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■ 경제현장 오늘 '이슈체크' - 김인만 김인만부동산연구소 소장

국토 연구원 등 공공기관에서 문재인 정부의 부동산 정책 실패를 적나라하게 지적한 보고서를 냈습니다. 부동산 실정 책임을 국민 탓으로 떠넘기고 징벌적 수준의 애먼 칼을 빼들어 정책 저항만 불러왔다는 건데요. 반면에 최근에 가격 급등은 신기루처럼 사라질 수 있다는 경고도 날렸죠? 관제 보고서인데 내용이 워낙 파격적이어서 전문가의 도움으로 자세히 들여다보겠습니다. 김인만 부동산연구소 소장 나오셨습니다. 

[앵커] 

정부 산하 국책연구소에서 부동산 종합 평가한 보고서를 냈는데 상당히 내용이 제 기준으로 보기에는 파격적입니다. 우선, 굉장히 비판을 세게 했어요. 도저히 이해가 잘 안 되는데. 어느 곳에서 우선 만들었습니까 이거를? 

[김인만 김인만부동산연구소 소장] 

일단 국무총리실 산하예요. 국무총리실 산하의 경제 인문사회연구회에서 발주를 줬고요. 한국형사 법무정책연구원이 주관을 했고, 국토연구원, 한국 주택금융공사, 주택금융연구원이 협동으로 연구를 했습니다. 근데 다 공공기관인 거죠. 

[앵커] 

공공기관이고 국토연구원, 한국 주택금융공사는 부동산 전문 연구소나 기관이라고 할 수 있겠는데 한국 형사 법무정책연구원이 들어갔다는 건 조금은 의외네요. 과연 어떤 내용인지 한 번 들어보겠습니다. 우선 보고서에 핵심적인 주장은 뭡니까? 

[김인만 김인만부동산연구소 소장] 

일단 크게 3개 카테고리로 나눴습니다. 아무래도 연구기관이 3군데다 보니까 제가 볼 때는 3개로 나눈 것 같고요. 한 개는 주택 정책 및 부동산 산업 조세 정책에 대해서 하나 했고요. 그다음 금융. 대출 규제에 대해서 하나 했고요. 세 번째는 형사책임. 그러니까 시장 교란행위에 대한 형사책임에 대해서 크게 3개 분류로 나눴는데 앞서 말씀하신 것처럼 첫 번째, 부동산 정책, 조세정책에 대해서 굉장히 강한 비판의 목소리를 냈습니다. 부동산 시장이 굉장히 변화무쌍하고 한데 그런 상황을 고려하지 않고 과거 정권에서 했던 패턴을 그대로 이어받아서 너무 표면적으로 단편적인 정책이념에 따라서 규제만 했다 라고 작심하고 굉장히 강한 비판을 했다 라는 저는 생각이 들고요.

[앵커] 

규제만 했다? 

[김인만 김인만부동산연구소 소장] 

표현 자체가 정책이념에 따라서 부동산 규제를 했다는, 이념이라는 표현을 쓴 게 저는 굉장히 강하다는 생각이 들었고요. 그것뿐만 아닙니다. 공공의 역할이 부족했다 라고 따끔하게 지적했습니다. 공공이 잘했어야 했는데. 아마 LH를 두고 이야기한 것 같은데요. 공공이 제대로 했어야 했는데 성과주의에 매몰이 되어서 오히려 공공이 차익과 폭리를 취했다는 강한 어조로.. 

[앵커] 

공공기관이 차익과 폭리를 취했다? 

[김인만 김인만부동산연구소 소장] 

그래서 시장 안정을 위해서 저렴한 공공주택을 꾸준히 공급했어야 했는데 LH라든지 그런 공공기관들이 자신들의 시세차익을 많이 얻고, 자기들이 이익을 하고 그냥 단순히 시장 안정이 아니라 목표 달성을 위해서 숫자 채우기에 급급했다 라고 강한 비판을 했습니다. 그뿐만 아니라 정치인들, 고위 공직자들에 대해서도 비판의 목소리를 냈고요. 

