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■ 경제와이드 이슈& '절세 미남 절세 미녀' – 이윤실 회계사

공인회계사회가 추천하는 각 분야 전문 공인회계사들이 전해드립니다. 세금 줄여주는 솔루션 코너 '절세미남 절세미녀'. 지난주 절세미남에 이어서 오늘은 절세미녀, 이윤실 회계사 나왔습니다.

Q. 사례의 주인공은 부모님이 돌아가셔서 상속으로 1세대 2주택자가 됐는데요. 2주택이 되면 비과세 혜택을 못 받는 것 아닌가요?

아니요. 비과세 혜택을 받을 방법이 있습니다. 흔히들 1세대 1주택을 양도할 때만 비과세가 적용된다고 생각하는데요. 세법에는 1세대 1주택이 아니더라도 비과세혜택을 받을 수 있는 몇 가지 예외조항이 있습니다. 상속주택도 예외적으로 1세대 1주택처럼 비과세혜택을 받을 수 있습니다.

Q. 상속 받은 경우는 예외군요? 그렇다면, 이 분이 아파트를 한 채 팔고 싶은데, 어떻게 하면 비과세 혜택을 적용받을까요?

먼저 이 분이 보유한 아파트를 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 세법에서 상속받은 주택 외 주택을 '일반주택'이라고 하는데요. 일반주택을 먼저 팔아야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 하지만, 상속받은 수원 아파트를 먼저 팔면 세금을 내야 하는데요, 상속받은 수원 아파트의 시세를 감안하여 3년간 보유하였을 때 양도차익이 1억5000만 원이라고 가정하면, 소득세율은 38.5%가 적용되어 3500만 원의 세금을 내야 합니다.

Q. 사실, 상속받은 주택이 본인 거주지역과 다른 경우가 많을 텐데요. 아이들 학교 다니는 것을 감안하면 상속받은 집이 아닌 현재 살고 있는 집을 팔 경우에만 비과세 혜택을 준다니까 난감할 것 같은데요?

많은 분들이 그렇게 생각할 텐데요. 상속주택은 본인 의사와 상관없이 불가피하게 취득하는 것이어서 내 명의로 소유한 주택이 있는데 집을 상속받으면, 상속주택은 없다고 보고 1세대 1주택으로 판단하기 때문입니다. 따라서 아이들 학교나 통근 문제 등으로 복잡하지만 현재 사는 주택을 팔아야 세금을 내지 않게 됩니다. 그렇지만, 내 소유 집이 없을 때 상속주택이 생겼다! 그 이후 내 집을 새로 샀다가 새로 산 집을 팔게 되면 1세대 1주택이 아닌 1세대 2주택으로 판단됩니다.

Q. 그렇다면 방금 말씀하신 경우는 세금을 내야 하나요?

이 경우 과거에는 비과세 혜택을 받을 수 있었는데요. 하지만 현재는 1주택을 보유한 상태에서 상속 받은 경우만 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

Q. 그렇다면 상속을 받아서 집이 두 채가 됐을 때 세금을 내지 않으려면 어떻게 해야 할까요?

부모님이 상속한 아파트에 살지 않기로 했다면 상속받은 아파트를 먼저 팔 수도 있겠죠. 하지만, 절세 효과를 보려면 상속 받은 아파트는 임대를 놓고, 현재 보유한 아파트를 먼저 팔아야 합니다. 이 경우 상속받은 아파트까지 나중에 팔면 아파트 두 채 모두 1세대 1주택으로 비과세 혜택을 받아 세금을 한 푼도 내지 않아도 됩니다. 즉, 상속받은 수원 아파트를 나중에 팔게 되면 비과세 혜택을 적용받아 양도소득세 3500만 원을 그대로 '절세'할 수 있습니다.

Q. 양도소득세 3500만 원을 절약한다면 대단하네요. 집을 파는 순서를 잘 조율하면 비과세를 적용받아서 아파트 두 채 모두 세금을 한 푼도 내지 않아도 된다는 건데, 그러면 1세대 1주택이면 누구나 비과세 혜택을 받을 수 있나요 아니면 비과세를 받기 위한 어떤 요건이 있나요?

1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 3가지 요건을 갖춰야 합니다. 첫째, 1세대 1주택이어야 합니다. 둘째, 양도 시 고가주택이 아니어야 합니다. 고가주택이란 9억 원 초과인 주택을 말하는데요, 양도 시 실거래가가 9억 원 이하이여야 합니다. 셋째, 주택은 2년 이상 보유해야 합니다. 다만, 8·2 부동산 대책으로 2017년 8월 3일 이후 서울과 같은 조정대상지역 내의 주택을 취득했다면, 해당 주택에 2년 실제 거주한 후 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

Q. 주택을 보유한 상태에서 부모님께 주택을 상속 받았는데. 본인이 보유한 주택을 팔고 1세대 1주택 비과세니까 신고하지 않은 경우가 있다는데요. 1년 후 세무서로부터 양도소득세 과세 통지서를 받았다면 이런 경우는 어떻게 된 거죠?

주소지 때문에 부과된 것 같은데요. 보통 부모님과 분가해 살지만, 회사에서 복지후생 차원에서 동거하는 부모님의 의료비를 지원해 준다고 해서 본인 부양가족으로 부모님을 주민등록상 세대원으로 등록해 놓거나, 아니면 자녀 학군을 위해 부모님이 사는 집으로 가족들의 주민등록을 옮겨놓는 경우가 종종 있는데요. 이런 상황에서 갑자기 상속 주택이 생기면 보유 주택을 먼저 양도해도 비과세 혜택을 받지 못할 수 있습니다.

Q. 다른 사항이 있는 건가요?

네, 있습니다. 상속 주택의 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 세대가 별도 구분되어야 하는데요. 이 경우 부모님과 실제 독립해 분가해 살고 있지만, 주민등록상 동일세대원으로 되어 있어서 서류상 1세대 2주택으로 분류돼 세금 고지서를 받게 된 겁니다.

Q. 그럼 상속받은 주택이 생길 가능성이 있다면 부모님과 주민등록은 반드시 따로 신고해야겠네요?

네, 그렇습니다. 일단 부모님과 별도 세대로서 주민등록이 신고되어 있어야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 때, 부모님에는 장인, 장모님도 포함됩니다. 다만, 주민등록상 같은 주소라도 사실상 독립해 분가했다는 것을 세무서에 입증하면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

Q. 그럼, 부모님 중 한 분이 먼저 돌아가셔서 모시고 살게 되는 경우에는 1세대 2주택이 되는 건가요?

이처럼 60세 이상 직계존속 부모를 모시려고 집을 합친 경우 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이른바 동거봉양의 경우 상속과 다르게 집을 합친 날자로부터 5년 이내 먼저 양도하는 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

Q. 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 많아진다는데, 상속주택을 양도하는 경우에도 양도소득세가 늘어나게 되나요?

네, 올해 4월 1일부터 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 양도하는 경우 세금이 무거운 중과세율이 적용되는데요. 소득세법 시행령 개정안을 보면 다주택자가 상속받은 주택을 5년 이내 양도할 경우엔 중과세 하지 않습니다.

Q. 오늘 상속받은 주택 절세 방안에 대해 알아보았는데요. 마지막으로 절세 팁 정리해주시죠.

주택을 상속받아서 1세대 1주택 비과세 혜택을 받으려면 상속 받은 주택 말고 자기 소유 주택을 먼저 파셔야 합니다. 다음. 부모님이 주택을 갖고 있고, 실제 따로 살고 있다면 주민등록은 별도로 해두셔야 비과세 혜택을 받습니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)