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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' -  김규정 한국투자증권 자산승계연구소장

정부가 3차 신규 공공택지로 조성될 입지 10곳을 발표했습니다. 의왕, 화성 등 수도권 7개 지역, 대전과 세종 등 비수도권 3개 지역을 합쳐 모두 14만 가구를 공급할 계획입니다. 신도시 부지가 서울에서 멀리 떨어져 있어 접근성이 떨어진다는 지적에 따라 수도권광역급행철도 GTX 노선을 확대한다는 계획도 내놨습니다. 이로써 지난 2·4 대책에서 밝힌 26만 가구 3기 신도시의 모든 택지가 베일을 벗었습니다. 서울 내 주택 수요를 분산하고, 실수요자들의 호응을 얼마나 끌어낼 수 있을지가 3기 신도시 성공의 관건입니다. 전문가와 함께 3기 신도시 신규택지 경쟁력 따져보겠습니다.



Q. 경기도 의왕과 군포, 안산 경계지와 화성 진안에는 신도시급 신규 공공택지를 발표했습니다. 대전, 세종 등까지 총 14만 호 규모인데요. 이번 3차 신규 공공택지 입지, 전반적으로 어떻게 평가하시나요?

- 정부, 2·4공급대책 관련 3차 신규 공공택지 입지 발표
- 14만호 중 수도권에 12만 호…세종·대전 2만 호 공급
- 신도시 규모…의왕·군포·안산 4.1만, 화성진안 2.9만 호


- 서울시 남측 위치 지역…수도권 서남부 거점도시 육성
- 중규모 택지…인천 구월2 1.8만, 화성 봉담3 1.7만 호
- 소규모 택지…남양주 진건·양주 장흥·구리 교문 등 6곳
- 태릉CC 대체후보지, 구리 교문·남양주 진건 9,000가구
- 세종시 신도시 인접 지역 등 원도심 근처 신규 택지
- 연기면, 행복도시 생활권 연장…조치원 주거단지 확장
- 2024년 지구계획…2026년부터 입주자모집 개시 계획
- 2·4공급대책 발표 후 LH사태로 추가 택지 발표 연기

Q. 수도권이라고는 하지만 이번에 발표한 입지들은 서울과 거리가 조금 있습니다. GTX 선이 준비 중이라 서울의 주택 수요를 얼마나 분산할 수 있을지 관심인데요. 일부 노선은 공사가 지연되고 있어서 교통이 제때 공급될 수 있을지도 미지수에요?

- 서울서 떨어진 3차 신규택지…"GTX 등으로 해결 가능"
- 정부 "이번 발표한 남부지역, 강남권 주택 수요 흡수"
- 의왕·군포·안산 교통대책, GTX- C 노선에 의왕역 추가
- 정부 "GTX- C 의왕역·BRT등 강남권 20분대 진입 노력"
- 화성진안, 남북 간 경전철 구축…GTX·신분당선 등 연계
- 인천구월2, GTX, 인천지하철·인천터미널 간 환승체계
- 정부 '선교통 후입주' 원칙…주민·지자체 갈등에 지연
- GTX- A노선, 7월 말 공정률 19.4%…정부 목표 미달
- 2023년 개통 목표…광화문 유적 발견 등 더 지연 관측
- 은마 지나는 C노선 지하터널…소유주 노선 우회 요구
- 교통 인프라 구축 지체…'2기 신도시 악몽' 재연 우려

Q. 일부 예상됐던 지역은 빠졌습니다. 김포 고촌, 하남 감북 등도 유력하게 거론됐던 곳인데요. 정부는 아니라고 하지만 투기 정황 등이 영향을 미쳤을 것이란 해석이 나오고 있어요?

- 유력 후보지 김포 고촌·고양 화정·하남 감북 등 제외
- 정부, 후보지 불법 투기 의심 정황 확인…발표 연기
- 개발 기대감에 손바뀜↑…투기 거래 정황 영향 분석
- 정부 "일부 조정 있긴 했지만 투기 때문만은 아냐"
- 업계 "토지보상비 규모·지역 상황 등 작용했을 수도"
- 치솟은 땅값, 개별 지역 상황 등 입지 선정에 영향
- 기존 신도시 쏠림 차단…광역교통계획 공유 지역 안배

Q. 신규택지가 발표되기까지 시간이 많이 걸렸습니다. LH사태로 신규택지 발표가 지연된데다 발표 직전에 투기 정황이 보여 전수조사를 실시했는데요. 국토부에서는 일반인들은 220여 건 적발이 됐고 관계기관에는 직원들은 투기 개연성이 없다고 발표했습니다. LH사태로 정부가 투기성 거래는 발을 들이지 못하게 하겠다는 입장입니다. 어제(30일) 발표한 10곳 중 8곳은 바로 토지거래허가구역으로 정해졌어요?

