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[법제처 찾기쉬운법령 '소액보증금 우선변제' 홈페이지 화면 (자료=법제처)]
 

전세를 들어갔는데 집주인이 담보 대출을 받고 문제가 생기면 집이 경매로 넘어가게 됩니다. 이때 전세금을 돌려받아야 하는 세입자를 위해 최소 보장 금액을 정해놨는데요. 이게 바로 '소액임차인보증금'입니다. 법률적으로는 최우선으로 변제를 받는 금액을 뜻하는데, 경매 같은 분쟁 상황에서 세입자가 1순위로 해당 금액을 돌려받게 됩니다.

'소액보증금' 인상으로 임차인 보장범위 커져
정부는 이달(4월) 말부터 주택임대차보호법 개정안을 통해 소액보증금을 올려 세입자 보호에 나서기로 했습니다. 국토교통부와 법무부에 따르면 현재 서울시는 3700만 원이 최대 변제 금액이지만, 앞으로 5천만 원으로 오릅니다. 수도권과 과밀억제권역 및 세종특별자치시는 기존 3400만 원에서 4300만 원으로 오르고,  기타 광역시와 그 밖의 지역은 2000만 원에서 2300만 원으로 오릅니다. 

서울 주택의 경우 최대 5천만 원까지 금액이 오르면서 세입자가 보장받는 금액이 35%가량 늘었습니다. 앞으로 집주인이 분쟁 상황에 휘말리더라도 정부가 보장한 금액이 올랐으니 세입자는 조금이나마 안심할 수 있게 됐습니다. 유익상 법률사무소 대환 변호사는 "소액임대차보증금 한도에 대해서는 우선적으로 변제를 받는다"라며 "주택가격이 많이 오르다 보니 그동안 최우선 변제 금액이 워낙 적어서 임차인의 보장 범위가 커져야 한다는 지적이 있었다"라고 말했습니다.
 

주택 보유자는 담보가치 하락으로 '대출 한도' 낮아져
반면 집을 소유하고 있거나, 집을 구매하는 사람에게는 담보의 가치가 상대적으로 하락하게 됩니다. 즉, 세입자에게 반드시 보장해야 하는 금액이 커지다 보니 집주인이 가져갈 수 있는 주택의 담보 가치는 줄어듭니다. 대표적인 예시가 주택담보대출을 받을 수 있는 한도가 줄어든다는 겁니다.

현재 모든 은행에서는 주택담보대출을 내줄 때 소액임대차보증금 액수만큼 한도를 줄이게 돼 있습니다. 이에 한 시중은행 관계자는 "주택담보대출을 받으시려는 분들에게는 한도가 줄어드는 영향이 있다"며 "대출 한도를 산출할 때 정부 규제 때문에 지역별로 LTV(담보인정비율)를 적용하고, 그다음 소액임차보증금을 빼게 돼 있다"라고 설명했습니다.

예를 들어, 현재 서울에 3억 원 주택을 소유한 사람이 LTV 50% 규제로 대출을 받으면 1억 5천만 원까지 대출이 가능하지만, 추가로 소액보증금 5천만 원을 제외해야 합니다. 결국 실제로는 1억 원까지 대출이 가능해지는 것입니다. 

세입자 보호 취지였지만…"주택담보대출 줄어들 것"
지난 3월 말까지 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 주택담보대출 잔액은 약 483조 1682억 원으로 2월 말보다 3조 424억 원 늘었습니다. 올해 들어 주택담보대출은 1월에 2조 원대 증가 폭을 보이며 주춤하는 듯했으나 최근 두 달 연속 3조 원대로 크게 늘고 있습니다.

이번 정책은 세입자를 보호하기 위한 금액을 늘리는 게 목적이었지만, 동시에 주택담보대출 증가세를 늦출 수 있을 것으로 보입니다. 소액보증금이 인상되면 대출 한도가 자연스럽게 줄어들기 때문입니다. 

이달 말 발표 예정인 정부의 '가계부채 관리 방안'까지 더해지면 최근 우려되고 있는 주택담보대출 증가세는 뚜렷하게 둔화될 것으로 보입니다.