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■ 경제와이드 이슈& '손바닥경제' - 선종필 상가뉴스레이다 대표

10월부터 민간택지 분양가상한제가 본격 시행되면서 수익형 부동산이 인기를 끌 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 특히 고강도 청약 규제로 아파트 당첨 문턱이 높아지면서 주거를 대체할 수 있는 오피스텔로 수요가 쏠릴 가능성도 거론되는 상황입니다. 금리 하락기를 맞아 수익형 부동산과 관련해서 지금이 투자 적기인지 또 떠오르는 투자처로는 어디가 있을지 전문가와 자세히 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 정부가 예고했던 대로 민간택지에 대한 분양가상한제를 10월부터 시작하겠다고 발표했는데요. 시간이 얼마 되지 않았습니다만, 시장 반응 또 분위기는 어떻습니까?

시장은 선 반응을 보였는데요. 재건축 정비 지역 포함 분양가 상한제를 피할 수 있는 곳은 조합원 총회를 열었습니다. 시간적 여유가 되는 곳들은 가능한 선분양 할 수 있도록 일정을 조율합니다.

매매라든가 거래 동향은 둘로 극명하게 갈렸습니다. 아직 준비할 수 없는 곳들은 문의가 뚝 끊겼습니다. 반면, 입주가 앞둔 곳들은 영향 없습니다.

Q. 분양가상한제 확대, 이게 수익형 부동산에는 호재라고 볼 수 있나요?

대체로 규제를 강화하면 풍선 효과론이 가장 먼저 대두됩니다. 혜택을 받는 곳이 수익형 부동산입니다. 현실적으로 수익형 부동산의 풍선효과가 전무하다고 볼 수는 없는데요. 너무 지나치게 부풀려진 것은 아닌지 생각할 필요가 있습니다.

분양가 상한제 규제가 작은 수요로 이동할 것인지는 지켜봐야 합니다. 가령 분양가 상한제로 주거 지역의 공급 가격이 시세 70% 시세까지 갈 수 있습니다. 현실적으로 청약 대기 수혜자들이 폭발적으로 늘어납니다. 이게 로또 청약인데요. 로또 청약의 수요가 어마어마하게 커지면 현실적으로 수익형 부동산으로 이탈하지는 않습니다. 수익형 부동산은 공실이 증가하는 등 시장 상황이 좋지 않습니다. 분양가 상한제는 시장 상황을 좀 더 지켜봐야 합니다.

Q. 사실 수익형 부동산 중 하나인 오피스텔 경우 9·13 대책 이후 꽤 힘든 시간을 보낸 거 같은데 최근 분양가상한제 발표 이후 분위기가 많이 달라졌죠? 어떻게 보십니까?

오피스텔 중심으로 시장이 분석과 평가가 나온 것 중에 성급하게 나온 것도 있습니다. 이미 오피스텔은 분양가 상한제라는 언급만으로도 미리 반응이 나왔습니다. 과거 9·13 대책 이후 올해 6월까지 서울시 9개 오피스텔 청약 단지 중 모두 성공한 곳이 딱 1단지인데요. 김현미 국토교통부 장관의 분양가 상한제 언급 이후에 대규모 청약이 성공했다는 분석이 있었습니다. 오피스텔로 자금이 이동했다는 분석도 나왔습니다.

하지만 내면을 뜯어보면요. 여의도에서 했던 모 오피스텔은 849실을 2만여 명이 청약을 신청했습니다. 그러나 청약 상담을 진행해보면 대규모 흥행 바람몰이 때문에 중간 생성될 프리미엄으로 들어가신 분들이 상당수였습니다. 다른 곳도 1:1 수준이었기 때문에 대규모 자금 이동이 이뤄졌다고 보기엔 어렵습니다. 해당 상품의 지역 선호도, 상품 특성으로 국지적으로 발생한 것으로 보는 게 맞습니다.

Q. 사실 금리가 낮아지게 되면 오피스텔, 상가, 꼬마빌딩 등 수익형 부동산 시장에 대한 관심이 꽤 늘어나게 된다고 들었어요?

금리 인하와 관련해 분양가 상한제보다는 직접적 효과가 더 큽니다. 추가 금리 인하론이 벌써 등장하니 과거 금리 인하기에 어떤 현상이 일어났는지 살펴볼 필요가 있습니다.

2016년 상반기의 경우 주거용, 상업용 건축 모두 포함해 약 87만의 거래가 있었습니다. 금리 인하 후 하반기에는 106만 건이 넘는 거래 실적이 있었습니다. 20%가 늘어난 셈인데요. 금리 인하 자체가 수익형 부동산의 호재로 이어진다고 보기는 어렵습니다. 익히 우리가 체험하듯 공실률도 증가, 내수 침체도 거론됐습니다. 수익형 부동산이라고 좋은 부동산은 아닌데요.

그런데 왜 계속 수익형 부동산 투자가 증가했냐면 숫자는 줄었지만 조달 적인 금리 효과가 낮아지면서 보존 효과가 생겼습니다. 조달 금리에서 레버리지 효과로 실제 수익이 줄지 않아 투자 행위가 유지됐습니다.

저금리 기조에서는 불황임에도 부동산 상품의 시세 상승이 일어납니다. 수익형 부동산의 투자 수익률을 5%였다면 조달 금리가 낮아져서 7%로 늘어나는 효과도 있습니다. 이게 시세 상승으로 이어집니다.

Q. 그럼 현시점, 수익형 부동산을 사는 게 맞는 걸까요?

거시적인 부분에서 일반적 투자 환경은 좋지 않은데요. 수익형 부동산 매수에서 적극적으로 검토할 필요는 있습니다. 자기 자본 비율을 너무 과하게 책정하는 것은 피해야 할 부분입니다. 투자 환경이 좋아서 투자가 일어나는 것은 아닙니다. 똑같은 상품이라도 조달 금리에 대한 부분이 낮아지며 시세 상승의 반대급부 현상은 본인이 원하지 않아도 발생하는 일입니다. 적당한 지역과 상품이라면 투자를 서둘러도 무리는 아닙니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)