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10월부터 민간택지 분양가 상한제가 본격 시행되면서 수익형 부동산이 인기를 끌 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 특히 고강도 청약 규제로 아파트 당첨 문턱이 높아지면서 주거를 대체할 수 있는 오피스텔로 수요가 쏠릴 가능성도 거론되는 상황입니다. 금리 하락기를 맞아 수익형 부동산과 관련해서 지금이 투자 적기인지 또 떠오르는 투자처로는 어디가 있을지 자세히 살펴보겠습니다.(코칭 : 선종필 상가뉴스레이다 대표)

◇ 민간택지 분양가 상한제 10월 시행 예고…수익형 부동산에 호재?

시장은 선 반응을 보이고 있는 형국입니다. 재건축 정비 조합들을 중심으로, 분양가 상한제를 피할 수 있는 시간적 여유가 있는 곳은 가능한 선분양 할 수 있도록 일정을 당겨보려고 조합원 총회를 서둘러 추진하고 있는 곳들도 있습니다.

다만, 매매라든가 거래 동향에 대한 문의 추세는 둘로 극명하게 갈렸습니다. 아직 준비할 여유가 없는 곳들은 문의가 뚝 끊겼습니다. 반면, 입주를 앞둔 곳들은 별 영향이 없기 때문에 문의가 지속되고 있습니다.

대체로 주거에 대한 규제를 강화하면 '풍선효과론'이 가장 먼저 대두됩니다. 혜택을 받는 곳으로 수익형 부동산이 언급됩니다. 현실적으로 수익형 부동산의 풍선효과가 전무하다고 볼 수는 없지만, 지나치게 부풀려진 것은 아닌지 생각할 필요가 있습니다.

한편으로는 분양가 상한제 규제가 대규모 수익형 부동산으로 자금 수요가 이탈할 것인지는 지켜봐야 할 부분입니다. 가령 분양가 상한제로 주거 지역의 공급 가격이 시세의 70%까지 갈 수 있다고 하다보니, 현실적으로 청약 대기 수요자들이 폭발적으로 늘어날 수 있습니다. 이게 로또 청약인데요. 로또 청약의 대기 수요규모가 엄청나게 커지면 현실적으로 수익형 부동산으로 이탈하기보다는, 현재 수익형 부동산은 공실률도 증가하고 있고, 내수도 부진하고 시장 상황이 좋지만은 않습니다. 수요 이탈 자체가 없고, 수익형 부동산 자체적인 시장만 형성되는 형국도 예상해 볼 수 있습니다. 분양가 상한제에 대한 부분들은 시장 환경을 좀 더 지켜봐야 합니다.

◇ 오피스텔, 분양가 상한제 발표 이후 분위기 달라졌다?

오피스텔 중심으로 시장이 분석과 평가가 나온 것 중에 성급하게 나온 것도 있습니다. 이미 오피스텔은 분양가 상한제라는 언급만으로도 미리 반응이 나왔던 곳입니다. 과거 9·13 대책 이후 올해 6월까지 서울 지역에서 300실 이상의 대규모 오피스텔을 분양해서, 9개 청약 단지 중 모두 성공한 곳이 단 1곳 뿐이었습니다. 김현미 국토교통부 장관의 분양가 상한제 언급 이후에 공급했던 오피스텔의 300실 이상 단지는 두 군데 모두 대규모 청약이 성공했다는 분석이 있었습니다. 오피스텔을 포함한 수익형 부동산으로 자금 이탈이 시작됐다는 분석도 나왔습니다.

하지만 내면을 뜯어보면, 여의도에서 공급했던 모 오피스텔은 849실에 2만여명이 청약을 신청해서 대규모 흥행에는 성공했습니다. 그러나 청약 상담을 진행해보면 층과 향이 좋은곳에 배정이 받아져서 본인이 보유가치가 있다면 준공때까지 보유에 대한 희망을 일부 생각하시는 분들도 계시지만, 대규모 흥행 바람몰이 때문에 중간 과정에서 진행될 수 있는 프리미엄을 생각하고 대거 청약에 들어가신 분들이 상당수였습니다. 다른 한곳도 1:1 수준이었기 때문에 대규모 자금 이동이 이뤄졌다고 보기엔 어렵습니다. 까마귀 날자 배 떨어진 형국입니다. 전체적으로 놓고 보면, 해당 상품의 지역별 선호도, 상품별 특성에 따른 국지적인 현상이었다고 보는 게 맞지 않을까 싶습니다.