[앵커] 

어떻게 비판했어요 그 사람들을? 

[김인만 김인만부동산연구소 소장] 

자신들의 실적 성과에 따라서 뭐 부동산 시장을 거의 방치했다고 표현하고 있고요. 부동산이라는 게 실질 가치, 거래를 통한 실질가치가 올라가 줘야 하는데 거래는 줄어드는데 부동산 정책의 부작용으로 인해서 명목 가치, 그러니까 숫자만 늘어났다는 표현을 썼어요. 

[앵커] 

더군다나 부동산 정책의 부작용으로 정책을 잘못해서? 

[김인만 김인만부동산연구소 소장] 

그렇죠. 정책의 부작용으로 거품, 그러니까 숫자만 늘어났지 실질적으로 국민들이 손에 쥐는 돈이 아니다 라는 표현을 썼고요. 또 실정. 이런 정책의 실정의 책임을 국민들에게 징벌적 과세로 떠넘겼다 이런 표현까지도 썼습니다. 

[앵커] 

책임을 국민들에게 떠넘겼다?

[김인만 김인만부동산연구소 소장] 

네네 그렇게 징벌적 과세 수준으로 애먼 칼을 빼들었다. 이런 표현까지 썼고요. 또 다주택자 개념도 꼬집었습니다. 문재인 정부가 다주택자들 규제가 핵심 규제잖아요. 다주택자들 잡겠다고 하는데 사회적 협의라든지 정확한 가치관 없이 그냥 주택수에 따라서 2주택 이상이면 다주택자라고 표면적으로 함으로써 오히려 부자들만 더 생겼다, 역기능들 풍선효과라든지 시장의 부작용들이 더 생겨서 오히려 더 문제를 일으켰다고 굉장히 강한 비판을 했습니다. 대출규제에 대해서도 한 목소리를 냈는데요. 대출규제는 실수요자들이 오히려 더 피해를 봤다. 다주택자들 집값 올렸고, 실수요자들, 사야 될 실수요자들까지 대출규제 때문에 오히려 사지 못하는 그런 부작용이 나왔다고 강한 비판을 했고 전체적으로 다 비판입니다. 부동산 시장 교란 행위에 대해서도 뭐 정부는 양벌규정을 강화했지만 오히려 그게 더 피할 수 있는 구멍을 만들어줬다고 비판을 했고요. 그래서 부동산 거래 분석원 역할이 굉장히 중요하다. 마지막에 이렇게 단속, 마무리를 하고 있는데 전반적으로 부동산 거래 절벽, 매물 동결 현상에 대해서도 비판했고요. 그래서 공공 기관이 맞나 싶을 정도로. 오히려 비판의 내용만 보면 민간기관이 했는 거 아닌가 하는.. 

[앵커] 

민간에서도 가장 반정부적인 민간 연구소 정도가 할법한 주장을 공공기관이.. 

[김인만 김인만부동산연구소 소장] 

맞습니다. 그렇죠. 우리 시장의 목소리를 많이 반영했는데 여기서 끝나면 되는데 마지막 결론을 보면 신기루 같은 이런 표현들도. 그래서 다.. 

[앵커] 

신기루라는 건 뭡니까? 

[김인만 김인만부동산연구소 소장] 

그래서 부동산 정책도 잘못했고 고위직, 공공기관, 정치인들 다 잘못했고 대출규제 잘못했고. 시장 가격 자체도 잘못됐다. 강력한 버블이다. 결국에는 신기루처럼 사라질 거라는 강한 표현으로 마무리가 되었습니다.

