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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈 분석' - 김인만 김인만부동산연구소장

지난달 주택 매매와 전세 가격 상승세가 둔화된 것으로 나타났습니다. 그렇다고 집값이 하향 안정되고 있다고 단정하긴 어려울 것 같습니다. 서울 주요 재건축단지와 경기도 일부 지역은 여전히 매수세가 몰리는 분위기가 역력해 보이기 때문입니다. 4월까지 누적 집값 상승률이 지난해 2배를 넘었다고 하는군요. 좀 더 긴 시각으로 보면 과열된 시장 상황이 최근 한 두 달 사이 문제가 아니라는 지적이죠. 집값 움직임과 함께 부동산 시장 전망해 보겠습니다. 

Q. 일단 전반적으로 매매가가 주춤한 이유는 아무래도 부유세 부담이 크게 작용했고 다음으로는 주택공급 확대 방침이 영향을 줬다는 분석인데요. 어떻게 보시나요?

- 지난달 주택 매맷값 상승세 둔화…인천만 확대
- 보유세 부담 강화·주택공급 확대 방침 영향 분석
- 재건축 단지 등 노원·시흥 '국지적 불안' 계속
- 규제 완화 기대감·GTX 등 개발호재 외곽 집값 자극
- 전국 주택 매맷값 평균 0.71%↑…전월比 상승폭↓
- 매수세 다소 주춤…1년 전과 비교하면 여전히 높아
- 올 들어 4월까지 누적 집값 상승률 지난해 2배 돌파
- 작년4월 서울 매매 0.02%↓…인천·경기도 낮은 상승
- 전·월세 상승세 완화…서울 전셋값 0.29%→0.20%
- 매맷값 오름폭 큰 노원·시흥·인천, 전세도 상승세

Q. 서울 주요 재건축 단지 위주로 매수세가 계속해서 몰리는 추세입니다. 오세훈 서울시장이 재건축 속도 조절 카드까지 꺼내 들었지만 부동산 시장을 둘러싼 혼란은 가중되고 있다는 분석인데요. 아파트 연령별 매매가 추이를 보더라도 아파트 기간이 오래될수록 주간 가격 상승률이 급등하는 모습을 보이고 있어요?

- 강남 노후 단지 상승률 72주 만에 최고…재건축 기대감
- 강남4구 20년 초과 아파트 매매 0.18%→0.22% 상승
- 오 시장 재건축 속도 조절 카드…정부 정책과 엇박자
- 강남4구 입주 5년 미만 신축 단지 매매가는 '제자리'
- 입주 5~10년 준신축 단지 0.13%→0.00% 상승률 '뚝'
- 강남4구 높아지는 매수 심리…매매수급지수 106.4
- 양도소득세율 인상 앞두고 정치권 오락가락…시장 혼란

Q. 취임 후 1주일 안에 민간 재건축과 재개발을 정상화하겠다고 했지만 호락호락하지 않은 상황에 오 시장도 고군분투하는 모습입니다. 압구정·여의도·성수·목동 재건축 재개발 지역이 토지거래허가구역으로 묶인 후 거래가 잠겼지만 규제 완화 기대감에 집값은 여전히 높은 수준이라고요. 규제를 비껴간 지역 풍선효과도 예상됐던 일이에요?

- 압구정·여의도·목동 등 거래허가구역…매수문의 끊겨
- 규제 비껴간 반포·염창·노원, 풍선효과에 '꿈틀'
- 허가제 지역 "실수요자만 급매 없는지 눈치보는 상황"
- 여의도, 압구정·성수·목동에 비해 안정적인 분위기
- 거래허가구역으로 묶인 여의도, 강남보다 하락폭 적어
- 규제 피한 노원, 중저가 재건축 단지 매수세 유입 지속

Q. 믿었던 도끼에 발등 찍혔다는 얘기가 나오고 있는 와중에 오 시장 취임 후 재건축 1호로 예상됐던 잠실주공 5단지에 서울시가 제동을 걸었습니다. 송파구청이 오세훈 서울시장 취임 직후인 지난달 중순 요청한 잠실주공 5단지 재건축 관련 수권소위원회 상정 요청에 사실상 반려하는 공문을 보냈다고요?

