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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수

"자고 일어나면 오른다" 재건축을 앞둔 단지들을 중심으로 서울 아파트 가격이 연일 고공행진을 하고 있습니다. 내년 대선을 앞두고 재건축 규제가 풀릴 거라는 기대감과 집값은 절대 배신하지 않는다는 믿음에 상승세가 좀처럼 꺾이지 않는데요. 이런 가운데 금융당국은 주택담보대출, 집단대출, 전세대출 등 대출 몸집 줄이기에 강한 드라이브를 걸고 있습니다. 입주를 앞뒀거나, 이사를 준비하는 실수요자들에게 불똥이 떨어졌습니다. 전문가와 함께 부동산 시장 점검해보겠습니다.

Q. 매물 가뭄이 극심한데도 거래만 성사되면 신고가를 경신하고 있습니다. 규제가 풀릴 거다, 그리고 집값은 무조건 오른다는 기대심리에 강하게 깔렸는데요. 신고가 아니면 팔지 않겠다며 호가를 높이는 집주인들도 늘고 있다고 해요. 최근 시장 분위기가 어떻습니까?

- "부르는 게 값" 주요 재건축 단지 위주 신고가 '속출'
- 내년 대선·지방선거 앞두고 규제 완화 기대감 '상승'
- 재건축 기대감에 거둬들이는 매물…점점 높아지는 호가
- 중개사 "매물이 워낙 없어 계약만 성사되면 신고가"
- 토지거래허가구역 등 각종 규제에도 집값은 고공행진
- 부동산 '거래 절벽' 심화…재건축 집값 과열 기현상
- 강남4구 재건축 단지 중심 강세…서울 집값 상승 견인
- 강북, 9억 이하 중소형·리모델링 기대 단지 상승세
- 서울 준공 20년 초과 아파트값, 올 들어 5.9% 상승
- 정부 규제에 재건축·재개발 사실상 차단…희소성↑
- 다주택자 세금 부담 강화로 '똘똘한 한 채' 수요 증가

Q. 요즘 은마아파트는 현금을 들고 가도 사기 힘들다는 말이 나옵니다. 10년째 제자리인 재건축 속도를 위해 기존 추진위가 해임되면서 기대감이 더욱 커지고 있는데요. 재건축은 아니지만 신고가 하면 반포동 아크로리버파크를 빼놓을 수 없는데요. 우리나라 아파트의 국민 평수라고 하는 34평형대가 40억 원을 돌파했습니다. 강남권을 중심으로 일반 국민들이 상상할 수 없을 정도 집값이 뛰고 있는데요?

- 대치 은마 추진위 해임…새 집행부 맞아 속도 기대
- 업계 "당장 추진되진 않겠지만 평생 안될 건 아냐"
- 추석 전후 억대 상승한 은마…대단지에도 매물 소수
- 반포 아리팍, 방 세 칸 '국민 평형' 84㎡ 42억 신고가
- 2016년 입주한 아리팍…2019년 9월 평당 1억 돌파
- 강남·서초 이어 송파 20평대 아파트도 20억 돌파
- 정부의 '퍼펙스 스톰' 경고에도 아랑곳 않는 상승세

Q. 지금이라도 늦지 않았다. 똘똘한 한 채는 남의 집 얘기라도 해도 작은 거라도 사두자는 심리가 강한 듯합니다. 수도권에서 저가 아파트 가격이 빠른 속도로 오르고 있는데요. 서울 시내는 소형 아파트의 매입 비중이 빠르게 늘어나고 있어요?

- 수도권 저가 아파트값, 빠른 속도로 오르며 서민 부담
- 수도권 하위 20% 평균 아파트값 1년전比 약 39% 상승
- 1분위 아파트값, 2018년 말 1.8억대→올해 2.5억 상회
- 저가 아파트값 상대적 상승세…고가- 저가 간 가격 차↓
- 서울 아파트값 급등에 경기·인천 등 수도권으로 눈길
- 수도권 아파트 매매 나선 2030…'패닉 바잉'에 가격 상승
- "집값 뛰고 대출 막혀" 서울 소형 매입비중 역대 최고
- 올 1~7월 서울 아파트 40㎡ 이하 매입 비중 12.3%
- 서울 아파트 수요↑ 공급↓…대출 규제에 실수요자 불안

Q. 서울은 너무 오른 아파트 덕에 그동안 소외됐던 빌라들도 불장입니다. 서울 빌라 중위가격이 2000만 원을 돌파했는데요. 4년 전에는 아파트도 살 수 있는 가격까지 올랐어요. 특히 청약가점이 낮고 현금이 부족한 2030세대들이 집중 매수한 것으로 나타났는데요. 오래되고 상대적으로 저렴한 빌라를 사는데 일종의 몸테크라고 불리더라고요?