◇ ‘금리 하락기’, 수익형 부동산 시장 관심…지금이 투자 적기?

금리 인하와 관련해 분양가 상한제보다는 직접적 효과가 더 큽니다. 단기적인 인하 조치가 아니라 장기화 될 것으로 예상되고 있고, 추가 금리 인하론이 벌써 등장하고 있다보니, 과거 금리 인하기에 어떤 현상이 일어났는지 살펴볼 필요가 있습니다.

금리 인하기 전이었던 2016년 상반기의 경우 주거용, 상업용 건축 모두 포함해 약 87만의 거래가 있었습니다. 금리 인하 후 하반기에는 106만 건이 넘는 거래 실적이 있었습니다. 20%가 늘어난 셈입니다. 금리 인하 자체가 수익형 부동산의 일반적인 상황들이 호재가 많아서 투자로 이어진다고 보기는 어려운 부분이 있습니다. 익히 우리가 체험하듯 공실률도 증가하고 있고, 내수 침체에 대한 부분들도 왕왕 거론되고 있습니다. 수익형 부동산이라고 좋은 부동산은 아닙니다.

그럼에도 불구하고 금리 인하가 수익형 부동산에 시장에 상당한 영향을 끼칠 수 있다라는 부분들은 과거 우리가 2005년도 정도에 투자자의 투자 욕구와 눈높이는 한 8% 정도의 투자 수익이 발생되지 않으면, 투자할 의지들을 못 느꼈습니다. 그런데 불과 5년 정도 사이에 저금리 기조가 계속되면서, 5%~6%대까지 투자 수익률에 대한 눈높이가 낮아졌습니다. 그런데 왜 계속 수익형 부동산 투자가 증가했냐면 겉으로 드러나는 수익률의 숫자는 줄었지만, 투자의 실익적인 부분, 조달 금리에 대한 부분들이 하락하면서 보존 효과가 생겼습니다. 이런 부분 때문에 겉으로 드러난 투자 수익률은 계속 낮아진 것 같지만, 조달 금리에서 레버리지 효과로 상쇄하는 부분 때문에 실제 수익이 줄지 않아 투자 행위가 계속 일어난 것입니다. 

이런 부분에서 간과하면 안될것은 저금리 기조에서는 불황임에도 부동산 상품의 시세 상승이 일어난다는 것입니다. 수익형 부동산의 투자 수익률이 현재 5%를 유지하고 있는 상품이라고 한다면, 조달 금리가 낮아지면 실질적인 실현 이익률은 6%~7%로 늘어날 수 있는 효과를 갖게 됩니다. 늘어나는 효과만큼의 부분이 바로 시세 상승으로 이어지는 것입니다.

거시적인 부분에서 일반적인 투자 환경은 좋지 않지만, 투자자들 입장에서 수익형 부동산의 매수에 대한 부분들은 적극적으로 검토할 필요는 있다고 생각합니다. 다만, 자기 자본 비율을 너무 과하게 책정해서 무리한 투자를 하는 것은 반드시 피해야 할 부분입니다. 투자 환경이 좋아서 투자가 일어나는 것은 아닙니다. 똑같은 상품이라도 조달 금리에 대한 부분이 낮아짐으로 인해서 시세 상승의 반대급부 현상은 본인이 원하지 않아도 발생하는 일입니다. 조만간 장기 저금리 기조에 대한 부분 때문에 수익형 부동산의 매물 상품들은 앉은 자리에서 시세가 상승하게 되는 효과들이 발생할 것이라서, 적당한 지역과 상품이라면 투자를 서둘러도 무리는 아닐것으로 보입니다.

(영상으로 보기 ☞ [손바닥경제] 분양가 상한제에 오피스텔 ‘반사 이익’?)

구성 / 편집 : 최대건 (SBSCNBC 뉴미디어부)