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국회문턱을 넘은 계약갱신청구권과 전월세상한제는 국무회의 의결을 거쳐서 당장 오늘(31일)부터 시행됩니다. 집주인과 세입자 모두 각자 여러 사정들이 있으실 텐데, 사례별로 보겠습니다. 김완진 기자, 오늘부터 바로 적용된다고요?
그렇습니다.

정부가 오늘 임시 국무회의를 열어 바로 처리하기로 했는데요.

관보에 게재해 공포하면 법이 즉시 효력을 갖습니다.


궁금한 게 많습니다. 사례별로 좀 보죠. 임대차법 시행으로 집주인이 갑자가 월세로 바꾸겠다고 하면 어떻게 되는 겁니까?
임차인 동의 없이는 못합니다.

전환을 하더라도 법적으로 허용된 범위 안에서만 가능한데요.

집주인과 세입자가 5% 인상에 동의했을 경우, 우선 전세보증금을 5% 올리고, 전월세전환율을 적용해 보증금 수준에 맞는 월세를 산출해야 합니다.

전월세전환율은 한국은행 기준금리에 3.5%포인트를 더하면 되는데요.

현재 기준금리가 0.5%니까 전월세전환율은 4%가 됩니다.


예를 들어서 설명해 주시죠?

집주인과 세입자가 전세보증금 5% 인상에 동의한 경우의 예를 들어 보겠습니다.

4억 원 전세 계약을 갱신하면서 보증금 1억 원에 월세로 바꾼다고 하면 일단 보증금이 4억 2천만 원으로 오릅니다.

여기서 보증금 1억원을 뺀 3억 2천만 원을 월세로 바꾸면 되는데요.

앞서 말씀드린 전월세전환율 4%를 적용하면 1280만 원이고, 이걸 12개월로 나눈 약 106만 원이 월세가 되는 겁니다.


이번엔 집주인 입장에서, 세입자가 자꾸 월세를 연체하거나 하는 경우도 갱신을 요구하면 무조건 받아줘야 합니까?
두 달치 넘게 월세를 밀렸다면 계약갱신을 거절할 수 있습니다.


또 세입자가 집주인 동의 없이 다시 세를 주거나 인테리어 공사를 했을 때, 동의 하에 인테리어 공사를 하더라도 원상회복이 불가능한 정도로 한 경우, 그리고 재건축, 재개발 등으로 집이 멸실될 경우도 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.


집주인들은 집주인들대로 대응법을 찾고 있을텐데 예상 가능한 상황, 어떤게 있을까요?
집주인들 사이에 법의 허점을 노린 방식이 공유되고 있는데요.

예를들어 세입자가 전세자금대출을 연장하거나 추가로 받아야 할 때는 집주인 동의가 반드시 필요합니다.

이에 동의해주지 않으면 기존 세입자는 대출을 상환해야해서 사실상 전세 연장을 못하게 되는 겁니다.

또 집이 두 채인 경우, 집주인 또는 집주인의 부모나 자녀가 2년씩 번갈아 실거주하면서, 나머지 집에 계속 새로운 전세를 놓는 방식 등입니다.

법이 예외도 많고 복잡해서 시행이후 당분간 다양한 형태의 분쟁이 예상됩니다.