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■ 경제현장 오늘 '절세미남 절세미녀' - 강병훈 공인회계사

공인회계사회가 추천하는 각 분야 전문 공인회계사들이 전해드립니다. 세금 줄여주는 솔루션 코너 <절세미남 절세미녀>, 강병훈 회계사와 함께합니다. 오늘은 부부 공동명의와 관련한 절세방법 알려주신다고요. 주제 함께 보시죠. 

Q. 집을 사는데 남편이나 부인 중 한 사람의 단독명의로 하느냐, 아니면 부부가 공동명의로  하느냐에 따라서 부동산 세금이 달라질 수 있는 겁니까?

네, 남편이나 부인 한 사람의 단독명의이냐, 아니면 부부 공동명의이냐에 따라서 세금이 달라집니다. 보유세, 그중에서도 종합부동산세의 경우, 세금을 인별로 계산하기 때문인데요. 부부라 하더라도 남편과 부인을 각각 따로 계산하기 때문에, 똑같이 한 채를 보유하더라도 명의자가 누구냐에 따라서 종합부동산세가 달라지게 됩니다. 

Q. 부부 공동명의로 하면 세금이 어떻게 달라진다는 건가요?



1세대 1주택인 경우 종합부동산세 과세표준을 계산할 때 단독명의인 경우에는 주택공시가격에서 9억원을 공제하게 됩니다. 따라서 주택공시가격이 9억원을 초과할 때 종합부동산세가 발생하는데요. 하지만 공동명의의 경우에는 부부 합산 기준으로 총 12억원을 공제받을 수 있기 때문에 결과적으로 주택공시가격이 12억원을 초과하는 부분에 대해서 종합부동산세가 과세합니다.

Q. 부부 공동명의로 하면 공제 액수가 훨씬 커지는군요. 그럼 실제로 단독명의일 때랑 비교해서 세금을 얼마나 줄일 수 있는건가요?



공시가격 14억 원짜리 주택을 새롭게 취득한 경우 공동명의로 하게 되면 취득하는 해의 종합부동산세를 약 216만원 가량 절세할 수 있습니다. 웹툰의 사례에서 아들이 새로 매입한 집의 공시가격을 14억 원으로 가정하면 단독명의로 주택을 보유하는 경우 종합부동산세를 연간 320만 원 정도 부담하게 되지만요. 공동명의로 보유하는 경우라면 부부가 합산하여 약 114만 원 정도를 부담하는 것으로 계산됩니다. 따라서 주택 매입 시 공동명의로 한 것만으로 연간 종합부동산세를 약 216만 원 가량 절세할 수 있습니다.

Q. 종합부동산세는 매년 내야 하는 것이니 만큼 절세액이 꽤 크다고 볼 수 있는데, 그럼 공동명의가 무조건 유리한 건가요?



꼭 그렇지는 않습니다. 경우에 따라서는 단독명의가 유리한 경우도 존재하기 때문인데요. 단독명의자가 일정한 기준을 충족하는 경우에는 세액공제 혜택을 적용하고 있습니다. 바로 장기보유세액공제와 고령자 세액공제가 그것입니다.  

장기보유 세액공제의 경우 해당 주택을 보유한 기간 기준으로 5년 이상 보유한 경우 20%, 15년 이상 보유한 경우 50%의 세액공제를 적용하고 있습니다. 그리고 고령자 세액공제의 경우에는 명의자의 연령을 기준으로 60세 이상인 경우 20%, 70세 이상인 경우 40%의 세액공제를 적용하고 있습니다. 이 둘을 동시에 적용하는 것도 가능한데요, 중복으로 적용받을 때는 최대 80%까지 세액공제를 적용받을 수 있습니다.

