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■ 경제현장 오늘 '절세미남 절세미녀' - 김도현 공인회계사

공인회계사회가 추천하는 각 분야 전문 공인회계사들이 전해드립니다. 세금 줄여주는 솔루션 코너 '절세미남 절세미녀'에 김도현 회계사 나오셨습니다. 오늘은 부담부증여에 대한 내용인데요. 주제 함께 보시죠.


 
Q. 부부가 전세 낀 집을 증여하려고 할 때 전세보증금이랑 같이 증여하면 절세가 되나요?


네, 우선 증여세 부분은 절세됩니다. 부동산을 증여하면서 전세보증금이나 은행 대출같은 채무를 함께 물려주는 것을 부담부증여라고 하는데요. 증여는 해주되 미래에 부담해야 할 채무 부분까지 같이 이전한다는 뜻입니다. 부담부증여에 대한 증여세는, 증여재산에서 채무금액을 빼고 계산하기 때문에 채무 금액이 커질수록 증여세가 줄어드는 효과가 발생합니다.



5억 원 전세를 안고 있는 시가 10억 원인 아파트를 자녀에게 증여한다고 가정해보겠습니다. 자녀에게 10억 원의 아파트를 일반 증여한다면 2억원이상의 세금을 내야 하지만, 자녀가 전세보증금 5억 원까지 같이 인수하게 되면, 증여재산 10억원에서 보증금을 차감한 5억원을 기준으로 증여세가 계산되기 때문에, 8천만 원의 세금만 내면 됩니다.

Q. 부담부증여가 증여세를 아끼는 데에는 도움이 되지만, 이 경우 양도세가 나온다고요? 그렇다면 부담부증여하는 것이 절세에 도움이 된다고 볼 수 없는 거 아닌가요?

꼭 그렇지는 않습니다. 부담부증여의 경우, 채무에 상당하는 금액이 유상으로 양도되는 것으로 보아 증여자에게 양도소득세가 발생하는데요. 증여자 입장에서는 본인이 부담해야 할 채무를 넘김으로써 이득을 본 것으로 간주하기 때문입니다.

하지만 부담부증여 시 증여세와 양도세가 모두 발생함에도 불구하고 부담부증여로 줄어드는 증여세가 증여자의 양도세보다 크다면 절세가 될 수 있습니다.

Q. 줄어드는 증여세가 증여자의 양도세보다 크다, 잘 와 닿지 않는데요?


네, 앞선 사례에서 부부가 2주택을 보유하고 있는 다주택자이고, 증여주택의 취득가가 6억 원, 현재 시세가 10억 원이라고 가정해보겠습니다. 5억 원의 전세보증금 승계에 대한 양도세는 부동산의 가액 중 채무가 차지하는 비율을 곱하여 약 8천4백만 원 산출됩니다.

하지만 부담부증여 시 증여세를 보면 일반증여 대비 1억 4천만 원이나 줄어든 8천만 원이기 때문에 여기에 부담해야 하는 양도세 8천4백만 원을 합한다고 하더라도 일반증여 시의 증여세보다 6천만 원가량 절세가 됩니다.

Q. 이렇게 은행 대출이나 사례에서처럼 전세보증금이 끼어 있는 집을 증여할 때는 부담부증여로 하는 것이 일반적으로 유리하다고 봐도 되나요?


경우에 따라 다를 수 있습니다. 앞서 말씀드린 것과 반대로 부담부증여를 통해 감소하는 증여세 보다 증여자의 양도세가 더 큰 경우에는, 일반증여를 선택하는 것이 오히려 세금을 더 줄일 수 있습니다.

앞선 사례에서 만약 부부의 아파트 취득가액이 2억 원이라고 한다면, 양도세가 1억9천만 원이나 나오게 됩니다. 이 경우에는 부담부증여로 인하여 줄어든 증여세 8천만 원보다 양도세 증가분이 더 크기 때문에 오히려 일반증여로 가는 것이 세금을 5천만 원 가까이 줄일 수 있습니다.

Q. 다주택자인 경우에는 부담부증여가 항상 유리한 것은 아니네요?

그렇습니다. 채무 관련 양도세에 영향을 미치는 요소는 양도차익 이외에 세율도 있는데, 조정대상지역의 2주택자는 일반 양도세 세율에서 10%를, 3주택자는 20%를 중과하여 가산하고, 2021년 6월부터는 이와같은 중과세율이 10%씩 더 늘어납니다.

다주택자가 조정대상지역에 위치한 주택을 부담부증여 하는 경우에는 증여세와 양도세를 합산한 금액이 일반증여 시의 증여세보다 더 커질 수가 있습니다.

만약 다주택자가 부담부증여를 하고자 한다면, 채무의 비율이 낮거나 취득한 지 오래되지 않아서 양도차익이 적게 산출되는 부동산을 증여하는 것이 좋은데요. 양도세 중과가 되더라도 양도차익이 적으면 적용되는 세율 구간이 낮아지기 때문에 절세가 될 수 있습니다. 

Q. 그럼 다주택자가 아니고 1주택자인 경우는 어떤가요? 그런 분들은 부담부증여를 하는 것이 좋은가요?


네, 1세대 1주택자가 비과세 요건을 만족하면서 부담부증여를 하는 경우에는, 절대적으로 유리합니다. 양도세가 비과세되므로, 증여세만 부담하면 되기 때문입니다. 

