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■ 경제와이드 백브리핑 시시각각 'why’ - 조진희 부동산전문가

‘미분양 무덤’으로 통하던 영종도 부동산 시장에 볕이 드는 걸까요? 지지부진하던 개발이 속도를 내는가 하면, 교통호재까지 맞물리며 기대감이 고조되고 있는데요. 하지만 장밋빛 청사진에 그칠 우려도 크다는 지적이 나오고 있습니다. 이와 관련해 이야기 나눠보겠습니다.



Q. 사실 몇 해째 미분양 늪에 빠져 허우적대던 게 영종도잖아요? 지난해 9월부턴 미분양관리지역으로 지정되기도 했고요.

2014년 8city (총면적 79.5km 사업비 317조원 2030년까지 호텔복합리조트 및 한류스타랜드 조성) 개발 사업 취소 등 악재가 지속되었습니다. 지난 5월 금융결제원 자료를 보면, 전용 84㎡의 주력형이 무통장 2순위 청약마저 3분의1가량 미분양 되었고. 전용 84㎡ 미만 소형과 테라스형 등이 2순위에서 청약자를 찾았습니다. 일반분양분이 평균 30%가 넘게 미분양이 되었던 것이 올 봄이었습니다.

또한 2006년 영종도 택지개발 조성 이후 10년 가까이 미분양이 되었던 곳입니다. 부동산 경기가 좋았던 작년과 올해 서울 등 다른 지역들이 투기지역으로 선정됨에도 불구하고 미분양관리지역으로 지정되는 오명을 안기도 했습니다. 

Q. 상황이 이렇다보니 집값 상승도 인근 지역에 비해 더딘 편이었죠?



네, 국토부 실거래가 자료에 따르면 2017년 11월 기준으로 영종도 3.3㎡당 아파트값 매매가는 910만원으로 청라국제도시(1,300만원)보다 평당 350만 원 이상 낮게 거래되었습니다. 보통 수도권 아파트가 3.3㎡당 1천만 원대 정도인데 비해서 평균가 이하의 가격으로 거래되었습니다.

Q. 여기에 쏟아지는 신규 공급도 부담거리였고요?

10년 가까이 미분양으로 유명했던 지역인데 올해 초 1500가구 가까이 신규공급도 미분양이 되었고, 이번 영종도 개발 및 투자유치에 대한 기대감으로 2007년 택지를 받았던 건설사들도 이번에 신규 분양 공급 계획을 세우고 있어, 아직은 부담되는 지역으로 보고 있습니다.

Q. 그런데 최근 분위기는 사뭇 다릅니다. 굵직한 개발 프로젝트들이 속속 진행되면서, 부동산 시장도 들썩이는 모습인데요. 전문가님께선 어떻게 보고 계세요?

연간 1,800만 명이 이용할 것으로 예상되는 인천국제공항 제2여객터미널이 평창 동계올림픽을 앞두고 내년 1월 18일 공식 개항 예정인데요. 공항 관계자들이 몰려들면서 영종도 미분양 물량이 빠르게 줄어들고 있습니다. 또한 지난 4월 1단계 오픈한 파라다이스시티가 성업 중이고 9월 미단시티 내 리조트 사업 및 복합 리조트 사업이 본격화 되면서 연간 544만 명의 관광객, 6조3천억 원의 매출, 4만여 명의 고용효과가 기대되는 대규모 개발 사업 호재가 기대감을 더하고 있습니다.

Q. 이 배경엔 제3연륙교나 영종역 등 교통호재도 한몫을 거들었다고 볼 수 있지 않겠습니까?

영종역은 서울 메트로 9호선 연장, 인천시가 청라국제도시와 영종하늘도시를 잇는 제3연륙교도 유료도로인 인근 인천과 영종대교의 손실보전금을 맡기로 하면서 2020년에 착공될 예정입니다. 공항철도 요금체계 개선으로 수도권 환승요금제 적용 등 교통편의를 갖추게 됨으로 외부 인구 유입효과를 기대하면서 빠르게 미분양 분 소진과 신규분양권에 관심도가 높아지고 있습니다.

