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■ 경제와이드 이슈& '절세미남 절세미녀' - 조현진 회계사

공인회계사회가 추천하는 각 분야 전문 공인회계사들이 전해드립니다. 세금 줄여주는 솔루션 코너 “절세미남 절세미녀” 에서 오늘은 오늘은 부모가 살던 집을 자녀에게 신혼집으로 무상으로 내준 경우 절세방법을 알아보겠습니다.



Q. 사례에서 신혼집 구해주는 대신 부모가 살던 보유 주택을 자녀에게 돈을 받지 않고 빌려준다면 세금은 내지 않아도 될까요?

아닙니다. 부모가 주택을 자녀에게 직접 증여하지 않고 무상사용 해도 증여세를 낼 수 있습니다. 현행 세법에서는 가족 등 특수관계자에게 부동산을 무상이나 시세보다 싸게 임대하는 경우에도적정 임대료를 기준으로 세금을 내도록 하기 때문입니다. 자녀라도 부모 주택에서 돈을 내지 않고 거주한다면 자녀에게는 무상사용이익에 증여세가 부과될 수 있습니다.  

Q. 부모와 자식간에 살던 집 물려주고 전세가면 남들은 잘 모를텐데 주변에서도 증여세 냈다는 사례를 쉽게 들어보지 못한 것 같은데요? 

네, 세법에서는 부모자식간 주고 받는 사회통념상 타당한 범위 내의 생활비나 교육비의 경우에는 세금을 부과하지 않습니다. 그러나 특수관계자간 부동산 거래에 있어서는 앞서 말씀드렸듯이 적정 임대료를 주고 받지 않는 경우 세금문제가 발생할 수 있습니다. 국토교통부 주택 임대차 정보시스템으로 정밀한 조사가 가능해 과세요건이 되는데 누락할 경우 증여세는 물론이고 가산세까지 낼 수 있습니다.



Q. 자녀에게 주택을 빌려준다면 구체적으로 세금이 부과되는 조건은요? 

네, 먼저 주택소유자와 함께 거주하는 경우에는 증여세를 과세하지 않습니다. 그리고 증여세는 과세하는 기준금액이 있는데요. 세법에서는 부동산 가액의 2%를 적정 임대료 즉, 연간 사용이익으로 보는데요. 5년간 사용이익을 합산해 1억 원을 넘는 경우 증여세가 과세됩니다.

Q. 부동산 가액에 따라서 증여세 부담이 달라지겠네요. 구체적으로 증여세는 얼마를 내야 할까요?

부모가 보유한 집이 시가 8억 원인 경우와 14억 원인 경우를 비교해서 설명해 드리면요 시가 8억 원인 주택의 경우 5년간 무상 사용이익이 1억 원 미만이므로 과세되지 않지만, 시가 14억 원인 주택의 경우 무상사용이익이 1억 원 이상이라 약 560만 원의 세부담이 있습니다. 계산해보면 시가 약 13억 원 이상의 주택을 무상사용한다면 증여세를 부담하니 이에 해당하는 분들은 유의해야 하겠습니다.

Q. 5년을 다 채우지 못한 경우 이미 낸 세금은 돌려받을 수 있나요?

네, 돌려받을 수 있습니다. 무상사용기간 중 더 이상 부동산을 무상사용 하지 않는다면 수정신고를 통해 세금을 다시 받을 수 있습니다 예를 들어 2년 동안 거주하였다가 이사하는 경우 남은 기간 3년치 세금은 환급받을 수 있습니다.

Q. 그렇다면 부모가 무상이 아니라 자녀에게 매달 일정 금액의 돈을 받는다면 세금을 내지 않아도 될까요?      

네, 좋은 지적이신데요. 임대료를 주고 받더라도 시가보다 상당히 낮은 금액으로 거래한다면 그 차액에 대해 부모는 소득세를, 자녀는 증여세를 각각 납부해야 합니다. 다만, 이때 증여세는 1년 단위로 계산했을 때 시가와 지급대가 차액이 일정 금액 이상이어야 과세되는데요. 무상사용의 경우에는 5년 기준 1억 원이었다면, 저가사용의 경우에는 1년 기준 1천만 원 이상이어야 세금을 냅니다. 

