쟁률이 더욱 오르지 않을까 싶어요?

- DSR 산정시 집단대출 제외…더 뜨거워지는 분양시장
- 기존 주택과 달리 중도금·잔금대출 가능…쏠림 예상
- 6억 초과 주담대·연 1억 초과 신용대출만 DSR 적용
- 입주자모집공고일 기준…올 분양단지 잔금대출 혜택
- 3분기 평균 1순위 청약경쟁률 역대 최고…서울 162대1
- 4분기 청약시장 경쟁률 더욱 치열…대출규제 후폭풍
- 연내 막판 밀어내기 분양↑…수도권 9만341가구 예정

Q. 25일에는 3기 신도시 남양주 왕숙2를 포함한 2차 사전청약 접수가 시작됐고 어제는 도심 공공주택 지역을 발표했습니다. 또 다음 달 중 민간 분양분에 대한 사전청약 계획이 발표되는데요. 정부가 여러 공급 신호를 내놓고 있지만 부동산 시장 안정에는 한계가 있다는 분석입니다. 더군다나 입주 전까지 무주택을 유지해야 하는 조건이라 임대시장은 더욱 불안해질 수도 있어요?

- '3기신도시' 2차 사전청약…8시간 만에 24만명 몰려
- 전문가 "집값지표 불안할 땐 실수요자 '안전보험' 격"
- 1차 특별공급 경쟁률 15.7대1…"2차 뛰어넘을 수도"
- 증산·연신내·쌍문·방학, 도심복합사업 예정지구 첫 지정
- 역세권 주택가 4곳, 공공 주도 고층 단지 탈바꿈
- 5500여 채 규모…30평대 아파트 분양가 6억~7억 추정
- 이르면 내년 말 사전청약 시작…시세보다 40% 저렴
- 당첨시 다른 사전청약 금지…본청약까지 무주택 유지
- 국토부, 연내 본 지구 지정 완료…사업추진기간 6분의1

Q. 집을 사지 말라고 해서 안 샀더니 가격이 폭등하고 공급을 해준다고 해서 기다렸더니 대출을 조입니다. 가만히 있었던 무주택자들의 분노가 이만저만이 아닌데요. 서울을 누르면 지방이 불장이고 강남을 누르면 강북이 오르고 아파트를 누르면 비아파트가 폭등합니다. 시장에서는 제발 아무것도 하지 말아 달라는 호소가 나오는데요. 당분간 집값 하락 반전은 어렵다고 봐야 할까요?

- 홍남기 "집값 상승세 주춤…부동산 안정수단 총동원"
- 잇단 하락지표에 '술렁'…"일시 현상 VS 하락 반전"
- 거래는 줄고 매수심리 '꽁꽁'…"부동산 빙하기 올 것"
- 대출규제에 '똘똘한 한 채'…부동산 양극화 심화 전망
- 신규 주택 공급도 한계…"당장 집값 하락은 어려워"
- 수도권 곳곳 호가 낮추는 집주인들…콧대 꺾일까

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