Q. 표를 보니, 5년 이상 주택을 보유했거나, 보유자가 60세가 넘으면 단독명의가 오히려 유리할 수도 있군요?



그렇습니다. 웹툰 사례에서 아버지의 종합부동산세를 가정해서 계산 해봤는데요. 아버지의 나이가 65세이면서, 주택 1채를 15년 이상 단독명의로 보유했다면 단독명의자가 받을 수 있는 세액공제의 최대 범위인 80%까지 적용받을 수 있습니다. 그렇게 되면 결과적으로 같은 주택이라고 하더라도, 약 64만 원의 종합부동산세만 부담하면 되기 때문에, 공동명의인 경우보다 50만 원 가량 세금을 적게 부담하게 됩니다.

Q. 경우에 따라서 유리하기도 하고 불리하기도 해서 단독명의와 공동명의 사이에서 고민하는 분들이 많으실 것 같은데, 공동명의와 관련해서 작년 말에 신설된 내용이 있다면서요?

네, 작년 12월에 종합부동산세가 개정되면서 공동명의 1주택자 특례조항이 신설되었는데요, 결론부터 말씀드리면, 신설된 이 조항 때문에 향후에는 공동명의가 단독명의자보다 훨씬 유리하다고 말씀드릴 수 있게 됐습니다. 

매입한 초기부터 일정기간 동안은 공동명의가 유리하다가 시간이 지남에 따라서 장기보유세액공제라든가 고령자 세액공제와 같은 공제혜택을 적용받을 수 있는 단독명의자에 비해서 불리해지게 되는 역전 현상이 발생하는데요. 작년말에 신설된 조항에 따르면, 공동명의자가 신청하는 경우에 한해서 마치 단독명의자인 것처럼, 대표명의자를 정해서 단독명의자로서 세액을 신고납부할 수 있게 되었습니다. 그동안 단독명의자만 적용받을 수 있었던 세액공제 혜택을 공동명의자도 누릴 수 있게 되는 겁니다.

Q. 공동명의가 유리할 때는 공동명의로 신고를 하고, 불리할때는 단독명의자인 것처럼 선택해서 신고할 수 있다는 건데요. 이 특례조항을 적용받으려면 어떻게 하면 되나요? 

마찬가지로 신설된 조항에 따르면, 공동명의자 특례조항을 적용받고자 하는 경우, 올해 9월 16일부터 9월 30일까지 관할 세무서장에게 신청할 수 있게끔 그 기간을 정해두었습니다. 따라서 직접 또는 전문가의 도움을 받으셔서 종합부동산세를 한번 계산해보시고, 공동명의 1주택자 특례를 적용받는 것이 유리하다면 9월 16일, 잊지 말고 기억하고 계셨다가 그때 신청하시면 됩니다.

Q. 이 특례조항 때문에 공동명의가 유리한 것 같은데, 이미 단독명의로 가지고 있는 사람들은 어떻게 해야 하나요? 지금이라도 바꿔야 하는 겁니까?

이미 단독명의로 주택을 매입해서 보유하고 계신 경우라면, 뒤늦게 공동명의로 전환하는 것을 추천드리고 싶지는 않습니다.  중간에 공동명의로 변경하게 되면 종합부동산세를 절세할 수는 있겠습니다만, 명의를 변경하는 과정에서 취득세가 발생하게 되고, 경우에 따라서는 증여세도 발생할 수 있기 때문에 오히려 불리할 수 있기 때문입니다.

Q. 명의를 단독에서 공동으로 바꾸는 데 취득세와 증여세가 발생한다고요?

그렇습니다. 주택을 배우자와 공동명의로 변경하게 되면, 세법에서는 배우자가 새롭게 주택을 취득하게 되는 것으로 보기 때문에, 이 과정에서 취득세가 발생하게 됩니다.

또한, 배우자 공동명의로 전환하는 경우 이를 부부 간 증여로 보아 증여세가 발생할 수 있습니다. 물론, 증여세를 계산함에 있어서 배우자공제라는 제도가 있어서 6억 원까지는 증여세가 과세되지 않겠지만, 증여로 보는 금액이 6억 원을 초과하게 된다면 증여세가 발생하게 됩니다.