- 후보지 발표 전 이상거래 조사…229건 위법의심 적발
- 공직자 미공개 정보 이용 투기 여부 토지소유현황 조사
- 국토부 2명, 신규택지 내 토지 소유…상속·자경 확인
- LH 1명, 2013년 토지 취득…시기 등 투기 개연성 無
- 인근지역 실거래 조사, 지분 쪼개기·허위신고 등 적발
- 토지거래허가구역 8곳 지정, 투기성 토지거래 차단
- 구리교문·인천구월2 제외…남양주 진건 이미 지정

Q. 이로써 올해 상반기 광명 시흥 등에 11만9000만 가구에 이어 어제 발표까지 총 26만 가구 주택공급대책이 완성됐습니다. 관건은 시장 안정에 어느 정도 효과가 있느냐입니다. 이미 1, 2차 발표에서도 집값에는 결과적으로 영향을 미치지 못하고 있습니다. 입주자모집 공고가 2026년이고 실제 입주까지 최소 7년이 걸려요?

- 2025년 입주자모집 공고…실제 입주까지 2~3년 더 소요
- 전문가 "입주까지 최소 7년…당장 공급 체감은 어려워"
- 의왕·군포·안산, 구리교문 등 수요자 선호도 양호 전망
- GTX·국철 1호선·신분당선 등 광역교통망 사용 원만
- 전문가 "택지 대부분 수도권 인접보다는 경기도권"
- 서울 주택수요 흡수 한계…"광역교통망 연계해도 어려워"
- 투기거래 차단 시도는 긍정적…시장 안정 효과는 '미미'
- 전문가 "향후 대규모 공급 통한 심리적 안정 신호만"

Q. 지난주 정부가 사전청약 확대 계획을 발표했습니다. 그야말로 공급 물량을 영끌했다는 평가인데요. 민간 참여도 불확실한데다 일정이 지연될 가능성도 있어 자칫하면 희망고문으로 끝날 수 있다는 우려가 커요. 정부에서 진행되고 있는 공공개발도 여기저기서 삐걱대고 있는 것도 불안요소 인데요. 오히려 전세난만 자극할 수 있어요?

- 국토부, '영끌' 사전청약…향후 3년간 10만 호 추가
- 2030 중심 '영끌' 현상…주택 매매 가수요 분산 의도
- 민간건설사 참여 관건…분양가 변동 등 사업 어려움
- 전문가 "대세 상승장에서는 늦게 분양할수록 이익"
- 본청약까지 무주택 자격 필수…전세수요 확대 전망
- 내년까지 전세 가능 입주물량 감소…전세난 가중 우려
- 임대차법 시행 후 매물 부족…가을 이사철 수요까지
- 8·4 대책 주요 부지 공급 계획 '흔들'…시장 불안 지속

Q. 지난 2월 발표된 서울역 쪽방촌 정비사업 역시 분위기가 좋지 않습니다. 소유자 70%가 반대를 하고 있는데 일부 소유자는 삭발식을 하는 등 강하게 버티고 있는데요. 정부가 소유자 반대에도 강행하겠다는 의지를 보이고 있어요. 태릉, 과천 등과 분위기가 전혀 달라요?

- 정부, 지난 2월 서울역 인근 쪽방촌 일대 재개발 발표
- 쪽방촌 소유주들 "정부의 공공주택지구 지정 반대"
- 서울역 쪽방촌 정비사업에 소유자 70% 반대 의견
- 동자동 주민대책위 "쪽방은 20%밖에…재산권 침해"
- 대책위 "정부 부동산정책·주거복지 실패 오롯이 전가"
- 공공주택특별법에 따라 입주민 동의 없이 지정 가능
- 정부, 소유주들 사업 철회 반발에도 사업 강행 의지

Q. 일각에서는 현재 부동산 시장을 두고 미친 집값이라는 다소 격한 표현을 쓰기도 합니다. 2·4 대책 발표 등으로 몇 개월 주춤했던 집값은 이제는 그 어떤 명약도 듣지 않을 듯합니다. 금리 인상, 대출 금지 등 부동산 대책이 금융권까지 조이기 시작했는데요. 이제 곧 가을 이사철이 다가옵니다. 하반기에도 이런 상황이 계속 이어질까요?

- 8월 수도권 집값 1.88% 상승…14년8개월만에 최고
- 서울 아파트 1.19% 상승…경기·인천도 상승 폭 확대
- 도봉·강서·노원 등 중저가 외곽 지역 상승 견인
- 전셋값, 수도권 중심 전국적 상승…전국 전세 1.03%↑
- KB 리브 "서울 집값 상승 지속 기대감 더 커져" 분석
- 대출 제한에 금리 인상까지…정부 집값 잡기 패키지
- 아파트값 연일 상승세…가을 이사철 수요 증가 전망
- 노형욱 "금리 인상·대출 관리…집값 안정 도움될 것"
- 매물 부족 현상 지속…뜸한 거래에도 신고가 분위기
- 수급 불균형·전세난 등에 수요초과…하반기 전망은

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