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■ 부동산 길라잡이 '어떤家요'


새로운 부동산 대책이 나올 때마다 시장의 혼란이 끊이질 않습니다. 주택의 취득 시기, 양도시기, 계약금 납입 등 적용 기준이 바뀌면서 실수요자의 불만이 커져가는데요. 특히 청약이 당첨됐을 때 치루는 '잔금 대출'에 관한 부분은 청와대 청원까지 올라왔습니다. 
정부 정책이 모든 사람을 만족시킬 수는 없지만요. 청약에 관한 부분은 실제로 계약이 해지되고 추후 청약을 당분간 받지 못할 수 있어 짚고 넘어갈 필요가 있습니다. 부동산을 갖고 있다면 당장 나도 해당될 수 있는 사항이니까요. 

오늘 '어떤家요'에서는 급변하는 부동산 규제 속, 청약 시 꼭 확인해야할 사항 짚어봅니다. 

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아파트 청약에 당첨됐는데요. 조정대상지역, 투기과열지구가 됐어요. 포기해야 할까요?

6.17 대책 이후 조정대상지역과 투기과열지구가 새롭게 추가됐습니다. 효력은 6월 19일 이후로 발생 됐고요.

바뀐 내용 살펴봅니다. 


인천 전지역이 조정대상지역으로 들어왔습니다. 지방에서는 청주도 들어왔고요.

대전이 조정대상지역에 포함됐고, 투기과열지구에도 대전은 단번에 네 지역이 들어왔습니다. 인천도 세 지역이 한꺼번에 투기과열지구로 들어왔고요. 용인의 수지, 기흥 등도 추가됐습니다.

따라서 청약에 당첨됐다면 세 가지를 확인하는 게 급선무인데요.

체크사항 1#  무주택 세대, 처분조건부 약정을 체결 1주택 세대가 20년 6월 19일 이전 청약에 당첨됐거나 계약금 납입을 완료했다면 기존과 동일한 대출규정을 적용받을 수 있다.

☞ 이 말은 무주택 세대와 1주택이지만 추후 주택을 '처분'하겠다고 약정을 체결한 세대에 한해서요. 올해 6월 19일 이전 청약에 당첨 됐거나, 계약금 납입 완료된 상태라면 기존과 동일한 대출 규정을 적용받을 수 있다는 뜻입니다. 

하지만 여기서 말하는 '기존과 동일한 대출 규정'에 잔금 대출도 포함될까요?

그렇지 않습니다. 

청약 당첨 후 약정한 계약금, 중도금, 잔금 비율은 통상 10%, 60%, 30%인데요. 만약 해당 주택이 조정대상지역 주택으로 들어갈 시 주택담보대출(이하 LTV)가 9억 이하는 50%, 투기과열지구는 40%까지 대출되는 겁니다. 

그런데 6월 19일 이전 청약에 당첨됐거나, 1주택을 처분할 가구에 대해서는 약정한 분양가 대비 60% 내에서 '중도금' 대출이 가능하다는 것이지, 무조건 '잔금대출'이 되는 게 아니기에 명확하게 인지해야 하는 부분입니다. 


체크사항 2# 단, 중도금 대출을 받는 경우 비규제 지역 LTV 70%가 적용되거나, 잔금대출 시에는 중도금대출을 받는 범위 내에서 종전 LTV 적용

☞ 통상 아파트를 분양 받으면 분양가의 10%를 계약금으로, 60%를 중도금으로, 30%를 잔금으로 치룬다고 했죠? 9억 이하 주택에 대한 LTV는 비규제지역에선 최대 70%인데요. 예를 들어 아파트가 1억짜리라면 최대 7천만원까지, 10억 짜리 아파트라면 7억까지 LTV가 가능하다는 거죠. 

여기에 잔금대출을 한다고 하면요. 예를 들어 3억 아파트를 분양받으면 2년 반에서 3년 뒤에 입주할 수 있겠죠? 공사로 인해서요. 

이렇게 몇 년이 지난 후 입주시기가 됐을 때 시세가 만약 4억까지 갔다고 하면, 잔금대출을 KB시세(은행 대출가의 기준)를 기준으로 받습니다. 