[앵커]

그 부분을 조금 더 말씀 듣고 싶은데 우선 거기에 앞서서 이런 주장. 시장 개입한 걸 강력하게 비판한 거잖아요. 가격 통제를 목표로 삼지 말고 시장을 더 활성화시켜야 하는데 오히려 시장을 얼어붙게 만들었다는. 이런 주장을 뭐라고 합니까, 정권 초기에 했더라면 어땠을까요? 

[김인만 김인만부동산연구소 소장] 

저는 이런 내용들이 정권 초기에 나와서 제대로 반영이 됐더라면 주택시장이 훨씬 안정이 되었겠죠. 그런 표현도 나옵니다. 주택시장 안정이 목표가 아니고 주택 가격 잡기가 목표다 라는 표현이 나오거든요. 그래서 주택시장 안정이라는 게 여러 가지 의미가 있잖아요. 거래량도 정상화되어야 하고 서민 전세라든지 전체적으로 봐야 하는데 오직 다주택자들의 가격에만 초점을 맞추면서 오히려 왜곡이 심해졌다는 비판을 하고 있습니다. 

[앵커] 

아까 말씀하실 때 신기루라는 표현, 그러니까 부동산 가격 급등이라는 것이 환상이다. 거품이다. 그런데 이 거품은 신기루처럼 사라질 것 같다 이런 표현이라는 거잖아요. 시장을 지금 그렇게 보는 건가요 이 연구 결과는? 

[김인만 김인만부동산연구소 소장] 

연구 결과 결론 내용들이 있는데 보고서가 굉장히 방대합니다. 700페이지가 넘는 거의 책 두 권 정도 분량인데 마지막 결론을 보면 앞부분에서는 정책 비판. 여러 가지 비판을 했다면 마지막에는 그 경고를 주게 되는데 국민들 잘못은 아니지만 결국에는 버블이 생겼고, 이걸 버블이라고 간주하는 거죠. 정상 가격이라면, 정상적인 거래를 통해서 이렇게 계단식으로 가격이 올라가게 되면서 정상가치가 형성되어야 하는데 이거는 정상 가치가 아니다. 거래량은 줄어들게 되고 거래가 안되는데 매물 동결현상이나 매물 절벽 현상으로 인해서 불안한 수요자들이 한 개 두 개 사면서 가격이 급등하게 되고. 이거는 정상적인 실질적인 가치가 아니라 명목 가치, 그러니까 그냥 주택 가격 숫자만 올라갔다고 보는 거예요. 이렇게 올라간 숫자는 언젠가는 정상화 과정을 거치게 된다.라는 표현을 쓰고 있는데 어느 정도는 공감이 되면서도..

[앵커]

그러면 말씀하신 대로 신기루처럼 사라진다고 했잖아요. 그 얘기는 뭐냐면 갑자기 집값이 꺾여서 큰 폭으로 떨어질 수 있다는 경고 아닙니까? 그럼 어떤 경우에 이렇게 될 거다, 그런 근거는 있어요 그 보고서에는? 

[김인만 김인만부동산연구소 소장] 

일단 가장 근본적인 근간은 가격 자체가 잘못됐다는 거죠. 현재 가격 형성 과정 자체가 잘못되었기 때문에 이거는 정상적인 가치라고 볼 수 없다고 표현을 쓰고 있습니다. 그래서 정상가치가 아니기 때문에 신기루처럼 사라질 수 있다. 이거는 그냥 뭐랄까 허상? 이런 표현을 쓸 정도로 신기루.. 지금이 신기루이기 때문에 신기루는 사라진다 라는 뭐 그런 표현인데. 

[앵커] 

또 뭐 금리가.. 뭐 그런 얘기도 했어요? 금리 하나가 정상화되면.. 

