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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 김인만 김인만부동산연구소장

백약이 무효하다. 요즘 부동산을 두고 많이들 하는 말입니다. 정부가 아무리 대책을 내놓아도 이를 보란 듯이 집값이 고공행진을 하고 있는데요. 우리나라가 자산 가치로 부동산을 유난히 좋아하는 이유도 있겠지만 압박 일변도의 대책과 여론에 따른 땜질식 보완책도 부동산 가격을 부추긴다는 비판도 마냥 외면할 순 없는데요.

지난주 금요일에는 임대주택사업 혜택 폐지와 관련해 기존 발표를 번복하는 보완책을 내놓으면서 비판을 자초했습니다. 언제까지 오락가락식 부동산 대책이 계속될까요. 투기를 잡고 집값을 안정시키겠다는 정부의 의지와는 다르게 자꾸만 어긋나는 부동산 시장과 대책에 대해 전문가와 함께 이야기 나누겠습니다.

Q. 먼저 지난주 금요일, 국토부가 임대주택사업자 혜택을 사실상 폐지하기로 한 것에 대해 논란이 계속되자 대책을 내놨습니다. 세제혜택을 일부 유지하기로 했는데요. 어떤 내용인가요?

- 정부, 임대주택 세제지원 보완조치…임대사업자 퇴로
- 자진등록말소·등록말소시점까지 기존 세제혜택 유지
- 매물잠김 등 전월세 시장에 안정화…매물 양 제한적
- 신규 임대사업 불가…대규모 건설임대 위주 개편
- 전문가 "혜택 유지 수준…시장 움직일 내용 아냐"

Q. 국세청에서 부부가 공동명의로 취득한 주택 1채로 주택임대사업자 등록을 하면 장기보유특별공제 70% 등 양도세 특례를 적용받을 수 없다고 하는데, 이 내용 때문에 논란이 되고 있습니다. 어떤 내용인가요?

- 국세청 "부부공동 임대주택1채 양도세특례 안돼"
- 부부 공동명의, 각자 0.5채 소유…양도세특례 미달
- 8년이상 임대·1호이상 취득 충족 시 양도세 특례
- 공동사업자, 거주자별 1호 이상인 경우 특례 적용
- 전문가 "1호 기준 명시적 규정 없어…무리한 해석"
- 국세청 "부부는 기재부에 유권해석 추가로 올릴 것"

Q. 생계형 임대주택사업자들은 반발하고 있습니다. 자동말소가 되면서 정부가 애초에 약속한 장기보유특별공제 혜택 등은 사라졌기 때문인데요. 혜택을 달라고 한 적 없는데 일단 유일은 해놓고 이제 와서 다주택자는 투기꾼이라는 꼬리표를 달았다며 분노하는 다주택자가 많아요?

- 임대사업자 반발에 또 추가대책…"불신만 키워"
- 보완책에도 임대사업자 분노…"생계형과는 무관"
- 임대사업자 소유 주택 160만채중 아파트 40만채
- 사업자 "다세대·다가구는 등록말소되면 다주택자"
- 임대사업자 "기저에 임대사업 말소를 깔고 나와"

Q. 임대차 3법 중 2법이 시행되고 있지만 시장에서 반응은 싸늘합니다. 여론을 보면 세입자들마저도 임대차 3법에 반대하는 분들이 꽤 많아요. 이유는 피해가 고스란히 세입자 몫이기 때문입니다. 정부는 갭투자를 한 집주인이라면 세입자를 쉽게 내쫓지 못하고 마음대로 월세로 돌리지 못할 거라고 장담하지만 현실은 다른데요?

- 임대차 보호법, 찬성 44% VS 반대 50%
- 임대차 보호법, 지역별·소유 형태별 찬반 엇갈려
- 수도권 유주택자 56% 반대…무주택자 46% 찬성
- 비수도권 무주택자 반대 54%로 부정 여론↑
- 전문가 "월세 전환 두려운 '월세 포비아'"
- 전월세 매물 급감속…보증금 줄이고 월세 대폭↑
- 신규 전월세는 '집주인 절대 우위'…세입자 속앓이

Q. 한은은 지난달 전국 전셋값이 역대 최고 수준이었는데 당분간 이런 현상이 이어질 거라고 합니다. 그 이유 중 하나가 바로 집주인들의 월세를 선호하면서 전세가 감소하기 때문인데요. 전면 월세는 당장 쉽지 않더라도 소액의 월세라도 받는 이른바 반전세는 대폭 늘 것 같아요?

