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■ 내 집의 가치는

"싸게 나온 급매물, 이렇게 잡아라!"

오늘 '내 집의 가치는'이 준비한 이야기 부동산 해결사가 말하는 급매물 잡는 7가지 비법에 대해 알아보겠습니다.


◇ 급매물이란?

사전에는 급히 팔아야 할 물건이라고 나와 있습니다. 급매라는 걸 어떻게 표현할 수 있는가? 기준을 정하기 애매하죠. 그럴 땐 '시세'를 보시면 됩니다.

일단 시세 대비 5~10%는 저렴해야 급매라고 판단 할 수 있는데요. 물론 물건이나 지역에 따라 차이는 있습니다만 시세 대비 10~20% 저렴하면 경매로 접근을 하고요.

조금은 생소한 'NPL'이라는 게 있어요. 쉽게 말해 이자 못 낸 저당권이라고 생각하시면 되는데요, 시세 대비 20~30% 저렴한 게 특징입니다.

◇ 급매물 이렇게 잡아라 '7가지 비법'


첫째는 적정 목표가격을 정하는 겁니다. 그러기 위해선 시세를 알아야 하는데요.

국토부 홈페이지에 들어가면 실거래가 나옵니다. 비단 아파트뿐만 아니라 오피스텔, 토지, 연립·다세대 등 모든 주택의 실제 거래된 가격이 나오는데 이런 기준을 통해 목표 매수가격을 잡아야 합니다.

실거래가 봤으니 현장 상황도 알아봐야 하는데요. 인근 중개업소 2~3곳 방문해서 직접 물건의 시세를 파악하는 것이 좁습니다.

이때 알아두셔야 할 것이 매도자와 매수자 입장의 가격이 다르기 때문에 각각의 입장에서 시세 조사하는 것을 추천드립니다.


두 번째는 믿을 수 있는 1~2곳에만 의뢰를 해야 합니다. 중개업소 많이 가보면 좋은 것 아닌가요? 물어보시는 분들 종종 계신데요. 요즘은 공동중개망이라 해서 같은 정보를 공유하기 때문에 많이 가는 것이 크게 의미가 없습니다.

중요한 건 내가 10곳의 부동산을 갔어요, 그러면 물건 소유자에게 부동산 10곳이 전화를 해요. 그러면 매도인은 매수인이 많다고 생각해 되려, 가격을 올릴 수 있기 때문에 주의가 필요합니다.


세 번째는 매수 의사를 확실히 표현해라입니다. 시세만 알아보려고 중개업소에 가면 중개업자들도 바쁘니까 굳이 매수 의사 없는 사람한테 열심히 투자를 안 한단 말이에요.

그러나 어느 정도 목표 가격, 어떤 면적의 이 정도 층수 등 구체적인 매입 조건을 얘기하면 중개업자 입장에서도 매수 의사가 있다고 판단하기 때문에 물건을 찾으려고 굉장히 노력합니다.

또 하나의 팁이 있긴 한데 이건 좋은 방법은 아니라 궁금하신 분들은 동영상을 참조해주시구요. 다음 비법으로 넘어가 보죠.


네 번째는 중개업자나 매도인에게 조급함을 들키지 마라입니다.

예전에 이런 경우가 있었어요, 컨설팅 고객 중에 보름 내에 외국을 가야 할 상황인데 이게 매도인에게 전달이 된 거죠. 결국에는 500만원 더 오른 조건에서 물건을 매입했단 말이에요. 이럴 때는 매수 위임을 했으면 증액 계약은 피할 수 있었을 텐데요.

조급함을 들키면 매도인이 유리한 입장을 차지하고, 이는 매매가나 수수료 상승의 원인이 되기 때문에 주의하셔야 합니다.


다섯 번째는 급매물이 나온 시기와 이유를 파악하라입니다. 조급함을 들키면 안 되는 이유가 매도인이 우위를 점하지 못하게 하는 거였잖아요, 매수인이 유리하려면 이 부분을 정확히 파악하고 있는 것이 중요합니다.

사업 실패로 물건이 나온 건지, 대출이자 미납으로 경매에 나온 물건인지 등 매도인의 상황을 안다면 훨씬 더 수월하게 계약을 체결할 수 있고요.

보통 이런 정보를 매수인이 알기는 힘들어요. 그때 좋은 방법이 중개업소를 자주 가고, 중개업자와 친해지는 겁니다. 정보를 알면 좋은 협상카드가 되거든요.


여섯 번째는 권리·물리적 하자를 체크하라입니다. 이게 정말 중요한데요.

등기부 등본으로 가등기, 압류, 실제 소유자 여부 등을 반드시 확인해야 합니다. 이게 등기부상과 다르면 큰 손해를 입을 수 있기 때문에 ★ 세개 체크해두셔야 해요.

물리적 하자는 사실 잡기가 쉽지 않습니다. 누수, 결로, 단열 등 귀찮더라도 반드시 직접 방문해서 확인하시기 바랍니다.

별내 임대소송사건, 서부이촌동 사기사건으로 엄청난 재산 손실이 있었는데, 이 주인공이 내가 되지 않으리라는 보장이 없기 때문에 반드시 권리·물리 하자 꼼꼼히 챙겨서 내 재산 지키는 선택하셨으면 좋겠습니다.


드디어 마지막 비법입니다. 목표 가격이면 과감히 선택하라입니다.

오잉? 겨우 이게 비법이에요? 라고 하시는 분들 있으실 텐데요. 대부분이 흔들립니다. 열심히 노력해서 물건 찾고, 매입할 때 되면 막상 더 저렴한 매물이 있지는 않을까 해서 놓치는 경우가 많습니다.

목표를 정해서 찾았다면, 과감하게 매입할 필요가 있습니다.

실제 컨설팅 사례 중에 용산에 물건을 찾았는데 이분이 계속 고민만 하고 선택을 못했어요. 대지 지분이 10평이었는데 3.3당 1000만 원이 오른 거에요. 거의 1억이 오른 셈이에요.

싸고 좋은 물건 있으면 얼마나 좋겠어요, 그런데 그런 물건은 없어요. 목표가에 맞고 전망 좋은 지역이면 고민하시지 말고 과감하게 매수를 하는 것이 현명하다는 생각이 듭니다.

'내 집의 가치는' 급매물 이렇게 잡아라 7가지 비법 알아봤습니요, 도움 많이 되셨나요? 우리 다음 이시간에 또 만나요~

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다. 또한, 제공하는 정보는 투자판단에 참고 자료일 뿐, 해당 부동산의 가치를 보장하지 않으므로 유의하시기 바랍니다. / 기획·구성 : SBSCNBC 디지털콘텐츠팀 김현정)