Q. 시세보다 싸게 임대해도 세금을 내야 한다는 건데요. 자녀에게 부동산을 일정 기간 빌려주고 싶을 때 증여세를 줄이는 방법은 없을까요?

앞에서 말씀드렸듯이 시가 약 13억 원 이하의 주택이라면, 무상 임대시 증여세를 걱정하지 않으셔도 됩니다. 시가 약 13억 원을 넘는 주택이라면 주변의 임대료 시세를 고려해 시가의 70% 이상의 범위에서 부모자식간 임대료를 주고 받으면 증여세가 부과되지 않는다는 점 기억하시면 좋겠습니다. 또, 특수관계자간 거래는 과세관청에서 주의깊게 살펴보고 있으므로 임대차 계약서를 사전에 마련해 불필요한 오해의 소지를 남기지 않는 편이 좋습니다.

Q. 부모가 소유한 상가를 빌려 카페나 사무실로 쓰는 경우도 있을텐데요. 주택과 비교해 다른 점이 있을까요?

네, 이때도 무상사용이라면 무상사용이익이 5년간 1억 원이 넘는 경우 증여세를 낸다는 점은 같습니다  그러나 부모의 입장에선 소득세와 부가가치세 납부를 추가로 고려해야 합니다. 주택은 부가가치세가 과세되지 않지만, 상가의 경우는 적정 임대료의 10%를 부가가치세로 납부해야 합니다.

Q. 만약 부모가 주택 취득을 위한 자금을 자녀에게 준 것이 아니라 일정기간 빌려주기만 했을 경우에도 세금을 내야 하나요? 

네, 돈을 빌려주는 경우에도 무이자나 낮은 금리로 주었다면 증여세가 과세될 수 있습니다. 이때도 세법상 적정 이자와 주고 받은 이자의 차이가 연간 천만 원을 넘는 경우에 한해 증여세를 매기는데요. 적정 이자율은 4.6%를 반영해 계산합니다. 사례처럼 3억 원을 무이자로 대여했을 경우 증여세는 138만 원이 발생하는 반면, 연 1.33%로 대여했을 경우에는 적정 이자와 실제 지급 이자의 차이가 천만 원 미만이 되어 증여세가 발생하지 않습니다.

Q. 자녀에게 돈을 빌려줄 때 유의할 점이 있다면요?

직계존비속 간 금전거래는 원칙적으로 인정하지 않습니다. 언젠가 갚을 돈이 아니라 사실상 회수할 수 없는 증여로 보기 때문이죠. 다만, 실제 원리금 상환에 관한 사실이 객관적으로 입증된다면 빌린 돈이라는 것을 인정해 주는데요. 차용증을 공증만 받으면 되는 것이 아니라 차용증에 이자지급 조건과 상환 시점을 구체적으로 기재하고, 실제로 원금과 이자를 상환해야 합니다.  

Q. 마지막으로 부모의 집을 자녀에게 내주는 경우 절세전략 정리해 주시죠?

부모자식 등 특수관계자간 부동산을 무상이나 저가로 사용할 경우 주택 소유자는 소득세, 주택 사용자는 증여세 과세 위험이 있으니 꼼꼼히 따져봐야 하는데요. 첫째, 부모가 시가 13억 원 이하의 주택을 자식에게 무상으로 내주면 증여세는 걱정하지 않으셔도 됩니다. 둘째, 증여세 과세 대상 주택이라면 세법에서 정한 적정 임대료를 산정해 그만큼 대가를 주고 받으십시오. 시가 13억 원 이상 주택이라면 부모자식간 임대료를 시가 70% 이상 주고 받아야 증여세를 내지 않습니다. 셋째, 부모가 부동산 취득을 위한 금전을 빌려줄 때는 차용증에 이자율, 이자지급일, 만기 등을 기재하고 원리금 상환에 관한 계좌이체 내역을 증빙으로 남겨두셔야 합니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)