- '오세훈표 재건축 1호' 예상 잠실 5단지…서울시 제동
- 서울시, 송파구청이 발송한 수권소위 상정 '보완요청'
- 서울시 "주민의견을 추가적으로 보강해 달라" 반려
- 최근 '집값 급등' 위기감에 또 다시 재건축 '발목'
- 2017년부터 수차례 수권소위 요청…서울시 매번 보류
- 4년째 열리지 못한 수권소위…잠실5단지 재건축 묶여
- 수권소위 개최 서울시 의지…오 시장 결정 따라 가능
- 잠실5단지 주민 "또 수권소 상정 보류…답답한 심정"

Q. 전세가격 상승폭도 전국적으로 4개월째 하락하고 있습니다. 서울 아파트 전세가격 전망지수는 100 이하로 떨어지면서 하락 전망이 높은 것으로 나타났는데요. 하지만 착시효과라는 분석도 있습니다. 임대차법 이후 전세가가 올라 아예 이사를 포기하는 경우가 늘어났다는 건데요. 앞으로 물량이 넉넉한 편은 아니라 전세가격이 쉽게 떨어지지는 않을 거라는 얘기가 나와요?

- 서울 아파트 전셋값 하락 전망…이사 수요 크게 감소
- 새 임대차법에 치솟은 전셋값…입주 물량 주요 변수
- 서울 전세가격전망지수 99.2…작년 9월 이후 내림세
- 임대차법 이후 억 단위 급등…전셋값 급등 피로감
- '전셋값 하락? 글쎄' 시장 회의적…"여전히 공급부족"
- 서울 아파트 입주 물량 갈수록 축소…5월 물량 無
- 임대차법 9개월, 전셋값 20%↑…"안정세 판단 일러"

Q. 지방 아파트의 경우에는 전세가율이 70~80%에 육박하면서 전세로 들어가는 사는 게 낫다는 얘기가 나옵니다. 일부에서는 갭투자와 깡통전세 우려 목소리도 나오는데 분위기가 어떤가요?

- 지방 아파트 전세가율 80% 육박…"차라리 사자"
- 전세가율 강원 80.2%·충남 79.3%·충북 78.6% 등
- 지방 아파트, 공급부족 비중 높아지며 전셋값 급등
- 전세가 부담에 세입자·무주택자 내 집 마련 관심↑
- 지방 아파트 전세가율 급등에 갭투자 증가 우려도

Q. 집값은 오르는데 대출받기는 더 어려워집니다. 금융당국이 단계별 총부채원리금상환비율 정책을 내놨는데요. 청년들의 경우에는 미래소득을 인정해준다고는 하지만 대출이 쉽지 않을 것으로 보입니다. 막판 대출을 받기 위해 문의가 급증하고 있는 와중에 연 소득 1억 이 넘는 고소득자에게는 이 정책도 무용지물이라는 말이 나오는데요. 결국 또 서민들 내집 마련 길만 좁아진다는 불만이 터져나오고 있어요?

- 7월부터 개인별 DSR 40% 규제 적용 대상 확대
- 2023년 7월부터 총대출액 1억원 넘는 대출도 적용`
- 금융당국, 가계대출 관리 위해 '버는 만큼만' 대출
- 연소득 1억400만원 직장인은 내년에도 한도 영향無
- 소득 적고 주택만 가진 퇴직자·고령층에 '날벼락'
- DSR, 소득 비례 대출…집값, 소득보다 빨리 올라
- 한숨 깊은 무주택자들 "대출로 집사기 점점 어려워져"
- "영끌 막차 잡아라"…주담대 규제에 대출 문의 빗발
- 마통 있으면 주담대 한도 점점 축소…23년엔 1억 밑 

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