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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈 분석' -  김인만 김인만부동산연구소장

이달 15일부터 3기 신도시 사전 청약이 5개 지구에서 시작됩니다. 인천계양을 시작으로 올해 연말까지 3만여 가구의 사전청약이 줄줄이 진행될 예정입니다. 분양가는 주변시세의 60~80% 수준이 될 것이라고 했으니 대략 윤곽이 잡힙니다. 물량이 많은 만큼 내 집 마련을 위한 절호의 기회이지만 조건을 잘 따져서 청약을 넣어야 당첨 확률이 높다는 조언입니다. 3기 신도시를 비롯한 하반기 분양 소식, 전문가와 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 노형욱 장관은 주변 시세에 60~80%라고 말했는데요. 지금까지 나온 3기 신도시 추정 분양가, 어느 정도 수준인가요?

- 노형욱 "사전청약 물량 주변 시세 60~80%에 공급"
- 일부, 20평형대 기준 시세보다 5억 이상 저렴 전망
- 성남복정·의왕청계·위례 5억~7억 수준에서 전망
- 인천계양·남양주진접 3억~4억 대…'청약로또' 되나
- 8월 신규택지 13만 가구 공급 부지 발표 예정
- 노형욱 "올해 3.2만 가구·내년 3만 가구가량 사전청약"
- 2·4대책 등 공급에도 '시큰둥'…정부, 공급 일정 강조
- 노형욱 "작년부터 집값 상승세, 멈추지 않아 송구"

Q. 요즘 가장 뜨거운 곳이 인천 계양이더라고요. 3기 신도시 첫 주자 중 하나인 데다 비슷한 시기에 인기 있는 대단지 민간주택 청약도 시작하면서 수요자들의 관심이 쏠리고 있어요?

- 3기 신도시 첫 주자 인천계양, 공공·민간 동시 분양
- 인천계양 신도시 1,050가구 사전청약…수요자 기대↑
- 1호선 박촌역 7~8분 거리…신도시 주변 대부분 농지
- 김포공항역~계양지구~대장지구~부천 S- BRT 신설
- 계양1구역 민간 분양도 예정…구도심 입지적 가치↑
- 1호선 작전역 5분 거리…브랜드별 대형마트 위치
- 업계 "쏟아지는 분양물량에 경쟁률·가점 낮아질 수도"

Q. 집값이 천정부지로 오르는 만큼 무주택자들은 청약을 노려야 합니다. 더군다나 3기 신도시는 시세에 비해 저렴하니 서민들에게는 절호의 기회가 될 수 있는데요. 이번 3기 신도시 사전청약은 청년과 신혼부부 등 젊은 층들에 유리해요?

- 대규모 분양 물량, 무주택 실수요자 내 집 마련 기회
- 전문가 "자신에 맞는 전략 세워 당첨 확률 높여야"
- 상반기 주요 분양단지 청약경쟁률 '수십~수백 대 1'
- 시세 대비 절반 수준 분양가…청약통장 대거 몰려
- 청년·신혼부부 등 젊은 층 3기 신도시 사전청약 유리
- 공공분양, 신혼희망타운 등 특별공급 비중 85% 차지
- 사전청약 물량 중 공공분양 일반공급 물량 7.9%
- 가점 높은 중장년 무주택자, 민간분양 청약 노려야
- 인기 단지들, 청약 가점 60점 중후반 이상 당첨권
- 젊은 층들 "분양가 낮아도 청약 가점에 하늘에 별 따기"

Q. 3기 신도시 사전청약을 앞두고 당첨 가능성을 높이기 위해 전세 수요가 몰리면서 전셋값도 크게 상승한 것으로 나타났습니다. 안 그래도 전세 가격이 불안한 상황인데 앞으로도 전세 수요 유입이 계속될 것으로 보인다는데요. 현재 분위기 어떻습니까?

- 하남·남양주 등 신도시 전셋값 '껑충'…1년 새 40%↑
- 일부 지역은 전세 매물도 줄어…광명시 매물 58%↓
- 사전청약, 해당 지역 거주민에게 주택 우선공급 계획
- 서울·인천, 거주자 50% 우선…나머지 수도권 거주자
- 경기도, 해당 시·군 1년 이상 거주자에 30% 우선공급
- 정부, 올해 3기 신도시 사전청약 네 차례 실시 예정
- 올해 하반기 3기 신도시 전세 수요 유입 지속 전망

Q. 사전청약을 앞두고 값싼 고시원·원룸 등으로 위장전입하는 사례가 잇따르고 있다고 합니다. 해당 지역 거주자의 청약 당첨 확률이 높기 때문인데요. 언제부터 사람들이 로또 분양에 매달리고 청약이 이렇게까지 어려웠는지 우려스러운 상황이에요?

- 고시원·원룸 입주수요 폭발…사전청약하려 위장전입
- 성남·인천·남양주 일대 비거주 전입신고 크게 증가
- 거주자 조건 충족 위해 전입…"청약 당첨 크게 유리"
- 위장전입 적발 시 계약 취소…10년간 청약신청 제한
- 국토부, 이달부터 상반기 분양단지 부정청약 점검
- '하늘의 별 따기'보다 어려운 청약…가점 커트라인↑
- 서울 아파트 당첨권 65점 안팎…4인 가족 만점 69점
- 높은 가점에 청약 포기한 '청포자'…'영끌'에 나서

Q. 3기 신도시를 비롯해서 올해 하반기 분양 예정 물량이 상당합니다. 여름은 보통 분양 비수기로 꼽히는데 예년보다 청약 열기가 뜨거워질 것으로 보여요?

- 분양 비수기 없는 하반기…뜨거운 분양 열기 예고
- 3기 신도시 사전청약에 밀어내기까지…물량 '폭탄'
- 전문가 "4·7 재·보궐선거 등 단지마다 일정 미뤄"
- 7월 최대 분양 예고…지난 3월보다 2만여 가구↑
- 일부 지방 미분양 포착…"대규모 물량에 청약 주저"
- 전문가 "물량 많아지면 일시적 미분양 증가할 수도"

Q. 노형욱 장관은 현재 공급 물량에 대해 충분하다는 입장입니다. 대신 수요자들의 니즈와 매칭이 되지 않는다는 면에서는 어느 정도 인정했는데요. 집값은 오르는데 전세난이 심각해지면서 갭투자 움직임이 다시 고개를 들고 있습니다. 홍남기 부총리를 시작해 정부에서는 집값 하락 경고가 계속해서 나오고 있지만 불장은 여전한데요. 하반기 전세난과 집값 움직임, 어떻게 전망하시나요?

- 노형욱 "현재 주택공급 물량 절대 적지 않아"
- 노형욱 "수요자 원하는 주택과 매칭 안 돼 문제"
- 정부, 부동산 하락 잇단 경고…정작 시장은 '불장'
- 노형욱 "무리해서 구매…2~3년 후 집값 내릴 수도"
- 홍남기 "과도한 레버리지, 주택가격 하방 리스크"
- 규제에도 오르는 전셋값…다시 고개 드는 '갭투자'
- 저가아파트, 취득세·양도세 중과無…대출규제도 열외
- "집값 하락" 경고에도 불안한 서민들…하반기 전망은

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