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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈 분석' - 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수

4·7 재보궐선거가 야당인 국민의힘의 압승으로 끝났습니다. 특히 서울시장 선거는 LH 땅투기 의혹과 누적되어 온 부동산 정책에 대한 불만이 표출됐다는 분석입니다. 이에 따라 10년만에 서울시장 자리에 복귀하는 오세훈 당선인의 부동산 정책 행보에 관심이 쏠리게 되는데요. 4·7 재보선 후 부동산 정책 전망과 시장 움직임 짚어보겠습니다.

Q. 새로운 서울시장을 맞이했으니 서울 부동산 시장에 여러 변화가 있을 텐데요. 어떻게 보시나요?

- 10년 만에 돌아온 오세훈…부동산 정책 관심 집중
- 수장 바뀌는 서울시 대대적 변화…'새판 짜기' 예상
- 민간 재개발·재건축 활성화 통한 주택공급 확대 강조
- 35층 층고 제한·용도지역 용적률 상한 등 대변화 예고
- 도시재생→재개발·재건축 활성화…패러다임 전환
- 오세훈, '스피드 주택공급' 공약…총 18.5만호 공급
- 안전진단 통과 아파트, 사업시행 인허가 신속 절차
- 장기전세 '상생주택' 7만·'모아주택' 3만가구 공급
- 청년 1인 가구·신혼부부 등 역세권청년주택 지속
- 무소득 1주택 재산세 감면…재산세 과세특례 기준 상향

Q. 투표 전부터 누가 되든 어느 정도 규제 완화가 될 거라는 기대감이 한껏 높았는데요. 특히 강남권 아파트 단지 중 재건축이 숙원사업인 곳이 많아요. 이번 서울시장 임기가 1년 2개월 정도밖에 안되지만 그래서인지 강남 3구가 투표율도 상당히 높았어요. 기대만큼 재건축에 속도를 낼 수 있을까요?

- 강남권 재건축 단지들, 서울시장 보궐선거에 기대감↑
- 강남권 재건축 단지들, 속속 조합설립 혹은 인가 받아
- "손자·손녀대나 될 줄 알았는데"…재건축 현실화되나
- 35층 층고제한 규제 완화 공약에 재건축 분위기 급변
- 은마아파트 최고 49층 정비안, 2017년 서울시 퇴짜
- 전문가 "층고제한이라도 풀리면 재건축 가능성 많아"
- 서울 목동 11단지 안전진단 탈락…적정성 검토 '암초'
- 강화된 안전진단, 재건축 새로운 변수로 등장

Q. 서울시장 권한을 두고 시각이 여러 가지입니다. 공공 중심이면 지자체장 권한이 작진 않지만 규제 완화 후 민간 위주로 하려고 한다면 지자체장 권한이 약하다는 지적이 나오는데요?

- 분상제·재초환 등 서울시장 권한 밖 규제 '수두룩'
- 전문가 "재건축 사업성 악영향 주는 규제들 남아"
- 재건축 '첫 단추' 안전진단…정부 영향력 행사 가능
- 서울시, 2종 일반주거지역에 최대 200% 용적률 적용
- 용적률 완화, 서울시의회 의결 필요…시의원 설득 과제
- 민간 재건축 드라이브 시 정부의 공공주도 개발 마찰

Q. 어제 국토부에서는 공공재건축 선도사업 후보지 5곳을 발표했어요. 공공재건축은 지난해 8·4공급대책에 따른 거죠?

- 국토부, 공공재건축 선도사업 후보지 5곳 선정 발표
- 신길13구역·망우1구역 등 고층단지 아파트로 탈바꿈
- 주민 10% 이상 동의 확보…다음달까지 정비계획 마련
- 사업성 부족·주민 갈등 등 자체 사업 추진에 어려움
- 작년 8·4공급대책 당시 목표 5만채…이번 신규 729채
- 사전컨설팅 강남권 2곳, 주민 10% 동의 불발로 제외

Q. 정부여당의 공공 중심 도심개발은 계속 지속될 예정입니다. 어제 여당에서도 2.4대책은 불변하다고 못을 박았어요. 하지만 뚝심있게 추진 중인 공공재개발이 난항입니다. 1차 후보지는 주민설명회도 제대로 열지 못했고 2차 후보지에서 떨어진 일부 지역에서는 공공 직접 시행 전환을 위한 거라며 반발도 있는데요. 공공재개발과 공공 직접 시행, 무엇이 어떻게 다르길래 반발이 이렇게 큰가요?

