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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' -  이제문 창조도시경제연구소 소장

지난달 수도권 집값이 월간 기준으로 13년만에 가장 높은 상승률을 나타냈습니다. 공급을 늘려도 돈줄을 차단해도 주택가격의 오름세는 천장이 뚫린 것 같습니다. 정부는 이런 저런 대책들을 계속 쏟아내고 있습니다. 도심 내 주택공급을 늘리기 위해 오피스텔과 도심형생활주택 규제를 완화했고, 분양가상한제도 손을 보기로 했습니다. 창조도시경제연구소 이제문 소장과 함께 추석 연휴 이후 부동산 시장 전망해 보겠습니다.

Q. 정부가 이번엔 도심 주거 활성화를 위해 주택공급 확대와 함께 아파트 공급 속도 제고 방안을 발표했습니다. 일부에서는 영끌 공급책이라는 표현을 쓰던데요. 먼저 비아파트 규제 완화 카드를 내놨습니다. 어떻게 평가하시나요?

- 정부, 도시형 생활주택·주거형 오피스텔 규제 완화
- 면적 등 완화로 도심 3~4인 가구 주거 수요 대응
- 도생, 전용면적 60㎡ 이하로 완화…방 세 개까지 허용
- 주거용 오피스텔 필수 바닥난방…중대형에도 허용
- 내년까지 주택도시기금 융자 한도 상향…금리도 인하
- '2·4대책' 신규택지 발표…실제 입주까지 최소 4~5년
- 신규택지로는 한계…빠른 공급 위해 비아파트 활성화
- 국토부 "도심 내 직주근접 주거 수요 상당 부분 충족"
- 확실한 '공급 신호' 안간힘…비아파트 규제 완화 총동원

Q. 일단 가장 많이 나오는 말이 아파트가 부족한데 비아파트 규제 완화는 시장 안정에 큰 효과가 없을 거라는 겁니다. MB정부 시절에도 비슷한 정책이 시행된 적 있지만 효과를 거두지 못했는데요. 일각에서는 주차난과 같이 주거환경이 악화 되고, 무엇보다 투기 수요가 몰릴 수 있다는 우려의 목소리가 큰데요?

- 아파트 부족한데 非아파트 규제완화, 실효성에 '의문'
- 도시형 생활주택, MB정부 때 도입했다 실패 전례
- 아파트 수요 흡수 한계…제도 미비 풍선효과 우려
- 주거 환경 악화·청약 사다리 단절 등 부작용 우려
- 무분별한 도생 확대…향후 대규모 정비사업 걸림돌 우려
- 주차장 등 요건 완화…쾌적한 거주 여건 조성 어려워
- 가족형 평형 증가로 주차난·교통 체증 등 문제점 부각
- 규제 완화로 가격 상승…투기 세력 증가 가능성

Q. 정부가 단기 공급을 해결하려고 한 취지에는 적합하다는 평가도 있습니다. 특히 건설업계는 반기는 분위기입니다. 도시형 생활주택이나 오피스텔은 분상제 규제가 없다보니 고분양가 논란이 계속되고 있는데 이번 규제 완화로 날개를 달 거라는 말이 나와요?

- 공급 중심 정책 강조 '긍정'…아파트보다 빠른 공급
- 단기 공급 확대로 전월세 시장 일정부분 안정 기대
- 현장 업계 "정부가 빠른 결단 내려" 환영 메시지
- 정부, 9일 주택건설업계와 간담회…의견 빠르게 수용
- 규제 풀린 도시형 생활주택…건설사 고분양 수단 악용
- 강남 도시형 생활주택, 평당 분양가 8000만원 육박
- 오피스텔, 분상제 미적용…인기 지역 고분양가 가능성

Q. 정부가 민간아파트 분양가 관리시스템 개선 방안도 내놨습니다. 최근 정부가 내놓은 공급대책에 민간사업자 참여가 중요한 만큼 건의사항을 적극 받아들였다는 평가인데요. 벌써부터 분양가가 상승할거라는 우려가 나오고 있어요. 먼저 고분양가 관리제도가 개선되는데요. 그 동안 업계에서는 브랜드나 단지 규모 등에 비해 분양가가 과소평가 되는 경향이 있다는 불만을 토로했어요?