- 임대차3법 후 서울 전셋값 '껑충'…7개월만 최대폭
- 강동·강남·서초·송파 등 상승 주도…58주째↑
- 계약기간 최대 4년 연장…보증금 최대한 올려받아
- 전세의 월세 전환 가속화…"세금부담에 월세 전환"
- 서울 아파트 전세가격 지수 최고…1년새 5.5%↑
- 한은 "전셋값 상승요인 우세…임대인도 월세선호"
- 전세대출 금리 평균 2.8%…전세급감에 무용지물

Q. 전세제도에 대한 논의가 필요하다는 말이 나오긴 합니다. 우리나라에만 있는 제도다 보니 이런저런 부작용도 있습니다. 몇 년 사이 월세와 전세 비율이 역전됐지요?

- 전세보증금, 사실상 신용없는 무제한 무이자 대출
- 전세, 가계대출 '숨은 그림자'…투기 요인 지목
- 전세 급감에 세입자들 한탄 "월세는 사라지는 돈"
- 한국, 소득대비 과도한 월세…월세 부담에 '한숨'
- 작년 임차가구 수도권 임대료 월소득의 20%
- 2014년 월세 세액공제 도입…대상·규모 한정적

Q. 집주인에게는 전세보증금이 이자 없는 대출과 마찬가지라 또 다른 갭투자를 낳기도 합니다. 세입자 입장에서도 월세보다는 전세가 내 집 마련으로 향하는 좋은 제도긴 한데요. 그럼에도 불구하고 시대적 요구로 월세 전환이 부득이 하다면 집주인도 세입자도 월세를 두려워하지 않도록 세제혜택과 환급 등 인센티브를 줘야 한다는 말이 나와요?

- 전문가 "월세 세액공제, 저소득층 대상…실효성↓"
- 월세 세액공제 연소득 기준 상향 필요…대상자 확대
- 과태료·상한제 등 규제 일변도 정책에 집주인 반발
- 살기 좋은 월세 필요…'패널티' 위주 정책 한계
- 세제 혜택 등 집주인 유인 위해 인센티브 필요
- 임대차3법에 월세화 가속…'착한 월세' 가능할까

Q. 주택에 이어 이번엔 토지거래가 늘고 있다고 합니다. 지난 6월 월별 토지 거래량이 13년여 만에 최대를 기록하면서 전국 토지 거래량이 크게 증가하고 있는데요. 아파트를 잡자 땅으로 눈을 돌린 겁니다. 이 정도 되면 부동산 시장이 잡을 테면 잡아보란 식으로 정책과는 다른 방향으로 가는 것 아닌가요?

- 토지로 번진 부동산 열풍…6월, 13년만 최대 거래
- 주택 시장 옥죄는 정부…토지, 반대급부로 '들썩'
- 6월 거래량 총 33만4159필지…5월比 약36%↑
- 토지, 경매 시장에서도 인기…낙찰가율 6.6%p↑
- 토지거래, 청약 요건·대출 규제 등 비교적 수월
- 거래 만큼 가격도 상승…상반기 전국 1.72%↑
- 저금리에 각종 개발 호재 따라 뭉칫돈 유입 가능성
- 전문가 "부동산 시장 위축되면 토지시장도 침체"

Q. 3기 신도시 토지보상이 본격화 했습니다. 얼마 전 토지보상금에 대해 눈 먼 돈이라는 말이 나올 정도로 잘못 지급된 돈이 많다는 보도도 있었는데요. 더 큰 문제는 보상금이 다시 부동산으로 유입되는 겁니다. 정부가 이를 막기 위해 토지보상을 돈 대신 땅으로 하도록 유인하겠다고 밝혔는데요. 효과가 있을까요?

- 기 신도시 토지보상 본격화…아파트 용지로도 보상
- 토지보상금의 부동산 시장 유입 최소화 위해 다변화
- 정부, 토지보상 유형 확대…'돈 대신 땅' 적극 유도
- 대토리츠, 보상 토지 출자…부동산 개발 사업 시행
- 비닐하우스 거주자 등엔 국민임대 특별공급

Q. 정부 여당은 임대차 2법으로 세입자의 권리가 강해질 거라고 했지만 지금까지 얘기를 들어보면 오히려 집주인의 힘만 더 키워준 듯한 느낌을 받기도 합니다. 주말 사이 비가 많이 왔는데 부동산 관련 주말 시위가 계속됐는데요. 더 이상 아무것도 하지 말아달라는 호소도 나오고 있습니다. 하지만 부동산 대책은 계속 예고되고 있는데요. 부동산 시장, 어떻게 움직일지 전망 부탁드립니다.

- 주말 곳곳 부동산대책 반대 집회…"정책 중단하라"
- 다주택 논란에 靑 참모 일괄사표까지 '점입가경'
- 서민 울린 부동산 대책…향후 부동산 시장 전망은

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