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■ 취재파일

▶[신현상 / 앵커]
정부가 치솟는 집값을 잡기 위해 꺼내든 분양가상한제를 두고 실효성 논란이 일고 있는데요.

마지막으로 이 부분을 짚어보겠습니다

앞서도 언급했지만 민간택지 분양가 상한제의 가장 큰 우려는 공급을 위축시키게 되고, 이는 결국 집값 상승의 원인이 될 것이라 거죠?

▷[김완진 / 기자]
분양가 상한제가 적용되면 감정평가원이 책정한 택지비를 감정원이 다시 심의할 수 있습니다.

즉, 정부 기준에 맞춰 택지비를 통제할 수 있다는 의미인 거죠.

분양가에서 택지비가 차지하는 비중이 70%에 달하는데요.

상한제 적용으로 택지비가 지금보다 깎일 가능성이 높고, 이렇게 되면 재건축으로 기대되는 수익성은 떨어지기 마련입니다.

전문가 이야기를 들어보시죠.

[두성규 / 한국건설산업연구원 선임연구위원 : 분양가 상한제가 분양가를 낮출 수는 있지만 그것으로 인해서 사업성을 많이 떨어뜨리기 때문에 오히려 공급 자체가 위축되기 때문에 주택 자체가 희귀해지는 그런 현상에 따라 전반적으로 주변의 시세를 오히려 끌어올리는 부작용, 혹은 역작용을 일으키고 있습니다.]

▶[신현상 / 앵커]
하지만 정부는 이런 지적에 대해 다른 입장이에요? 

▷[김완진 / 기자]
과거 분양가 상한제를 시행했을 때도 공급이 달리지 않았다는 게 정부 논리입니다.

김현미 국토부 장관이 지난 2일 국정감사에서 "지난 2007년 상한제를 시행하고 난 후인 2008년부터 2010년 통계를 보면 공급이 줄지 않았다"고 밝혔는데요.

실제로 2008년에 수도권 주택 인허가 실적이 1년 사이 반 토막이 났지만, 2007년 상한제 시행을 앞두고 분양이 쏟아졌던 기저효과가 있었고요.

이후 공급이 계속 늘면서 이듬해인 2009년에 상한제 시행 전 수준을 바로 회복한 바 있습니다.

김 장관은 최근 시장에서 보이는 경향도 이와 같다는 입장인데요.

올해도 분양가 상한제 시행을 예고한 뒤인 지난달과 이달에 지난해보다 많은 분양이 이뤄진 만큼, 공급과 직결시키는 것은 맞지 않다고 설명했습니다.

▶[신현상 / 앵커]
알겠습니다. 분양가 상한제가 효과를 거두려면 아파트 원가 공개가 필요하다는 지적이 많은데요.

이를 놓고도 논란이 일고 있어요?

▷[정광윤 / 기자]
네. 시민단체들은 정부가 제시한 분양가 상한제가 반쪽짜리라며 문제를 제기해왔는데요.

분양가 상한제는 선분양제에 대한 보완책이기 때문에 선분양이 전국적으로 이뤄지고 있는 상황에서 핀셋 규제를 하겠다는 것은 말이 안 된다고 지적해왔습니다.
 
무엇보다 분양가 상한제가 원가에서 적정이윤을 보장해준다는 개념인 만큼 원가공개가 투명하게 이뤄져야 한다고 강조하고 있는데요.

관계자 이야기 들어보시죠.

[김성달 / 경실련 부동산건설개혁본부 국장 : 민간택지 상한제를 하더라도 원가 공개가 7개 밖에 되지 않기 때문에 계속해서 원가 부풀리기라는 문제가 있었고, (이를 해결하려면) 당연히 개수도 확대하고 원가를 증명해 줄 수 있는 세부 내역까지 다 공개하는 게 맞다(는 거죠.)]

하지만 건설업계 측에선 이런 원가 공개 요구에 대해 영업비밀이라며 강하게 반발하고 있는 상황입니다.

▶[신현상 / 앵커]
알겠습니다. 집값 불안의 원인은 결국 강남 재건축인데요. 

그래서 추가 대책으로 강남 재건축 연한을 늘리는 카드를 빼들 것이란 이야기도 나옵니다?

▷[정광윤 / 기자]
네, 현재로선 추가대책으로 쓸 수 있는 카드가 한정적인데요.

시장 영향력이 큰 대출이나 세금 규제는 이미 규제수준도 강력한 편이고, 국토부보다는 기재부의 영향력이 크기 때문에 쉽지 않을 것으로 보입니다.

때문에 재건축 사업 속도를 늦추도록 재건축 연한을 현행 30년에서 40년으로 연장 하는 것이 국토부 차원에서 그나마 가능한 규제로 보이는데요.

전문가 이야기 들어보시죠.