그럼 처음 3억이었던 아파트가 4억까지 올랐죠? 이 아파트의 비규제 지역 LTV는 4억의 70%인 2억8천만원까지 나오는 거고요. 실질적으로 현금은 2천만원만 들어가는 거죠. 

그런데 여기서 잔금대출 시에는 '중도금 대출을 받은 범위 내'라고 종전 LTV를 적용 제한하죠? 이제 '시세' 기준이 아닙니다. 

그러니 약정한 중도금 대출 60%, 즉 1억8천만원만 나오기 때문에 실질적으로 현금이 벌써 1억 가까이 차이 나게 됩니다. 

이렇게 잔금대출의 LTV가 갑자기 낮아지는 사례가 발생하면서 실수요자의 불만이 높아진 거고요. 

이에 6일, 정부는 6.17 부동산 대책의 보완책을 검토하겠다고 언급한 거고요. 아직 구체적인 정책은 나온 바 없습니다. 

체크사항3# 보수적으로 분양금액의 60%를 제외한 40%(계약금 포함)의 자금조달계획은 미리 준비해야 문제 최소화 가능

☞ 이 말은 보편적인 분양사의 중도금 비율인 분양금액의 60%까지만 대출이 되기 때문에 40%는 최소 준비를 해야 한다는 뜻입니다. 이 사항은 '청약이 당첨되고 계약금을 넣는 단지'에 해당되는 터라 많은 사람들이 실제로 혼란스러워하는 부분이고요.

특히 현재 규제지역으로 포함되지 않았던 지역이, 풍선효과로 '규제지역'으로 지정되면 이 세 번째 사항에 해당하므로 잘 확인해야 합니다. 

최종적으로 분양하는 곳의 집단대출 은행에서 반드시 확인해야 하고요. 


체크사항4# 2주택 이상 다주택, 6월 19일 이후 청약 당첨 세대는 조정대상 지역, 투기과열지구에 적용되는 LTV 기준과 동일한 규제 적용

☞ 이 말은 곧 중도금 대출 자체가 줄어든다는 뜻과 같은데요. 비규제지역의 LTV 70%에서 9억 이하 주택은 조정대상지역으로 들어가면 50%, 9억 초과는 30%, 투기과열지구의 9억 이하 주택은 40%, 9억 초과는 20%가 됩니다. 

잘 와닿게 숫자로 살펴볼게요. 


비규제지역에서 받을 수 있는 LTV는 70%이고, 현재 이 아파트의 분양가는 3억입니다. 계약금 10%를 내서 3천만원을 납입하는 거고요. 중도금 대출을 받으면 은행에서 건설사로 바로 입금을 하죠?

여기까지 끝내면 잔금을 치루는 입주 시점이 옵니다. 이 입주 시점에 KB시세가 4억으로 올랐다고 보면요. LTV가 70%인 2억 8천만원이 나오기 때문에 사실상 현금은 2000만원 밖에 안 들어갑니다. 


그런데 이 상황에서 조정대상지역으로 들어가면요. 중도금 대출은 기존 조정대상지역에 적용되는 LTV인 50%, 2억까지는 인정 되지만요. 사실상 아파트가 3억일 때와 대출이 2천만원 밖에 차이 나지 않습니다. 잔금이 훨씬 더 필요한데 부족한 돈을 메꾸기 어려워진 거죠. 투기과열지구의 중도금대출 한도는 40%므로 더 적어지는 거고요. 

여기서 현금이 없으면 계약이 해지될 수 있고, 청약 당첨 제한도 걸리는 낭패를 볼 수 있게 되는 겁니다. 다행히 정부는 이렇게 새로운 규제지역 지정에 따른 잔금대출 혼란을 위한 대책을 검토하겠다고 한 상태인데요. 추후 지켜봐야 할 일입니다. 

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(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다. 또한, 제공하는 정보는 투자판단에 참고 자료일 뿐, 해당 부동산의 가치를 보장하지 않으므로 유의하시기 바랍니다. / 기획·구성 SBSCNBC 디지털콘텐츠팀 강혜라)