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■ 내 집의 가치는

오늘 '내 집의 가치는'에서는 청약 등을 통한 분양아파트 투자전략을 알아보겠습니다.


최근 배우 이시언씨가 예능 프로에서 청약에 당첨돼 눈길을 끌었는데요, 특히 당첨된 서울 동작구 상도동 E아파트는 6월 당시 평균 경쟁률이 19.26으로 분양가는 6억이었습니다.

현재는 얼마일까요?

올해 1월 20층 아파트가 무려 12억에 거래됐습니다. 분양가 대비 2배 이상 오른 금액인데요, 나도 이시언처럼 청약 넣고 아파트 당첨될 수 있을까요?

잡초 근성, 아시죠? 밟아도 밟아도 다시 살아나는 잡초. 부동산 시장에도 비슷한 성격을 가진 부동산이 있는데요. 규제가 너무 강해 시장이 무너져도 되살아나는 친구, 바로 '청약'입니다.

청약은 당첨이 되는 순간 수익을 창출하고 시작하다 보니 수요층이 매우 두꺼운데요, 최근에 입지가 아주 좋은 아파트들도 미분양이 속출하면서 청약시장도 끝났구나 하시는 분들 많습니다.

◆ 청약 당첨만 되면 로또?

정말 그럴까요, 과거 청약시장 경쟁률로 확인해보겠습니다.

작년 5월 하남시 미사지구에 P 주상복합입니다. 경쟁률이 424대1로, 접수된 통장만 29,466개입니다. 왜 이렇게 경쟁이 치열할까요?


주변 분양가 시세보다 싸기 때문이죠, 당시 P 주상복합 102㎡ 분양가가 5억6000만원이었는데요, 평당 1430만원 입니다. 인근의 같은 평수의 P 아파트가 약 7억2000만원으로 평당 2405만원 이었습니다

시세 차익이 약 1억5000만원 정도 벌어지죠, 그렇다 보니 당첨만 되면 시세 차익을 거둘 수 있기 때문에 경쟁률이 치열할 수밖에 없는데요.

작년 3월 강남구 개포동 Z 아파트 보겠습니다. 전용면적 84㎡ 16세대밖에 공급을 안 했는데, 접수 건수는 1451건입니다.


당시 Z아파트 분양가가 12억, 인근의 P 아파트가 18~19억에 형성됐습니다. 당첨만 되면 시세 차익을 약 5억이나 거둘 수 있었던 겁니다. 이처럼 시세보다 분양가가 훨씬 낮고, 시세차익을 분명하게 거두는 청약 아파트, 왜 로또 아파트로 불리는지 아시겠죠?

◆ 분양가 심사 기준 강화…로또 청약 만든다?

사실 정부도 굉장히 힘들 수밖에 없습니다.

분양가를 높게 잡으면 미분양이 속출하고, 낮게 잡으면 청약이 과열되고 방향 잡기가 어렵습니다. 그런데도 정부는 부동산 규제로 시장을 잡겠다고 하는데요. 분양가 심사 기준 강화한 정부, 의도와는 다르게 부동산 시장은 반대로 움직였습니다.

첫째, 분양가 9억 이상 중도금 대출 금지. 이 규제로 아무리 싼 분양 조건이라도 최소 현금을 수 억원 쥐고 있는 사람만 분양을 받을 수 있게 됐는데요. 결론적으로 현금부자들에게만 기회가 돌아간거죠. 둘째, 분양가 심사·규제 강화. 심사를 강화함으로써 재개발·재건축 사업을 지연되면서 아파트 분양이 연기가 됐는데요. 공급량이 부족해지면서 오히려 희소성이 커졌습니다.

마지막으로, 우수 재건축 아파트에 '바뀐 심사기준'을 적용한 겁니다. 강화된 규제를 유명 재건축 아파트에 적용하게 되면 그만큼 화제성이 생겨요. 이 이슈를 이용해 침체된 부동산 시장에 새로운 동력을 제공하는 계기를 만든다는 겁니다.

청약 아파트의 특징과 정부 규제와는 반대로 움직이는 시장, 투자 전략도 알아봐야겠죠?

◇ 분양가 심사 기준에 따른 전략 제시

자금력이 있으신 분들은 고분양가 관리 지역에 투자해서 '로또 아파트' 잡으세요. 시세 차익 가장 많이 거둘 수 있습니다. 두 번째는 일명 '줍줍줍'이라고 하죠, 미분양 아파트를 노리세요.

나는 고분양가 규제·기준이 강화되니 낮은 분양가를 노리고 싶다 하시는 분들은 이번 7월에 경기도에 5개, 전남·부산·대구에 분양하는 아파트 지켜보시면 좋을 것 같습니다.

11, 12월에는 강남권에도 분양 예정 아파트가 있으시니, 관심 있으신 분들은 아래 표와 동영상을 참조해보세요.

◇ 올 하반기 분양 일정


(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다. 또한, 제공하는 정보는 투자판단에 참고 자료일 뿐, 해당 부동산의 가치를 보장하지 않으므로 유의하시기 바랍니다. / 기획·구성 : SBSCNBC 디지털콘텐츠팀 김현정)