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■ 취재파일

서울 도심 공급의 가장 큰 관심사 중 하나는 공공주도 재개발·재건축입니다. 



박연신 기자, 10년, 20년 걸리는 재개발·재건축 등 정비사업.

어떻게 빠르게 진행하겠다는 것입니까?

▷[박연신 / 기자]
공공주도로 절차를 간소화하겠다는 게 속도를 높이는 핵심입니다. 



정부는 도시 및 주거환경정비법을 개정해 공공이 직접 시행하는 정비사업을 도입할 계획입니다.

주민이 희망하면 LH와 SH 등 공기업이 직접 시행자로 나서고 사업과 분양계획도 공기업이 주도해 신속히 추진해 나가겠다는 건데요.

공공 직접 시행 정비사업을 도입하면, 모든 사업 부지를 공기업이 소유하고 공급하는 공공분양 방식으로 진행되기 때문에 조합도 필요 없습니다.

따라서 조합 총회나 관리처분인가 등 절차가 생략되고요.

통합심의 등을 적용해 기존 13년 이상 걸리던 사업 기간이 5년 이내로 대폭 단축됩니다.

▶[송태희 / 앵커]
정윤형 기자, 속도도 중요하지만 조합 입장에서는 수익이 보장되어야 동의할 텐데요?

▷[정윤형 / 기자]
정부는 조합의 참여를 유도하기 위해 인센티브를 줄 계획입니다. 

그러니까 조합의 수익성을 높여주겠다는 것인데요.

1단계 종상향을 해주거나 법적상한 용적률의 120% 상향을 적용합니다.

▶[송태희 / 앵커]
재건축 사업에서 걸림돌이었던 초과이익부담금도 면제해 준다고요?

▷[정윤형 / 기자]
재건축 조합원 2년 거주 의무를 적용하지 않고 재건축 초과이익 부담금도 면제해주기로 했습니다.

각종 인센티브 등을 고려하면 조합원은 기존 정비계획 때보다 10~30%포인트의 추가 수익이 보장될 것으로 보입니다. 

또 기존에는 입주 시까지 분담금 변동 때문에 조합과 조합원들 사이에 크고 작은 분쟁이 많았는데요.

이런 부담을 공기업이 지게 됩니다.

▶[송태희 / 앵커]
공공 정비사업에 강남 재건축 조합도 참여 할까요?

▷[정윤형 / 기자]
아직은 참여 가능성이 높아 보이지 않습니다. 

강남 재건축 조합의 경우 고급화를 중요시하는 경향이 있는데요.

이 부분을 공공 정비사업자와 맞추기가 쉽지 않아 보입니다. 

공공 정비사업의 경우 분양가 산정이나 임대주택 유형과 배치, 건축설계 등 민간과 공공이 조율해야 할 사안이 많습니다. 

또 공공 정비사업은 대부분의 조합 기능을 공기업에 양도해야 하기 때문에 강남 재건축 조합의 참여율이 떨어질 수 있다는 전망이 나옵니다.

[함영진 / 직방 빅데이터랩장 : 성공한 롤모델이 있으면 후행하는 사업장이 그걸 보고 가면 되는데 초기 단계다 보니 조합 입장에서도 타진해보고 고민해야 될 부분이 많이 있는 것 같기는 해요.]

하지만 초과이익 환수 면제 등의 인센티브 때문에 정부는 일부 강남지역 재건축 조합의 참여도 내심 기대하는 분위기입니다. 

윤성원 국토부 1차관은 5일 한 라디오와의 인터뷰에서 강남 재건축 조합의 참여에 대해 "저희는 선택권을 드린 것이고, 이미 문의가 많다"고 밝혔습니다. 

▶[송태희 / 앵커]
실제 강남 조합들 반응은 어떤가요?

▷[정윤형 / 기자]
네, 제가 실제 강남 재건축 단지의 분위기를 알아봤는데, 큰 호응은 없어 보입니다.

[강남 재건축 조합 관계자 : 인센티브를 준다고 해서 그 인센티브가 당장 재건축할 때 비용이 절감될지는 몰라도 미래 가치가 반영돼 있지 않기 때문에 관심이 없고요.]

[잠실동 공인중개업소 관계자 : SH(서울주택도시공사), LH(한국토지주택공사)에서 직접 시행하면 전체 가치가 향후에 떨어진다고 생각해서 여기 조합에서는 시큰둥해요. 큰 반응이 없어요.]

▶[송태희 / 앵커]
다른 지역들은 어떨까요?

▷[박연신 / 기자]
강남을 제외한 강북 지역, 수도권, 그리고 지방에서는 호응이 높을 수도 있습니다.

공공임대 등을 더 지어야 하지만 과거 방식보다 정비사업 진행 시 비용 부담이 줄어들 수 있기 때문입니다.