- 서울 빌라값도 고공행진…중위 3.3m²당 2000만 원 돌파
- 2017년 2월 서울 아파트 중윗값 3.3m²당 2007만 원
- 4년 전 아파트 추월한 빌라값…집값 급등과 전세난 영향
- 서울·정부, 재개발 활성화…빌라 매수 심리 지속 전망
- 아파트 넘은 빌라 거래 건수…올해 들어 9개월째 역전
- 청약 가점 낮은 2030, 청약 대신 빌라…재개발 후 기대
- 빌라 시장 호황에 서민 주거 안정 위협 등 부작용 우려
- 전문가 "거주 전제 하지 않는 묻지마식 매입 신중해야"
- 재개발 시 빌라 철거…전·월세 수요 증가 대비 필요

Q. 정부의 그 어떤 대책에도 주택 매수 심리는 좀처럼 꺾일 기미가 보이지 않습니다. 이에 금융당국에서 칼을 뽑았는데요. 시중은행에서 주택 관련 대출이 줄줄이 막히고 축소되고 있습니다. 한 공공분양 아파트는 입주를 앞두고 집단대출이 막히는 일이 발생했어요?

- 기업은행 주담대 한도 축소…은행 '대출 죄기' 확산
- NH농협은행發 풍선효과에 다른 은행들 대출 수요↑
- 모집인 채널 통한 대출영업 중단…문턱 높이는 은행들
- 경기 광주 공공분양 아파트, 입주 앞두고 잔금 '날벼락'
- 보금자리론 자격 예비 입주자에 "취급 은행 없다" 통보
- 신규 입주 후취담보 은행 협약 필수…대출 총량에 거절
- 시중은행, 일반 주담대 상품도 집단대출 기피 현상

Q. 금융위에서 전세자금대출도 대출한도 조정에 포함시키는 것을 검토 중에 있습니다. 어제(29일)부터 국민은행이 대출을 조이기 시작했는데 전세자금대출도 포함돼 있는데요. 다음 주부터는 하나은행도 비슷한 형식으로 한도를 줄일 가능성이 크다고 합니다. 전세자금은 실거주자들에게 꼭 필요한 부분이라 건들지 않았던 부분 중 하나인데, 과도하다는 의견이 많아요?

- 금융당국, 가계부채 관리 위해 전세대출 규제 검토
- 고승범 "금리 등 대출 조건 측면에서 유리하단 지적"
- 최근 가계대출 급증 배경으로 전세대출 증가 지목
- 5대 시중은행 올해 가계대출 증가액 절반이 전세대출
- 정부, 전셋값 상승·낮은 금리로 전세대출 급증 판단
- 금융당국 "전세대출 이자↓ 한도↑…여윳돈 있어도 대출"
- 전세대출 가수요 축소 필요 판단…금리 인상 유도 전망
- KB국민銀, 전세대출 한도 '전세보증금 증액 범위' 축소
- 하나銀, 다음 주부터 전세대출 한도 축소 도입 가능성

Q. 어제 정부에서 2·4대책인 도심공공주택 복합사업 중 요건을 갖춘 지역을 중심으로 연내 본지구 지정에 착수할 거라고 밝혔습니다, 서울 은평구 증산4구역이 본격적으로 사업이 시작될 듯한데요. 그 외에는 지역주민이나 지자체 반대로 거의 진척이 없는 상황입니다. 증산4구역도 2026년 입주 계획이라 당장 시장 안정화는 어렵고, 공사가 시작되는 2023년부터는 주변 지역에 전월세 수요도 늘어날 텐데요?

- '2·4대책' 증산4구역 도심공공주택 복합사업 밑그림
- 홍남기 "요건 갖춘 지역 10월부터 예정지구 지정할 것"
- 연내 본지구로 지정 뒤 2023년부터 건설공사 시작
- 증산4구역 용적률 295% 적용…4,112채 주택 건설 예정
- 전체물량 63% 이상 59㎡ 이하 소형…주민반발도 예상
- 분양가 평당 2257만 원…입주 시 가구당 분담금 9000만 원
- 시세보다 낮은 분양가…집값 급등 등에 수정 가능성
- 지구지정 절차, 3~4년→1년 이내 단축…속도 본격화
- 민간제안 통합공모 사업, 다음 달 말까지 후보지 확정
- 10월 왕숙2지구 등 사전청약…11월 하남교산 등 진행

Q. 부동산 투기 근절을 위해 국회에 계류 중인 법안들도 빠르게 통과시키겠다는 의지도 밝혔습니다. 시장에서는 누적된 규제가 매물 가뭄을 악화시키고 집값을 밀어 올린다는 비판도 나오는데요. 그사이 돈이 있는 집은 증여를 통해 부의 대물림이 심화되고 있다는 지적이지만, 그 배경이 무엇인지도 함께 고민해야 할 것 같은데요. 향후 부동산 시장 움직임, 어떻게 전망하시나요?

- 거래 침체 속 집값 폭등 이상 현상…인위적 거래 절벽
- 통상 거래 줄면 매수세↓…올해 집값 상승에도 매수세↑
- 전문가 "규제정책 누적으로 발생하는 왜곡 현상" 분석
- 6월 양도세 중과세로 세금 부담 강화…증여 건수 증가
- 다주택자, 매도 보다는 증여…강남권 신고가 견인 원인
- 징벌적 수준 세금에도 "지금 팔면 다신 강남 입성 못 해"
- 부동산, 정부 기대와는 다른 방향…하반기 움직임은

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