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■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 최황수 건국대 부동산대학원 교수

정부가 공시가격과 시세의 격차를 줄이겠다며 올해 공시가격을 대폭 올리면서 부동산 시장의 혼란이 커지고 있습니다. 특히 개별 단독주택 공시가격에 대한 논란이 커지고 있는데요. 연초 정부가 발표한 표준 단독주택과 최근 지자체가 산정해 열람에 들어간 개별 단독주택 공시가격 간 차이가 크게 벌어진 데다, 형평성 문제까지 불거지고 있습니다. 공시가격 논란과 관련해서 이야기 나눠보겠습니다.

Q. 먼저 개념부터 좀 정리하고 가죠. 지금 논란이 되는 것이 개별 단독주택 공시가격인데 표준 단독주택이랑은 다른 거죠?

- '개별주택' 공시가격 논란…표준주택과 차이는
- 토지와 단독주택, '표준-개별' 방식 활용
- 지역 내 특성·가격 수준 대표하는 '표준주택'
- 표준주택 공시가격 기반 → 개별 공시가격 산정
- 표준지는 감정평가사·표준주택은 감정원 평가
- 개별주택, 지자체 공무원이 '표준' 근거로 산정
- 개별주택 공시가…가격급등·형평성 문제 제기
- "개별 공시가격 이의신청 건수 역대 최고"
 
Q. 그러니까 정부가 발표하는 표준 공시가격을 기초로 지자체가 산정하는 것이 개별 공시가격이라는 거군요. 올해 표준 공시가격이 많이 오른 만큼, 개별 단독주택 공시가격도 예년에 비해서는 크게 오르지 않았습니까?

- 개별주택도 '공시가격 쇼크'…얼마나 올랐나
- 용산·강남 3배↑…개별주택도 '공시가 쇼크'
- 용산 상승률 8→28%로…강남도 9→29%로
- 개별 단독주택 공시가도 껑충…100% 상승도
- 연남동 단독주택 공시가 14.4억→29.8억
- 표준단독주택 공시가격 상승률 '역대 최고'
- 표준주택 공시가 참조, 개별주택 가격 산정

Q. 가격이 많이 오른 것도 말이 많지만 지금 논란이 되고 있는 부분이 표준과 개별 공시가격 간의 상승률 차이가 크게 벌어졌다고 합니다. 정부가 적정성 조사까지 나선다고 하던데요. 왜 이렇게 차이가 심한 겁니까?

- 정부 "표준-개별주택 공시가 차이에 감사착수"
- 정부는 공시가 상승률 높이고 지자체는 낮췄다
- 표준-개별 단독주택 공시가격 7%p 차이 발생
- 지자체가 산정하는 개별주택 공시가격 낮은 편
- 표준-개별 공시가격 격차 예년에는 1~2%p
- 지자체들, 주민들 세부담 급격하게 증가 우려
- 상승률 낮은 표준주택 토대 개별주택 가격 산정
- 들쭉날쭉 공시가격, 이의신청 지속적으로 접수
- 개별 단독주택 공시가격 의견접수 4일까지 진행

Q. 상황이 이렇다 보니, 공시가격 제도 자체를 두고 논란이 커지고 있던데요. 이 부분은 어떻게 보십니까?

- 공식가격 제도 '적정성' 논란 확산…문제점은
- 공무원 1명이 2만 필지 조사…'인력부족' 심각
- 공시가격 신뢰도 저하시키는 악순환 발생 가능
- 개별지가 현장조사, 변경사항 발생 토지만 진행

Q. 정부는 "공시가격 적정성 논란에 대해 다양한 자료를 종합적으로 분석해 시세 분석을 하고 있다"고 주장하고 있습니다. 공시가격 산정 근거를 제대로 밝히지 않고 있는데 왜 공개하지 않는 겁니까?

- 공시가격 현실화한다면서…근거는 왜 못 밝히나
- 산정·평가 방식 공개 않는 정부, 시장은 혼란
- 국토부 "시장 혼란 우려" 산정근거 공개 거부
- 이낙연 총리 "일부러 숨기는 것은 아닐 것"
- 시민단체 "근거 없는 공시가격 신뢰 못해"
- 정부, 공시가격 조사·산정 보고서 미공개
- 공시가격 책정의 근거는…시세·매입가격
- 국토부, 개별 공시가격 산출 근거 제시 안해
- 경실련 등 "투명하게 공개하고 공론화 거쳐야"
 
Q. 우리 집 공시가격은 얼마나 올랐는지, 또 불만이 있는 분들은 직접 열람해 보고 이의신청이 가능한데요. 어디서 어떻게 확인하면 되는지 설명해 주시죠?

- 개별 단독주택 공시가가 열람…주인들 "하소연"
- 올해 개별공시지가 공개…조회·이의신청 방법은
- 부동산공시가격알리미 홈페이지에서 확인 가능
- 부동산 공시가격 콜센터 전화 1644-2828
- 국토부 홈페이지 접속→개별주택 공시가격 열람
- 지역·상세주소 입력, 개별주택 공시가격 확인
- 이달 4일까지 개별주택 공시가격 이의신청
- 개별주택 공시가, 이의신청 마무리 뒤 재공시
- 공시가격 의견청취 및 이의신청 건수도 급증
- 30일 확정공시가 공시…이후 30일간 이의신청

Q. 이렇게 공시가격에 민감하게 반응하는 이유가 공시가격이 여러 곳에 활용되기 때문인데요. 어떤 것들이 영향을 주게 됩니까?

- 공시가격이 뭐길래…보유세 등 60여 행정사용
- 부동산 실거래가 신고제도의 검증·가격 기준
- 공시가격 급등, 건강보험료 등 조세 부담 증가
- 2020년 상반기 복지제도 수급 기준 판단에 적용
- 보유세 상승, 임대료에 전가될 가능성도 높아
- 상가 임차인의 젠트리피케이션 야기 가능성도

Q. 다주택자들, 특히 3채 이상 소유한 분들은 보유세 부담이 한층 더 커질 수밖에 없는데요. 보유세 과세 기준일이 두 달 남짓 남았는데 매매보다 증여를 더 선호하는 것 같습니다. 다주택자들 전략 어떻게 세워야 할까요?

- 갈림길에 선 다주택자…매매냐, 증여냐 선택은

Q. 마지막으로 부동산 가격이 연일 하락세를 보이는 가운데 거래가 뚝 끊긴 거래절벽 현상이 이어지고 있습니다. 매도자와 매수자의 눈치싸움, 어떻게 될까요?

- 아파트 거래 '뚝'…관망세 속 부동산 전망은
- 매도자-매수자 '눈치싸움' 어떻게 결론이 날까

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