[김인만 김인만부동산연구소 소장] 

그렇죠. 금리 정상화되고 유동성 회수가 되게 되면 지금 그런 여러 가지 부작용의 정책의 부작용, 저금리 유동성 이런 것 때문에 신기루가 생긴 것이고 금리가 정상화되고 유동성 테이퍼링이 되면서 부동산 정책에 대한 여러 가지. 정책은 결국 효과도 나올 수 있잖아요. 나오게 되고 입주물량이 나오게 되면 신기루처럼 사라진다고 했는데. 사실 거품이 어느 정도 생긴 거는 맞거든요. 그래서 저도 반 정도는 공감하는 부분이 있는데 신기루처럼 사라진다는 얘기는 그냥.. 절벽처럼 떨어진다는 얘기인데 그렇게 떨어지기는 현실적으로 쉽지 않고요. 과거 사례를 보면 IMF 경제위기나 글로벌 금융위기 같은 경우에. IMF 같은 경우는 2년 6개월에서 3년 정도 하락폭이 컸고요. 글로벌 금융위기는 6개월에서 1년 정도 갔는데. 그런 대외적인 파도가 아니고 그냥 어떻게 됐던지 간에 신기루든 거래 절벽에 의해서든 가격이 올라갔던지 간에 가격이 올라갔고 전세 가격이 올라가게 되면서 나름대로의 시장 가치? 시장 가격이 형성이 되었는데 이거를 단순하게 신기루로 규정하면서 갑자기 사라질 거라는 표현 자체는 조금 동의하기 어려운 부분도 있습니다.

[앵커]

그러니까 이 보고서의 비판적인 부분은 좀 공감하는데 소장님께서는. 그러나 지금의 가격 급등이 환율이라든지 금리 둘 중 하나만 정상화하거나 경기가 침체되면 신기루처럼 사라진다, 그러니까 폭락을 한다 그런 거잖아요. 그거는 동의하지 않는다 그런 거네요? 

[김인만 김인만부동산연구소 소장] 

저는 동의할 수가 없습니다. 그 부분에 대해서는. 왜냐면 아까 제가 얘기했듯이 대외적인 파도. 미국이 갑자기 경제위기가 왔다. 중국발 무슨 경제위기가 왔다고 하면 엄청난 충격파가 오겠죠. 그렇게 충격파가 올 때는 6개월에서 2년 정도 갑자기 떨어질 수는 있겠지만 이게 올랐는 것도 지금 2014년부터.. 2012년이 바닥이었고요. 13년 거래량 회복했고 14년부터 7년 연속 상승을 하고 있는데. 물론 꺾일 때가 됐죠. 꺾일 때가 됐고 그게 내년이 될지 후 내년이 될지는 모르겠지만 원래 떨어질 때는 하방경직선이 있습니다. 사람들 심리가 있거든요. 집주인들 왜 갑자기 팔까? 아직까지는 집값이 떨어진다는 신호가 없단 말이에요. 떨어질 때도 어떻게 파냐면 이제 가격이 먼저 멈춥니다. 상승폭이 멈춰서 이게 조금 한 1년 정도 가게 되면 좀 불안하죠. 불안한 사람들이 매물을 내놓게 되고 항상 대기수요는 존재하거든요. 또 매물을 사게 되고 약간의 반등이 있다가 또 거래가 줄어들게 되면 소폭 떨어지게 되고. 이런 과정을 과거에도 한 3년 정도 거치고 난 다음에 이야, 더 이상 집값이 안 오르겠구나. 이제는 진짜 떨어질 것 같다 라는 불안감이 왔을 때 매물이 많이 나오게 되면서 일시적으로 가격이 한 2~3년 정도 조정받게 되거든요. 그래서 이런, 올라갈 때도 이렇게 올라가지 않았잖아요. 우리가 지금 2015년부터 7년 8년을 이렇게 계속 올라가고 있는데. 내려갈 때 한순간에 신기루처럼 꺼진다는 거에 대해서는 시장의 메커니즘에 의해서는 맞지도 않고요. 만약에, 만약에 신기루처럼 이렇게 떨어진다고 하면 국가위기입니다. 이건 IMF보다 더 심각한 국가 위기.