Q. 물론 이런 분위기가 남아있는 미분양을 얼마나 해소할지, 또 집값 상승엔 얼마나 견일할지는 의문인데요. 실제 현장 상황을 진단해보면, 어떻습니까?

영종하늘도시를 예로 보면 미분양 단지가 대림산업(1520가구)을 포함해 모두 8개 단지에 달해 미분양이 다 소진된 상태는 아닙니다. 일부 대형단지와 입지여건을 가지고 있는 지역을 중심으로 회복되고 있습니다. 이외에도 분양형 호텔이나 단독주택지, 근린주택 지역의 공급도 있어서 영종도 부동산 시장을 청사진으로만 평가하기에는 좀 더 시간이 필요한 것으로 보입니다.

Q. 말씀대로라면 여전히 미분양 리스크는 남아있다, 이렇게 해석할 수 있겠네요?

네, 그렇습니다. 하늘도시를 예를 들면 배후에 산을 끼고 앞으로는 바다를 향하고 있어 아름다운 자연 경관을 자랑하나 대중교통으로는 접근이 어렵고, 산과 바다에 고립된 곳이라는 이미지와 인프라 부족, 수요 예측 실패 등으로 인천에서 가장 실패한 신도시로 오랫동안 기억되었던 만큼 시간이 좀 더 필요할 것으로 보이고요.

또한 2006년 택지조성, 2007년 택지를 분양 받았던 건설사들이 금융위기와 부동산 시장 냉각으로 10년 가까이 분양 실행을 못하면서 평균 택지비비중이 30%이상 상승되었고. 그 만큼 상승된 가격을 시장에 내놓다 보니 분양 성적이 기대보다는 못하다는 평가도 나오고 있습니다.

Q. 한 가지 더 짚어보죠. 사실 개발 호재가 잇따르고 있다곤 하나, 일부 개발 사업은 아직 계획 단계에 머물러 있고요. 심지어 착공에 들어가지 못한 곳도 적지 않습니다. 이 부분 또한 간과할 순 없겠죠?

인천시의 재정현황이 적자상태에서 뒷받침 되지 못하기 때문에 사업성 실행의 한계성을 가지고 있습니다. 영종도 사업은 개발 외에도 국제규모의 관광객 유치 사업이 포함되어 있는 만큼 민간 주도형 사업이 되어야 하며. 이를 위해 실현성 있는 상품 개발이 동반되어야 하다 보니 착공이 늦어지고 있고, 외국 투자자본과의 투자 유치와 실행 계획까지 인허가 단계에서 조정되고 있는 상황입니다.

이번에 보도된 투자유치들도 자본 투자 단계와 실행단계까지 2~3년 더 기다려야 하기 때문에 실제 부동산 시장이 냉각되거나 분양 시장 등이 뒷받침 되지 못하면 더 늦어질 수밖에 없다는 것. 또한 중국과 일본 관광객들 유치가 예전과 다르다는 점, 북한과의 대치 문제도 두바이와 같은 청사진을 제시하기에는 많은 자본과 시간이 필요할 것으로 보입니다.

Q. 때문에 실수요자 혹은 투자자라면, 현명하게 접근하는 태도가 필요할 텐데요. 끝으로 조언 한 말씀 해주시죠.

영종도의 당초 개발 의도는 인천대교를 통해 송도의 교육 인프라를 공유하는, 해안을 낀 프리미엄 주거단지계획이었습니다. 인천시는 하늘도시를 송도 권역에 포함시켜 하늘도시에 들어갈 개발비용을 아끼는 한편 송도의 상권이 커질 거라 예상했지만 실제 효과가 없었고. 공항이나 항공·여행사 등 해외 출장이 잦은 직장인들의 입주 수요를 기대 했으나 이 역시 시장에서의 반응은 냉담 했습니다.

정작 실수요는 공항철도가 닿는 서울이나 검암, 영종도 국제업무단지의 오피스텔·빌라 등으로 몰렸는데요. 출퇴근 때마다 왕복 2만2600원(신공항영업소, 중형차 기준)의 인천공항고속도로 통행료를 부담하고, 온종일 항공기의 이착륙 소음이 문제가 되면서 실수요자 시장에서 외면을 받았습니다.

단순히 교통호재와 개발호재에 대한 막연한 기대감으로 외부 인구 유입을 기대하기 보다는 현실성 있는 실수요자 시장에서의 문제점 등을 보다 객관적으로 판단해 보고 투자할 필요가 있을 것으로 판단됩니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)