1주택자가 은행대출이 5억 원 달려 있는 시가 9억 원짜리 아파트를 자녀에게 부담부증여하는 경우를 예로 들어보면, 양도세 부담이 필요 없고 증여세만 6천만 원 산출되기 때문에 일반증여와 비교하여 약 1억3천만 원 세금을 덜 내게 됩니다.

Q. 그런부담부증여를 인정받기 위해서는 요건이 있다면서요?


네, 과세당국에서는 배우자나 자녀에게 부담부증여를 하면서 채무를 넘기는 것을 원칙적으로 인정하지 않기 때문에 납세자가 적극적으로 입증할 수 있어야 합니다.

이를 위한 요건은 첫째, 증여자 본인의 실제 채무여야 합니다. 명의자만 증여자이고 실질적으로 다른 사람이 사용한 채무는 안되는데요. 예를 들어 아버지의 부동산을 담보로 하여 고모님이 돈을 빌려 사용했다면, 부담부채무로 인정이 안 됩니다. 또한 이와 같은 채무의 실재성을 입증할 수 있어야 하므로 계약서와 송금기록 등을 잘 챙겨야 합니다.

둘째, 증여일 현재 과거부터 지속적으로 존재하는 채무 또는 보증금이어야 합니다. 셋째, 증여 부동산에 직접 담보된 채무여야 하고요. 넷째, 수증자가 실제로 채무를 인수하고 사후관리를 철저하게 해야 합니다.

Q. 사후관리란 건 무슨 얘기인가요?

전세보증금이나 채무에 대한 부담이 자녀에게 이전되므로 반드시 사후에 자녀가 모두 부담해야 한다는 얘기인데요. 만약 은행 대출금이라면 매월 이자 지급과 원금상환을 자녀가 직접 해야 하고요. 세입자에 대한 전세보증금 또한 자녀가 본인 힘으로 상환해야 합니다.

사후관리가 제대로 안 될 때, 예를 들어 채무상환을 부모님이 도와준다거나 하면 부담부증여를 취소하고 일반증여로 보아 세금을 추징하면서 가산세까지 부담할 수 있으니 주의하셔야 됩니다.

Q. 부담부증여를 할때 추가적으로 고려할 사항이 있을까요?

네, 주택을 증여받은 날로부터 5년 내에 양도하지 않도록 주의해야 합니다. 배우자 또는 부모님으로부터 증여받은 부동산을 5년 내에 팔게 되면 취득가액을 당초 증여자가 취득한 가액으로 적용해서 양도소득세를 계산합니다.

이것을 일반적으로 '양도소득세 이월과세'라고 얘기하는데요, 증여자가 최초에 취득한 가액으로 계산되기 때문에 양도차익이 높게 나올 것이고, 증여에 따른 절세효과가 전혀 없을 수 있으니 주의해야 합니다.

Q. 지금까지는 부담부증여를 할 때 증여세와 양도세를 알아봤는데요. 증여를 받은 사람이 내는 취득세도 고려해야 되겠죠?


네, 부담부증여 시 발생하는 취득세를 반드시 체크해야 됩니다. 최근 세법개정으로 조정대상지역의 3억 원 이상의 주택을 증여하면 취득세율이 12%로 매우 높아졌는데요. 주택의 유상취득에 대한 세율 또한 개정이 되었습니다.

개정 이전에는 3주택까지는 유상취득에 대한 세율이 1~3%가 적용되었으나 세법개정으로 조정대상지역의 2주택을 취득할 때는 8%, 3주택을 취득할 때는 12%로 바뀌었습니다.

부담부증여에 대한 취득세를 계산할 때는 무상취득부분과 유상취득분으로 나누어 계산하는데요, 조정대상지역의 주택을 증여한다고 했을 때, 무상취득 부분은 12%가 적용되고 유상취득 부분은 증여받는 자의 주택 수에 따라 1%~12%입니다. 

Q. 그럼 부담부증여가 절세에 도움되는지 판단할 때 취득세가 영향을 주나요?


주택을 증여받는 자녀는 일반적으로 다주택자가 아닐 확률이 높기 때문에, 증여재산 중 유상취득부분, 즉 채무 부분이 커질수록 취득세가 줄어든다고 할 수 있습니다.

표와 같이 3주택자가 전세보증금이 6억 원 껴있는 15억짜리 아파트를 무주택자인 자녀에게 증여하는 경우 부담부증여보다 일반증여가 천만 원 정도 유리하나, 취득세까지 고려하면 부담부증여가 오히려 4천만 원 유리합니다.

즉, 부담부증여가 불리하다고 여겨지면 반드시 취득세 부분을 같이 살펴보기 바랍니다. 취득세 부담 차이 때문에 오히려 유리한 결론이 나올 수도 있기 때문입니다.

Q. 마지막으로 부동산 부담부증여 시 주의할 점 정리해 주시죠.


첫째, 부담부증여는 증여자가 다주택자인지 여부, 이에따른 양도세 중과여부, 그리고 양도차익의 규모 등 여러가지를 살펴서 결정해야 되겠습니다.

둘째, 부담부증여 실행을 위한 필수요건을 반드시 체크해야 하고요. 자녀에게 인수된 채무는 자녀 힘으로 모두 상환하여야 합니다.

셋째, 취득세는 증여 부분과 양도 부분 세율이 다르니 부담부증여를 결정할 때 반드시 고려해야 하겠습니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)