[이태희 / 한국건설산업연구원 부연구위원 : 재초환(재건축초과이익환수제) 부담이 커서 조합원들의 재초환 부담 능력이 떨어지는 지역 같은 경우는, 나홀로 아파트나 아파트 단지 중에서도 강북 쪽 아니면 서남권에서도 상당히 관심을 가질 수 있을 것 같아요. 특히 지방 같은 경우에는 사업성이 적은 곳이 있잖아요. 사업에 동력이 별로 없는 곳도 있을 것이고, 추가 수익도 보장해주고 공공이 확실하고 신속하게 사업을 추진해준다고 하니까 관심을 가질 수 있을 것 같아요.]

▶[송태희 / 앵커]
일각에서는 공공 직접 시행 방식으로 재개발·재건축이 되면 토지 등 소유권이 공기업으로 넘어가는 부분에 대한 우려가 있는데요? 

▷[박연신 / 기자]
개발이 이뤄지는 동안 토지 소유권이 공공으로 넘어가는 부분에 대해 재산권 침해 우려도 나오고 있습니다. 

하지만 이것은 반대급부도 분명히 있습니다.

토지 소유권을 공공에 넘김으로써 조합원이 주요 의사결정에서 배제될 수 있지만 대신 의사결정이 빨라질 수 있습니다. 

또 앞서 말씀드린 대로 개발하는 동안 토지 소유권이 공공으로 넘어가 초과환수이익도 피해 갈 수 있습니다. 

일각의 우려를 의식한 듯 윤성원 차관은 '토지소유권 이전' 문제에 대해 "(토지소유권을) 일단 공기업에 넘겼다가, 새 아파트를 돌려받을 때 다시 돌려받는다"

"설계, 시공 업체, 브랜드 등 전부 주민이 원하는 대로 결정하시면 된다"고 밝혔습니다.

▶[송태희 / 앵커]
신규택지 개발은 어떻게 진행되나요? 

▷[정윤형 / 기자]
네, 전국 15~20곳에 약 26만 호 내외의 신규 공공택지를 확보하겠다는 계획입니다.

다만 아직 구체적인 입지가 공개되지는 않았는데요.

지자체와 합의를 끝내고 조만간 두세 차례에 나눠 발표할 예정입니다.

일단 기존 3기 신도시에 물량을 추가하고 일부 신규 택지 공급 발표가 있을 것으로 예상됩니다.

[변창흠 / 국토교통부 장관 (지난 4일 주택공급 확대방안 브리핑) : 이번에 발표하는 물량이 3기 신도시에서 추가된 물량이다, 대부분의 입지가 확정되어있는 상태입니다만, 아주 미세하게 구역을 조정한다든지 마지막으로 지자체와의 완벽한 합의를 위해서 이번 발표에서는 구체적인 입지를 밝히지 않고 있습니다.]

▶[송태희 / 앵커]
그런데 벌써 시장에서는 일부 지역이 거론되고 있다고요? 

▷[정윤형 / 기자]
그렇습니다. 

서울과 가까운 입지를 고려해 일부에서는 유력 후보지로 경기 광명·시흥지구 그리고 하남 감북지구 등을 꼽고 있습니다. 

광명·시흥지구는 분당 신도시와 맞먹는 지구면적, 서울과의 인접성 등 때문에 3기 신도시 후보 지역으로도 꼽혔던 곳입니다. 

보금자리주택지구에 지정됐었던 하남 감북지구도 후보 지역으로 꼽힙니다. 

서울 송파구, 강동구와 인접해 있어 입지 매력이 높다는 평가가 나오고 있습니다.

▶[송태희 / 앵커]
그러면 이렇게 공급되는 주택, 누구에게 입주 기회가 주어지나요? 

▷[박연신 / 기자]
이번 주택 공급의 전체 물량 중 70~80%를 분양주택으로 공급할 예정인데요.

정부가 중산층과 청약가점이 낮은 30·40 세대를 위해 일반 공급 비중을 늘리고, 추첨제가 확대됩니다. 

▶[송태희 / 앵커]
구체적으로 청약 방식이 어떻게 바뀌었습니까? 

▷[박연신 / 기자]
전용면적 85㎡ 이하 공공분양의 일반공급 비율을 기존 15%에서 50%로 올릴 전망입니다.

또 일반공급 물량 중 30%는 추첨제로, 나머지 70%를 저축총액이 많은 순인 순차제로 공급할 계획인데요.

전용면적 60㎡ 이하 주택의 경우, 분양가가 9억 원을 넘기더라도 소득 요건을 적용하지 않기로 했습니다. 

특별공급 물량이 많고 가점제에 유리한 현 청약시장에서 상대적으로 소외된 30·40세대와 중산층에게 청약 기회를 보장해 주기 위한 겁니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)