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■ 경제와이드 모닝벨

[앵커]
 
12·16 부동산 대책에 헌법재판소가 재건축 초과이익 환수제 합헌 결정까지 겹치면서 재건축 시장이 크게 흔들리고 있습니다.

매매시장에는 2~3억원 떨어진 급매물이 시장에 나오기 시작했습니다.

여기에 다음 달 중순부터는 갭투자 방지대책이 본격 시행되는데요

김성훈 기자와 분석을 해보겠습니다.

12·16 부동산 대책 이후 2주 정도 지났네요. 시장에 어떤 변화가 좀 있나요?

[기자]

네, 일부 강남 재건축 단지에서는 시세보다 최고 2억~3억원 떨어진 급매물이 나오기 시작했습니다.

송파구 잠실 주공5단지의 경우 지난 주말 전용면적 76㎡ 아파트가 19억8천만원에 시장에 나왔는데요.

정부의 부동산 대책과 재건축 초과이익환수제의 합헌 소식 전과 비교하면, 2억원 이상 떨어진 가격입니다.

대치동의 은마아파트에서도 1억원 가량 낮춘 전용면적 76㎡의 급매물이 나오고 있는 상황입니다.  

일부 강남구 대치쌍용2차 등 일부 재건축 추진 단지에서는 수익성이 악화되면서 사업 진행을 중단하는 일도 나오고 있습니다.

[앵커]

강남 아파트는 빠르게 오르고 내릴 땐 천천히 내린다가 정설인데 이렇게 급매가 나오는 이유가 무엇입니까?

[기자]

단기적으로는 내년까지 2년 거주요건을 채우지 못하는 사람들이 80%의 장기보유 특별공제 혜택을 받기 위해 시세보다 싸게 매물을 내놓는 경우가 있습니다.

정부의 부동산 대책으로 2021년부터는 거주기간에 따라 특별공제 혜택이 차등 적용되면서 장기 거주가 어려운 사람들이 서둘러 매물을 내놓는 모습입니다.

무엇보다 재건축 아파트에 대한 수요가 크게 줄었습니다.

분양가상한제로 재건축 조합원들의 분담금이 높아지는 데다가 초과이익부분에 대해서도 부담금 부과가 확정됐죠.

여기에 재건축초과이익환수 부담금의 기준이 되는 '공시가격'이 큰 폭으로 오르면서 웬만한 단지들의 재초환 부담금이 가구당 수억원에 달할 것이라는 전망이 나옵니다.

앞으로 강남권 재건축 단지들은 사업이 지연되거나 중단하는 곳들이 늘어날 전망이다.

[앵커]

이런 와중에, 전세를 끼고 집을 사는 갭투자가 다시 고개를 든다는데 이유가 뭡니까?

[기자]

전세시장에서는 정부의 대출규제 등으로 집을 사려는 사람들이 전세 시장으로 눈을 돌리고 있는 가운데, 집주인들이 전세가를 올리면서 갭투자가 늘고 있는 모습입니다. 

예를 들어 개포동의 한 아파트 단지의 전용면적 99㎡ 아파트의 매매가는 28억원 수준이고, 전세가는 17억원 수준인데요.

올해 상반기 12억원 수준이었던 전세가가 올라 매매가 대비 전세금 비율이 60% 수준이 돼 주택담보대출 비율 40%보다 높습니다.

부동산 대책 이후 오히려 전세금이 오르면서 갭투자를 부추겼고 결과적으로 전세 실수요자들이 피해를 보게 된 상황입니다.

[앵커]

대책→부작용→더 강한 대책의 악순환인데 이른바 갭투자 방지용 대출규제가 곧 시행이 되죠?

[기자]

네, 금융위원회에 따르면, 내년 1월 중순부터 '전세대출을 이용한 갭투자 방지대책'이 시행될 예정인데요.

대상은 전세대출을 받은 뒤, 시가 9억원이 넘는 고가의 주택을 사거나 2채 이상의 주택을 보유한 경우입니다. 이 사실이 적발되면 대출금을 즉시 상환해야 합니다.

또 시가 9억원을 넘는 고가 주택을 보유한 1주택자는 주택금융공사 같은 공적 보증뿐 아니라 민간인 서울보증보험의 전세대출 보증도 제한됩니다.

다만 대책 시행일 이전에 전세대출을 받은 이들에게는 적용되지 않고요.

근무지 이전과 자녀 교육 문제 등 불가피한 사유에 대해서는 예외를 두는 방향으로 논의되고 있습니다.