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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈 분석' -  두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원

서울 재건축 재개발 시장은 이른바 오세훈 효과에 들썩거리고 있습니다. 오 시장이 취임하자마자 규제완화를 공언하자 주요 재건축 단지들에서 신고가 거래가 잇따라 나오는 등 들뜬 분위기가 역력합니다. 시장이 과열될 조짐을 보이자 이제는 오히려 오 시장이 토지거래허가제를 언급하며 한 발 물러섰죠. 이 와중에 정부는 도심 공공 복합개발사업 2차 후보지를 발표했습니다. 정부와 서울시가 경쟁적으로 공급 카드를 꺼내드는 모양새입니다. 오세훈 효과로 요동치는 부동산 시장, 전문가와 함께 점검해보겠습니다.

Q. 일단 재건축 단지들 위주로 집값에 불을 지른 상황은 맞는 듯합니다. 그런데 일부에서는 호가만 높아졌을 분 실제 거래는 되지 않는다는 얘기도 있고요. 최근 재건축 단지 추세가 어떤가요?

- 서울 압구정동 아파트 잇단 신고가…재건축 기대감
- 서울 압구정 현대2차 160.29㎡ 4개월 새 11.8억↑
- 투기과열지구 내 재건축, 조합설립 후 매수→입주권無
- 10년 보유·5년 거주·1주택자 매물은 입주권 승계
- 압구정3구역 "사업 추진 기대감 커지고 가격도 급등세"
- 압구정동 재건축, 6·17대책에 추진 속도…가격 상승세
- 일부 현장 "재건축 기대감에 호가만 올라…매물 없어"
- 기대감에 비해 거래는 '꽁꽁'…매도자들 "더 지켜보자"
- 공인중개사 "시장이 불 타오르려해도 장작 없는 상황"
- 재건축·재개발 기대감↑…매수자 호가 올리며 강보합세

Q. 강남 재건축 단지 위주로 신고가 경신 보도가 쏟아지자 오 시장도 집값 급등 주범으로 낙인찍힐까 우려하지 않을 수 없습니다. 오 시장은 재건축이 빨리 진행되는 것이 아니라 정책을 서두르지 않을 거라는 신호를 보냄과 동시에 집값 안정 카드로 꺼낸 것이 토지거래허가제예요?

- 규제완화 기대감에 재건축 단지 급등…오세훈 '긴장'?
- 집값 자극 우려에 속도 조절?…"신속하지만 신중하게"
- 집값 과열 지역, 토지거래허가구역 지정 방안 등 검토
- 거래허가제, 투기방지 수단…거래시 구청장 허가
- 오세훈 "'일주일 내 재건축 규제 완화'는 의지의 표현"
- 기대감만으로 집값 자극…집값상승 방지 병행 전망
- 압구정 등 토지거래허가제 가능성…상계 등도 사정권

Q. 지난해 6·17대책 후속조치로 강남구 대치·청담·삼성과 송파구 잠실이 토지거래허가제에 지정돼 있습니다. 당시에도 보통 땅 투기를 막기 위한 제도인데 집값 급등을 막는 데 사용하면서 재산권 침해라는 비판이 많았는데요. 6월 22일 해제 예정인데 이렇게 되면 재지정 가능성이 높아요?

- 강남 대치·청담·삼성- 송파 잠실 6월22일 허가구역 만료
- 오세훈 서울시장 당선 후 허가구역 해제 기대감
- 오세훈 "집값자극땐 행정조치"…거래허가제 연장 가능성
- 거래허가제 실효성 논란…묶어도 집값은 '고공행진'
- 신도시에서 강력 효과…충분한 인프라 속에서는 반감
- 토지거래허가제 풍선 효과…인근 지역 급등 속수무책

Q. 오 시장이 대규모 재건축에만 힘을 쏟는 건 아닙니다. 본인이 1호 공약으로 내세운 스피드 주택공급을 위해 가로주택 정비사업을 선택했는데요. 흔히 미니 재건축이라고 불리던데, 부동산 공급에 단비를 내릴 수 있을까요?

- 주택사업 현장 방문지로 '모아주택' 아파트 선택
- 1호 공약 스피드 주택공급 실현 위해 본격적 행보
- 가로주택 정비사업, 속도 빠르고 집값 급등 우려無
- 미니 재건축, 짧은 임기 중 신축 공급 가시화 가능
- 모아주택 등 재개발·재건축 정상화 18.5만가구 공약
- 미니 재건축 공급 시동…정부·시의회 불협화음 최소

Q. 아무래도 미니 재건축인 만큼 시간은 단축되더라도 규모가 크진 않을 텐데요. 대규모 재건축을 위해서는 35층 규제 완화나 용적률 상향 등이 필요합니다. 서울시의장이 오 시장의 부동산 정책에 반기를 드는 모습이어서 앞으로 정책 협의에 난관을 예고하고 있어요. 서울시의장은 용적률에 대해서도 이익환수 부분을 고민해야 한다고 지적하는데요?

- 오세훈 부동산 정책에 날 세운 서울시의장 '첩첩산중'
- 김인호 "규제 풀어 가격 폭등하면 옳은 정책 아냐"
- 재개발·재건축 폭등 지적…"내집마련 기회 멀어져"
- 층수 완화 시장 전결사항…"시의회 의견 청취 의무"
- 서울시 용적률, 조례로 250% 제한…완화시 개정 필요
- 김인호 "공공성 담보·이익 환수 등 방안 고민해야"

Q. 이런 와중에 정부는 서울 강북구 미아역 인근과 수유동 저층주거지, 동대문구 용두동 역세권 등 2차 도심 공공 복합개발사업 후보지를 발표했습니다. 일단 후보지 지역, 어떻게 평가하시나요?

- 정부, 공공개발 2차 후보지 13곳 선정 추가 발표
- 강북 미아역·동대문구 용두동 일대 공공개발지 선정
- 국토부 "구에서 제안한 23곳 중 입지·사업성 등 검토"
- 2차 1만2900가구 신축 물량…1·2차 약 3.8만가구
- 미아역 등 역세권 후보지 8곳…6700가구 공급 목표
- 1차 은평구 증산4·수색14 등 3곳 주민 10% 동의 받아

Q. 사실 공공 사업은 사실상 정책 동력을 잃었다는 평가들이 많습니다. 더군다나 오 시장 당선 이후로 정부와 서울시 간에 갈등 구조만 드러내는 것 아니냐는 말도 나오고요. 지난달 31일 1차 후보지를 낸 지 얼마 되지 않아 논의 시간이 부족했을 텐데요. 해당 지역 주민들에게 얼만큼 지지를 받을지 의문이에요?

- 일부 반발에도 도심 공공개발 2차 후보지 발표
- 공공개발사업, 주민 동의 받아야 원활한 추진 가능
- 소유주 10% 동의 예정지구…2/3 동의 본 지구 지정
- 재건축·재개발 규제 완화 움직임…힘 잃은 '공공'
- 정부, 주민 설득 위해 수익률과 각종 인센티브 강조
- 부동산 두고 강대강 대립 우려…위기의 부동산, 전망은

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