단순히 종합부동산세의 절세효과를 목적으로 공동명의로 전환하기보다는, 전환하면서 발생할 수 있는 취득세와 증여세를 함께 고려해서 공동명의로 전환 여부를 판단해야 합니다.

Q. 결국 주택을 새로 취득할 때 공동명의로 하는 게 좋다는 말씀이신데, 2주택 이상이면 어떻습니까? 2주택 이상인 경우에도 공동명의가 여전히 유리한가요?



아닙니다. 만약 2주택 이상을 보유하는 경우라면 오히려 공동명의가 불리할 가능성이 높으므로 주의하셔야 합니다. 종합부동산세를 계산할 때, 보유하는 주택의 수에 따라서도 적용되는 세율이 다르기 때문인데요.

일단 공동명의로 주택을 소유하게 되면 공동명의자 각자가 주택을 소유하는 것으로 보기 때문에, 1세대 2주택자가 2채를 모두 공동명의로 했다면 사실상 남편도 2주택자, 부인도 2주택자의 세율을 적용 받게 됩니다. 

그런데 조정대상지역 내에서 2주택 이상인 경우에는 기본적으로 1주택자보다 높은 종합부동산세율을 적용하게 됩니다. 표에서 보시는 것처럼 최저세율과 최고세율 모두 두 배에 달하는 세율을 적용하고 있는데요. 따라서 남편이 1채, 부인이 1채 이렇게 각각 단독명의로 보유하는 경우보다 공동명의가 불리할 수 있습니다. 

Q. 주택을 취득하거나 보유할 때가 아니라, 처분할 경우에는 어떻습니까? 이때도 공동명의가 유리한가요?



그렇습니다. 주택을 처분하는 경우에 발생하게 되는 양도소득세의 측면에서도 공동명의가 유리합니다. 예를 들어, 14억 원에 취득한 주택을 3년 내 16억 원에 처분한다면, 공동명의인 경우가 단독명의인 경우보다 
약 482만 원가량 양도소득세를 절감할 수 있습니다. 공동명의로 소득을 분산시키는 효과 때문인데요. 양도소득세의 경우 거주자별로 발생하는 소득의 크기에 따라서 세율을 달리 적용하는 누진세율 구조이기 때문에 양도로 인하여 발생하게 되는 소득을 공동명의를 통하여 부부가 분산하게 되면 단독명의와 비교할 때 상대적으로 낮은 세율 구간을 적용받을 수 있기 때문에 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다.

Q. 마지막으로 부부 공동명의를 통한 절세전략 정리해 주시죠. 



첫 번째로 1세대 1주택줄일자가 새롭게 주택을 구입하고자 하는 경우에는 그 주택의 명의를 공동명의로 하시는 것이 단독명의로 하시는 것보다 종합부동산세를 줄일 수 있다는 측면에서 유리합니다. 그리고 향후 주택을 처분하는 경우에 양도소득세의 측면에서도 공동명의를 통해서 절세할 수 있습니다. 

둘째, 과거에는 세액 공제 혜택을 단독명의자만 받을 수 있었지만, 작년 12월 신설된 특례조항에 따라서 공동명의자도 세액 공제 혜택을 적용받을 수 있으니, 9월 16일을 잊지 말고 기억하고 계셨다가 특례조항 적용받으시면 좋을 것 같습니다.  

마지막으로 현재 단독명의로 주택을 보유하고 계시다면 공동명의로의 전환을 고려해보실 수 있는데요. 만약 전환하게 되면 향후 발생하게 될 종합부동산세와 양도소득세의 측면에서 유리할 수 있겠습니다만, 공동명의로 전환하는 과정에서 취득세라든지, 증여세와 같은 더 큰 세금이 발생할 수 있다는 점을 반드시 함께 고려하셔서 혹여 배보다 배꼽이 더 큰 경우가 발생하지 않도록 주의하시면 좋습니다. 

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)