[앵커]

아니 그런 표현이 있어요. 그렇게 떨어지면 국가가 개인 파산이 되고 국가가 아주 심각한, 국가 신용도가 반토막이 날 수도 있다 그런 표현들이 다 있더라고요 

[김인만 김인만부동산연구소 소장] 

IMF보다 더 큰 위기 같은 표현들이 나오고 있는데 그렇게 되면 국가위기상황이고. 은행이라고 무사할까요? 전세 가격이 역전세가 다 생기게 되고 은행 대출 회수 못 하게 되고 대한민국 붕괴를 의미하는데 뭐 경고를 주는 메시지는 좋겠지만 1년 동안 연구했는데 어느 정도 공감되는 내용, 경고 주는 건 맞겠지만 이렇게 과격한 표현은 저는 좀 너무 좀 많이 나가지 않았나 싶고. 버블이 생긴 건 맞다. 서서히 조정이 되는데 제 생각에는.. 아, 그런 표현도 나옵니다. 2015년 정도 가격까지 뭐 이렇게 신기루처럼 조정이 된다 이런 표현이 나오는데. 

[앵커] 

2015년 가격까지?

[김인만 김인만부동산연구소 소장]

2015년 가격까지 떨어지게 되면 지금 집값에서 한 1/3토막이 나야 되거든요. 서울 아파트 기준해서. 만약 20억 하던 집이 지금 6억 7억까지 떨어졌을 때 발생할 문제에 대해서는 상상하기도 힘든 국가위기상황이 발생할 수밖에 없고요. 그렇게 되면 정부도 다시 지금과는 다른 전면적인 규제를 풀게 되면서 또 다른 규제 활성화 대책들이 나오게 될 수 있기 때문에 그럴 가능성 자체도 낮고요 또 버블 자체를 우리가 화폐 가치에 따른, 인플레이션에 따른 화폐가치 하락이 있거든요. 그래서 10억 원 정도가 10년이 지나면 인플레이션 3% 정도 봤을 때 7억 4천만 원 정도 돈 가치가 떨어지기 때문에 그냥 실물자산이 10년 지나면 부동산 가격이 10억 하던 게 12억 13억까지 올라가는 건 정상이거든요. 그렇게 바라본다면 이렇게 너무 2015년 수준 이렇게 떨어지는 건 바람직하지 않고 제 생각에는 우리가 어느 정도 조정됐어야 하는데 코로나 팬대믹때문에 다시 또 저금리가 갔잖아요. 그래서 한 2019년? 2020년 이후의 가격 상승분에 대해서는 어느 정도 일정 부분 자산거품이 존재한다. 그 부분에 대해서는 조정 가능성이 시차를 두고 발생하지 않을까 저는 그렇게 생각합니다. 

[앵커] 

그러니까 신기루처럼 그동안 오른 가격이 환상으로 사라지는 게 아니라 조금 시차를 두고 점진적인 조정 가능성이 있다 이렇게 보시는 거죠? 

[김인만 김인만부동산연구소 소장] 

그렇죠. 조정 가능성이 있겠지만 2014년 15년 수준까지 돌아가기에는 아우 너무나 위험한 발상이고요. 대한민국 국가 경제의 붕괴를 의미하기 때문에 그건 좀 바람직하지 않은 것 같습니다.

[앵커]

여하튼 공공기관에서 이렇게 적나라하게 비판하고 특히 정부, 공공 부분을 모두 싸잡아서 비판한 보고서 참 오랜만에 봤습니다. 방대한 분량. 700페이지가 넘는 방대한 분량. 좀 많은 분들이 읽어봤으면 해요. 

[김인만 김인만부동산연구소 소장] 

한번 다운을 받아서 저는 정독을 한번 해볼 필요는 있을 것 같습니다 

[앵커] 

알겠습니다. 공공기관의 부동산 실정 비판 보고서 얘기 잘 들었습니다. 지금까지 김인만 김인만부동산연구소 소장이었습니다.