[김규정 / NH투자증권 부동산 연구원 : 재건축을 시작할 수 있는 연한 자체를 뒤로 미뤄놓으면 사업을 진행할 수 있는 대상 단지들이 좀 줄어들게 되면서 시장에서 거래 빈도라든가 가격 변동성이라든가 이런 것들이 줄어들게 될 거라는 거죠.]

하지만 이 역시 근본적인 해결책은 아니고 40년이 지나서 한꺼번에 재건축에 돌입한다면 지금과 동일한 사태가 벌어질 것이라는 지적도 나오고 있습니다.

▶[신현상 / 앵커]
집값을 잡기 위한 가장 효과적인 대책이 세금을 대폭 올리는 것이다, 이런 지적도 많은데요.

부동산 보유 정도에 따라 세금을 부과하는 종합부동산세 강화 법안이 지금 국회에 제출돼 있죠?

▷[김완진 / 기자]
네, 다주택자들에 대한 종합부동산세를 강화하는 내용의 법안이 이미 국회에 발의돼 있습니다.

주택을 5채 넘게 가진 경우 또는 청약조정지역에 주택 3채를 넘게 가진 경우, 종부세 비율을 참여정부 당시 수준인 최고 3%까지 올린다는 겁니다.

또한 1주택자 과세 기준을 현행 9억 원에서 6억 원까지 내리는 방안과 종부세 과세 기준을 계산할 때 쓰는 공정시장가액을 100%까지 올리는 내용도 담겼습니다.     

▶[신현상 / 앵커]
그런데 정부가 이 세금 강화 카드를 선뜻 꺼내지 못하는데, 왜 그러는 걸까요?

▷[김완진 / 기자]
아무래도 내년 4월 총선 준비 태세에 들어가야 하는 상황에서 민감한 세금 문제를 건드리기는 곤란한 측면이 있습니다.

또한 앞서 말씀 드린대로 종부세 등 세금을 올리려면 과세 기준을 정할 때 필요한 공시지가 비율도 올려야 하는데요.

공시가격이 높아지면 부동산 보유세뿐만 아니라 건강보험료 등도 덩달아 올라 다주택자뿐만 아니라 실제 거주하는 1주택자들 부담까지 높아지는 문제도 있습니다.

투기 수요를 잡으려다 한 집에 오래 산 실수요자들까지 피해를 입는 상황이 벌어질 수 있다는 겁니다.

▶[신현상 / 앵커]
가장 기본적이지만 어려운 질문일 텐데요.

앞서 이야기한 내용 말고, 비정상적인 집값을 정상화할 수 있는 방법은 어떤 것이 있을까요? 

▷[김완진 / 기자]
일단 기존 공급 계획을 차질 없이 추진해야 할 것으로 보입니다.

30만 가구 규모로 조성되는 3기 신도시 등을 꼽을 수 있는데요.

서울, 특히 강남 수요층이 원하는 쾌적한 주거 환경과 교육 여건을 목표로 하고 있고, 1~2기 신도시와 달리 선제적으로 교통대책을 내놓은 만큼 서울 수요 분산이 이뤄지도록 속도감 있는 진행이 필요하다는 분석입니다.

또한 1주택자라도 9억 원을 넘는 고가주택을 보유한 경우, 장기보유특별공제를 아예 적용하지 않는 방안도 쓸 수 있는 카드고요.

다주택자나 고액 자산가들에 대한 증여세를 더 높이는 방안도 있습니다.

이와 함께 시세 차익의 일부를 국채로 거둬들이는 채권입찰제 등 투기 수요를 더 강하게 압박하는 카드도 고려할 수 있습니다.

하지만 소위 끝판왕으로 불리는 분양가 상한제 등 고강도 규제책이 이미 대부분 나왔고, 시장 위축 우려를 감안하면 추가 대책을 내놓기는 쉽지 않을 것이라는 의견도 있습니다.

▶[신현상 / 앵커]
부동산 대책의 대표적인 오류가 바로 인위적인 가격통제입니다.

억지로 누른 가격은 언젠간 부풀어 오르기 마련입니다.  

분양가 상한제를 두 달 만에 후퇴한 것도 이런 이유에서입니다. 

분양가 상한제, 정부의 의지가 담긴 서슬 퍼런 정책임에 틀림없습니다.

하지만 시행 전인데도 벌써부터 역효과를 내고 있고, 계속되는 부처간 엇박자는 우려를 더 키우고 있습니다.

시행착오로 인한 값비싼 대가를 치르기 전에 전면 재검토 해야 한다는 목소리가 커지는 이유이기도 합니다.

그래서 이 6개월이라는 유예 시간이 시장보다는 정부에게 더 절실해 보입니다. 

오늘 취재파일 순서 여기까지입니다.

시청해 주셔서 고맙습니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)