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■ 절세미남 절세미녀

위 웹툰에서 등장한 부부는 어머니가 돌아가신 후 상속받게 된 아파트 때문에 1세대 2주택자가 돼 비과세 혜택을 못 받을까 우려하고 있습니다.

그래서 한 채를 팔까 고민하지만, 이번에는 양도세가 많이 나올까 걱정하고 있죠. 부부는 정말 비과세 혜택을 받을 수 없는 걸까요? 한 채를 처분한다면 양도세를 덜 낼 방법은 무엇일까요? (코칭 : 이윤실 회계사)

◇ 기존 보유주택 우선 처분 시 비과세 혜택 가능

결론부터 말하면 비과세 혜택을 받을 방법이 있습니다. 보통 1세대 1주택인 경우에만 비과세가 적용된다고 생각하는데요. 상속주택은 본인 의사와 상관없이 불가피하게 취득하는 것이어서, 본인 명의의 주택이 있다하더라도 상속주택은 없다고 보고 1세대 1주택으로 판단하는 것입니다.

세법에는 1세대 1주택이 아니더라도 비과세혜택을 받을 수 있는 몇 가지 예외조항이 있습니다. 상속주택도 예외적으로 1세대 1주택처럼 비과세혜택을 받을 수 있습니다.

다만 기존에 보유했던 아파트를 우선 처분해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 세법에서는 상속받은 주택 외 주택을 '일반주택'이라고 하는데요. 일반주택을 먼저 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 

반대로 상속받은 아파트를 먼저 팔면 세금을 내야 하는데요. 상속받은 아파트의 시세를 감안하여 3년 간 보유하였을 때 양도차익이 1억 5000만 원이라고 가정하면, 소득세율은 38.5%가 적용되 3500만 원의 세금을 내야 합니다.

상속 받은 아파트는 임대를 놓고, 현재 보유한 아파트를 먼저 팔았다고 가정해보죠. 이후 상속받은 아파트까지 처분하면 아파트 두 채 모두 1세대 1주택으로 인정받아 비과세 혜택을 받습니다. 즉 상속받은 아파트를 나중에 처분하면 비과세 혜택을 적용받아 양도소득세 3500만 원을 그대로 '절세'할 수 있게 됩니다.


◇ 1주택 비과세 혜택을 얻기 위한 조건들

첫째, 1세대 1주택이어야 합니다. 둘째, 양도 시 고가주택이 아니어야 합니다. 즉 양도 시 실거래가가 9억 원 이하이여야 합니다. 셋째, 주택은 2년 이상 보유해야 합니다. 8·2 부동산 대책으로 2017년 8월 3일 이후 서울과 같은 조정대상지역 내의 주택을 취득했다면, 해당 주택에 2년 실제 거주한 후 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

상속 주택의 경우, 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 세대가 별도 구분되어야 합니다. 부모님을 부양가족으로 주민등록상 세대원으로 등록해 놓거나, 자녀 교육 때문에 부모님 주소지로 가족들의 주민등록주소를 옮겨놓는 경우가 종종 있습니다. 이런 상황에서 갑자기 상속 주택이 생기면 보유 주택을 먼저 양도해도 비과세 혜택을 받지 못할 수 있습니다.

부모님과 실제 독립해 분가해 살고 있지만, 주민등록상 동일세대원으로 되어 있는 경우도 서류상 1세대 2주택으로 분류돼 세금 고지서를 받게 됩니다. 다만, 주민등록상 같은 주소라도 사실상 독립해 분가했다는 것을 세무서에 입증하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

60세 이상 직계존속 부모를 모시려고 집을 합친, 이른바 동거봉양의 경우 상속과 다르게 집을 합친 날짜로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

구성 / 편집 : 최대건(SBSCNBC 뉴미디어팀)