- 국토부, HUG 고분양가 관리제도 심사기준 개선 발표
- 지자체마다 다른 분양가 인정항목…낮은 예측 가능성
- 오는 10월까지 지역 분양가 심의 기준 구체화 마련
- 건설업계, 분양가 산정 기준 등 합리성 보완 요구
- 업계 "주택단지 입지·브랜드에 비해 과소평가 경향"
- 국토부 "특정 지역 분양가 올라가진 않을 것" 강조

Q. 서울이나 수도권 주요 지역들은 분양가 상한제가 적용됩니다. 재개발, 재건축을 준비하던 단지들이 분상제 때문에 후분양을 하면서 공급 일정이 지연되기도 했는데요. 재개발 단지 위주로 분상제가 폐지돼야 한다는 목소리가 높습니다. 그런데 이번에 정부가 분상제도 손질하는데요. 지자체별로 제각각인 가산비를 매뉴얼화 합니다. 하지만 전체 분양가에는 큰 영향을 미치지 못할 거라는 전망이에요?

- 분양가 규제로 민간 공급↓…시세와 차이 '로또 분양'
- 분상제, 시세 70∼80% 제한…일부 단지 후분양 선택
- 후분양, 사업 기간 중 금융비용 반영…선분양比 가격↑
- 지자체 심의하는 가산비…업계, 인정 범위 제각각 지적
- 똑같은 공사비도 지자체 따라 인정 비율 50∼87% 차이
- 전체 분양가 영향 '미미'…"가산비, 전체에 10~15%"
- 전문가 "가산비 더 인정받아도 많아야 평당 수십만원"
- 분양가 비중 높은 택지비 관건…"현실 맞게 인정해야"
- 일부 전문가 "건설업체 버티면 풀어 준다 신호 줄 수도"
- 실수요자·시민단체 "분상제 폐지 수순 밟은 것 아닌가"

Q. 실수요자들은 분양가가 높아질 걸 우려하고 있습니다. 분양가상한제의 산정 기준인 기본형 건축비가 13년 만에 최대폭으로 인상됐는데요. 올해 자잿값이 오른 것에 비해서는 상승 폭이 높지 않다는 분석이지만 아무래도 영향이 없진 않겠죠?

- 분상제·고분양가 관리 체계 개선…분양가 상승 가능성
- 꽉 막힌 대출에 더 비싸진 분양가…실수요자 또 '한숨'
- 분상제 기준 기본형 건축비 3.42%↑…13년만 최대 상승
- 7월 고강도 철근가격 급등에 기본형 건축비 1.77%↑
- 7월 미반영된 건설자재·노무비 가격 변동 등 반영
- 공급면적 당 건축비 상한액 664만9000→687만9000원
- 자잿값·노무비 인상 추세…"3%대 높다고 보긴 어려워"
- 기본형 건축비, 전체 건축비에 포함…분양가 상승 영향

Q. 정부가 연일 부동산을 달래는 대책을 내놓는 이유는 멈추지 않는 상승세 때문입니다. 요즘 서울 큰손은 지방으로 지방 큰손은 서울로 원정 매매를 다니는 경우가 허다하고요. 그야말로 전국이 불장입니다. 지난달 전국 집값은 1%대를 눈앞에 두고 있고 수도권은 13년 만에 최대폭으로 상승했어요?

- 8월 전국 주택종합 0.85%↑…2008년 6월 이후 최고
- 8월 수도권 집값 1.29% 상승…13년만에 최고치
- 수도권 상승률 3개월째 1%대…재건축·중저가 위주 매수
- 출구 없는 재고주택 뒤늦은 공급…유동성도 한 몫
- 부동산 업계, 다음달 전국 집값 상승률 1%대 전망
- 2006년~2007년 당시 월 1∼3% 폭증 재연 우려
- 8월 전국 주택 가격 4억1594만원…수도권 6억784만원
- 서울 평균 주택 가격 8억5995만원…강남4구 14억 돌파

Q. 수도권 아파트값 상승률이 9주째 최고치를 나타내고 있습니다. 한국은행이 기준금리를 올리고 금융당국이 대출을 규제해도 집값은 자기 갈 길을 가는 모양새입니다. 정부가 임대차법 부작용은 일부 인정하면서 조만간 개선이 되지 않을까 하는 기대감도 있는데요. 더불어 시장에서는 집값을 잡을 수 있는 마지막 카드로 다주택자 양도세 완화를 꼽습니다. 물론 정부는 선을 그었는데요. 백약이 무효인 부동산 시장 상승세는 언제까지 계속 갈까요?

- 정부, 전세난에 임대차법 부작용 일부 인정…대책 마련
- 홍남기 "일부 갱신- 신규계약 간 격차 확인…보완 대응"
- 다주택자 양도세 최고세율 75%…증여로 버티기 돌입
- 시장, 정부 마지막 카드 '다주택자 양도세 완화' 전망
- 정부, 매물잠김 현상 우려에도 "양도세 완화 계획없다"
- 대출·금리 규제에도…수도권 아파트값 5주째 0.4%↑
- 서울·수도권 상승률 유지…일부 지방은 상승폭 키워
- 유동성 등에 상승세 지속 전망…탄력 붙은 집값, 결말은

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