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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김준환 서울디지털대 부동산학과 교수

문재인 정부의 25번째 부동산 대책이 나왔습니다. 역대급의 주택공급 작전이라고해도 과언이 아닐 것 같습니다. 전국에 83만여호, 서울에만 분당 신도시 3개에 맞먹는 32만호의 주택을 공급하겠다는 청사진을 내놨는데요. 홍남기 부총리는 이번 대책을 두고 '쇼크' 수준의 대책이라고 자평하면서, 더이상 주택공급이 부족하다는 말을 꺼내지 말라는 강력한 시그널을 시장에 준 것 같습니다. 핵심으로 꼽히는 서울 특히 도심권 내 주택공급이죠. 결국 재건축 재개발에 속도를 내기 위해 재건축초과이익환수, 2년 실거주 의무와 같은 족쇄도 풀어주기로 했습니다. 관건은 실효성이 될 것 같습니다. 파격적인 공급대책임은 분명하지만, 민간의 참여를 끌어낼 수 있는지, 추진 과정에서 용두사미가 되는 것은 아닌지, 무엇보다 결과적으로 '집값 안정' 이라는 목표를 달성할 수 있을 것인지 이슈분석에서 하나씩 점검해 보겠습니다.

Q. 정부가 서울 등 대도시 주택 공급을 늘리기 위해 공공이 직접 시행하는 재건축·재개발 사업을 추진합니다. 홍남기 부총리는 이번 대책에 대해서 공급쇼크 수준이라고 평가했는데 어떻게 보시나요?

- 공공개발 사업으로 4년내 전국 83만6천호 공급
- 서울 32만호 등 대도시 중심으로 공급 확대
- 획기적 주택 공급 확대 위해 공공 재건축·재개발
- 역세권·준공업지역·저층주거지…도심공공주택복합사업
- 발표 이후 사업 구역 부동산 취득시 우선 공급권 無
- 우선 공급권, 1세대1주택 공급 원칙…전매 금지
- 사업추진 예정 구역, 토지거래허가구역 지정
- 70~80% 공공분양…나머지 공공자가주택·공공임대
- 기부채납 주택, 공공임대 외 다양하게 활용
- 비주택 리모델링·신축 주택 매입약정 등 10.1만호
- 수도권 등 신규 택지 구체적인 입지 추후 발표
- 서울 인근·접근성 등 고려…3기 신도시 인접 예상
- 홍남기 "'공급쇼크' 수준…확고한 안정세 확신"

Q. 집이라는 특성상 대책을 내놓아도 그것이 실현되기까지 기간이 걸리기 마련인데요. 이런 논란을 인식한 듯 변창흠 장관은 절차의 간소화와 신속성을 강조했는데요?

- 변창흠 "기대 이상 속도·입지·물량으로 주택공급"
- 변 장관, 초저금리·공급우려에 주택시장 불안 분석
- 변창흠 "기존 방식으로는 주택 공급에 한계 있어"
- 정부·공공 주도 패스트트랙 통해 신속한 사업 추진
- 역세권 등 도심 가용 부지 활용…충분한 주택 공급
- 충분한 인프라 확충 등 품질 높은 주택 제공
- 분양주택 중심 공급…투기 수요 적극 차단
- 전문가들 "실제 주택 입주까지 7년 이상"

Q. 이번 대책은 대부분 한국토지주택공사와 서울주택도시공사 등 공공기관이 사업을 추진하고 시행합니다. 가장 큰 부분을 차지하는 것은 도심 공공주택 복합사업인데요. 어떤 내용인가요?

- 한국토지주택공사·서울주택도시공사 등 공공기관 시행
- 재개발·재건축 등 정비사업, 공공기관 시행 유형 신설
- 공공주택특별법 활용, 공공 직접 사업에 추진 속도
- 도심공공주택복합사업, 용적률 인센티브·도시규제 완화
- 용적률, 서울 역세권 700%·준공업지역 500% 상승
- 기존 주민, 자체 사업 대비 10~30%p 수익률 보장
- 보장 수익 이상 개발 이익 환수…공공임대 등 활용

Q. 재개발·재건축도 공공기관이 직접 시행합니다. 조합원 과반수 요청으로 정비사업이 시행될 수 있고 여기에도 여러 인센티브를 부여하는데요. 이 부분은 예전에도 계속 얘기가 됐지만 아무리 인센티브를 줘도 조합원들의 반대가 커요. 이번에도 마찬가지일 텐데요?

- 재개발·재건축 공공기관 직접 시행…추진 속도 낼까
- 주민 3분의2이상 동의시 사업 추진…패스트트랙 가동
- 전문가 "나머지 동의하지 않은 주민 강제수용은 문제"
- 공공 재건축, 재건축초과이익환수제·실거주 의무 면제
- 재초환 면제 초강수에도 강남 재건축 주민들 '글쎄'
- 유명 브랜드 아닌 공공이 짓는 아파트 경쟁력에 의구심
- 전문가 "사업지 마다 특성 달라…맞는 인센티브 내놔야"

Q. 청약제도도 손을 볼 예정입니다. 3040 고소득자에게도 청약 기회를 얻을 수 있을 것으로 보이는데요. 30%를 일반 추첨제로 하고 참여 조건도 3년 이상 무주택세대라면 누구나 가능해 수요자들의 관심이 뜨거워요?

- 신설 공급 공공분양 주택에 중산층 청약 기회 보장
- 전용 60㎡ 이하·분양가 9억 이상 소득요건 미적용
- 공공분양 일반공급, 현재 15%→50%…추첨제 도입
- 전용 85㎡이하 공공분양의 일반공급 30% 추첨
- 일반공급 제한적인데 수요↑…10년 청약도 무소용

Q. 심각한 전세난에도 그 부분이 빠진 거나, 사유재산 침해 등 논란은 여전합니다. 어제 한국감정원에서 발표된 서울 아파트값은 재건축 기대감과 전셋값 상승에 또다시 상승폭을 키웠습니다. 언제부턴가 대책이 나오기도 전에 집값이 먼저 반응을 하는데요. 과연 이번 25번째 대책은 집값을 잡을 수 있을까요?

- 재건축 기대감·전셋값 상승…서울 아파트값 상승폭↑
- 전세난에 외곽으로…수도권 아파트값 역대 최고 상승
- 서울 전셋값 84주 상승…0.12→0.11% 상승폭 축소
- 서울 전세, 역세권·학군 지역·중저가 단지 위주 상승
- 1분기 수도권 입주물량 전년比 24%↑…전세 해결될까

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