- 與 "2·4대책 기조 불변…변화 기대하면 실패할 것"
- 이낙연 "부동산 시장 안정 해치는 정책 신중해야"
- 2차 공공재개발 보류지들 "근거 공개하라" 집단반발
- 연대 기자회견, 주민 갈등·낮은 사업성 등 근거 비판
- 공공재개발 후폭풍…'공공 직접 시행'과 다른 점은
- 2·4 대책, '공공 직접 시행' 13.6만가구 공급 예정
- 공공 직접 시행, 토지주 소유권 넘겨받아 단독 시행
- 공공 직접 시행 기부채납 비율↓…수익률 최대 30%p↑
- 서울시 "공공 직접 시행 위한 보류 절대 아냐" 해명

Q. 부동산 민심이 너무 악화돼 이대로 두긴 어려울 거라는 목소리가 큽니다. 여당 내에서도 공시가 조정이나 대출 완화 등 그동안 부동산 정책 기조와 다른 목소리들이 나오고 있는 것도 사실인데요. 정부의 부동산 대책, 기조 변화가 있을까요?

- 與, 4·7 재보선 부동산 이슈로 지지율 하락에 위기감
- 與지도부, 대국민 사과…부동산 정책 수정 분위기 감지
- 이낙연 "공시가격 조정 문제 협의할 여지 있어"
- 공시가 급등에 세 부담↑…여당, 속도조절론 수용할까
- 與, 생애 첫 주택·장기 무주택자 등 LTV·DTI 완화 검토
- 재건축·재개발에 "서울시장이 하겠다면 막기 어려워"
- 규제 일변도 부동산 정책…기조 선회 나설까
- 전문가 "LH사태로 그간 부동산 정책 실패 분노 분출"

Q. 2·4 공급대책, 공시가 급등으로 인한 세 부담, 금리 인상 등 다양한 요인으로 최근 집값 상승세가 주춤한 상황입니다. 앞서도 말했지만 재건축 단지 위주로는 가격이 치솟고 있는데요. 평당 1억원 아파트가 나왔다고 합니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면 80평형 아파트가 80억원대로 손바뀜했다는데요. 앞으로 더 오를 것 같은 분위깁니다. 어떻게 보시나요?

- 숨 고르기 들어간 서울 아파트값…재건축 단지는 '꿈틀'
- 단기 급등에 피로감·금리 인상 등에 관망세 진입
- 최근 공시가 급등으로 종부세 등 보유세 부담 우려
- '강남 재건축 대장' 압구정 현대 3.3㎡당 1억원 기록
- 압구정 현대, 조합 설립·서울시장 선거 앞두고 기대감↑
- 작년 10월 압구정 현대 80평 67억…6개월만에 13억↑
- 전문가 "규제완화 공약에 강남 재건축 추가 상승"
- 정부, 다주택·고가 아파트 규제 강화…시장은 '반대'

Q. 이번에 평당 1억원 아파트도 그렇지만 요즘 대형 평수들이 인기라고 합니다. 다주택자들이 처분 후 좋은 지역 똘똘한 한 채를 마련하려는 성향이 높다는 얘기가 나오는데요. 대형 아파트값 평균이 22억원을 돌파했다고 합니다. 정부가 그 동안 고가 아파트 위주로 규제 정책을 펼친 것과는 정반대 방향으로 움직이는 것 같아요?

- 정부, 고가주택 고강도 규제에도 초고가 아파트 가격↑
- 서울 대형 아파트, 1년 만에 평균 2억5천만원 상승
- 고가주택 수요 여전…강남권 아파트 재건축 기대감↑
- 강남권 고가 아파트 신고가 경신…마용성 신고가
- 종부세 등 세 부담 증가…6월 전 가격 조정 가능성도

Q. 끝없는 집값 상승에 LH사태, 그리고 공시가 논란 등 바람 잘 날 없는 부동산 시장이 언제쯤 조용해질지 걱정이 큽니다. 새로운 서울시장을 맞은 부동산 시장 움직임, 기대보다는 걱정이 앞서는데요. 앞으로 부동산 대책과 방향, 어떻게 전망하시나요?

- 시장친화 부동산 공약 내놓은 서울시장…시장 기대감↑
- 바람 잘 날 없는 부동산 정책…주택시장 안정 언제쯤?
- 오세훈, 정부와 이견으로 시장 혼란 확대 우려도
- 새로운 시장 맞은 서울시…서울 주택시장 전망은

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