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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈 분석' - 김인만 김인만부동산연구소장

'도심 공공주택 복합사업' 첫 후보지 21곳이 공개됐습니다. 선정된 후보지는 대체로 사업성이 낮아 민간 개발이 어렵거나 노후화가 가속된 지역입니다. 사업이 본궤도에 오르기 위해서는 주민들의 동의가 관건입니다. 그래서 용적률 상향 등 각종 인센티브를 제공해하는 당근책도 제시했습니다. 재보궐 선거를 앞둔 부동산 시장에는 관망세가 짙어진 분위기입니다. 부동산 시장 흐름 짚어보겠습니다.

Q. 정부가 도심 공공주택 복합개발사업 후보지를 발표했습니다. 서울 금천구 가산디지털역, 은평구 연신내역, 영등포구 영등포역 일대 등 21곳이 선정됐는데요. 홍남기 부총리 말대로 공급 쇼크 수준입니다. 어떻게 보시나요?

- 도심 공공개발, 금천·은평·영등포 등 후보지 선정
- 금천·도봉·영등포·은평구 등 4개구 2.5만가구 공급
- 2·4 대책 역세권·준공업지·저층주거지 후보 첫 공개
- '변창흠표' 도심 고밀 개발사업…LH 등 공공기관 주도
- 저층 주거지 1만7500·역세권 7200·준공업지역 500가구
- 홍남기, 2·4 대책 발표 당시 "'공급쇼크' 수준 대책"

Q. 각종 인센티브도 주어집니다. 민간 사업 대비 최고 30% 높은 수익성을 정부와 공공기관이 보장해주는 파격적인 방안인데요. 토지주들 입장에서 가장 가장 걸림돌이었던 기부채납분도 완화하면서 수익성을 극대화했다는 설명이에요?

- 민간 사업 대비 최고 30% 높은 수익성 보장 방안
- 2종 일반주거지→준주거…용적률 1~2단계 종상향
- 최고 700% 용적률 가능…도심에 고층아파트 가능
- 기부채납 비율 20→15% 완화…각종 인센티브 보장
- 수익성 대신 전체 주택 물량 70~80% 공공분양 공급
- 환매조건부 등 공공 자가·주택공공임대 20~30%공급
- 국토부 "올 안에 사업 착수 후보지 최고 수익률 보장"

Q. 관건은 개발사업이 계획대로 진행이 되느냐인데요. 일단 국민 신뢰 제로 수준의 LH가 사업권을 주고 있어 국민들이 호응을 해줄지가 문제입니다. 1년 안에 토지, 건물주 3분의 2 이상 동의를 받아야 하는데 역세권 주택 단지는 상가 수익을 받는 경우가 많아서 1세대 1주택을 공급받는 공공개발에 반대 여론이 높아요?

- 후보지 21곳 모두, 주민 제안 아닌 지자체 신청
- LH 땅투기 사태 수사 진행 중…국민 신뢰 '바닥'
- 사업 진행 후 토지주와 정산…공정성 확보 관건
- LH 사태로 토지가·잔존 건물 가치평가에 의구심
- 기존 토지주 66%·토지 면적 50% 이상 찬성 필요
- 감정평가 결과 불만 시 사업 자체 지연 공산 다분
- 역세권 주택 단지, 상가 수익↑…공공개발 반대 여론
- 주변 지역 주민들과 일조권 등 갈등 우려 예상도

Q. 시기도 썩 좋지 않다는 지적입니다. 여야 할 것 없이 서울시장 후보들이 민간 개발 분위기를 띄우고 있는데 공공 개발에 관심을 보일지도 미지수에요?

- 부동산 휩쓰는 서울시장선거…재개발·재건축 '꿈틀'
- 여야, 재개발·재건축 촉진과 규제 완화 흐름 변수
- 서울시 민간 재건축·재개발 규제 완화시 분위기 급변
- 이낙연 대국민사과…"부동산 문제 여당 탓, 사죄"
- 여당, 부동산 정책 전면 재검토 가능성 공개 언급
- 용적률 700%에 주변 일조권·주차난 등 민원 우려
- 전문가 "공공채납분에 대한 주민 반발 가능성도"

Q. 다소 온도차는 있지만 서울시장 후보들이 재건축 분위기를 한껏 띄워놓고 있는데요. 목동 11단지가 안전진단에서 최종 탈락했습니다. 목동신시가지 단지들이 모두 1985년 중후반에 지어졌는데요. 지난해 연이어 1차 안전진단을 통과한데다 6단지는 안전진단 강화 직전 2차까지 통과하면서 분위기가 좋았는데 주민들이 당황하고 있어요?

- 목동11단지 안전진단 최종 탈락…9단지 이어 고배
- 목동11단지, 2차 정밀안전진단 C등급…재건축 불가
- 목동 단지, 연이어 1차 안전진단 통과에 기대감 상승
- 6단지, 작년 6월 첫 안전진단 최종통과…재건축 확정
- 6·17 대책 안전진단 현장조사 강화…9단지 최종탈락
- 목동 단지, 1985년 중후반 건설…타 단지도 불안

Q. 강남 재건축 단지들의 분위기는 또 다릅니다. 서울 아파트 매매가 상승률이 주춤한 반면 강남 재건축 단지 중심으로 신고가를 경신하고 있는데요. 강남불패는 어쩔 수 없는 건가요?

- 2.4 대책 이후 서울 아파트 상승폭↓…압구정은 10억↑
- 한강 마주하고 갈린 주택시장…강남 재건축은 신고가
- 4·7 서울시장 보궐선거 앞두고 재건축 규제 완화 시사
- 서울 강남권 중심 재건축 기대감↑…집값 상승 우려도
- 재건축 단지들 "누가 되든 재건축 활성화 긍정적"

Q. 한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격 동향을 보면 서울 아파트값 상승폭이 점점 안정되는 듯한 모습입니다. 하지만 여전히 상승세죠. 서울 아파트 평균 가격은 11억에 달하고 경기도도 5억원에 육박하고 있습니다. 서울 평균 전세가격은 6억원이 넘는데 3년 전 이 금액이면 집을 샀다는 하소연도 나와요?

- 서울 아파트 가격 안정화…상승폭 꾸준히 축소
- 서울 아파트 0.05% 상승…재건축 등 지역은 상승세
- 노원 0.08%·송파구 0.09%·강남구 0.08% 등 상승
- 세 부담·금리 상승·공급확대 전망 등에 매수세 감소
- 서울 전셋값 안정세…강남 이어 마포·강동구도 '하락'
- 서울 아파트 평균가 11억 '눈앞'…경기도는 5억 육박
- 서울 아파트 전셋값 6억 돌파…7개월 만에 1억 올라
- 서울 강남권 평균 13.5억…평균 전세가 7억630만원

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