SBS Biz

■ 경제와이드 이슈& '생활경제' - 출연 : 박상언 유엔알컨설팅 대표

추석연휴가 지나면서 본격적인 가을 이사철이 도래했습니다.



8.2 부동산 대책 발표 후폭풍으로 전세를 찾아 떠나는 세입자가 늘어날 것으로 전망되기도 하죠?

전셋집 마련을 위해 전세자금대출, 만기 연장 등에 대한 고민 많으실 텐데요.

오늘은 전문가 모시고 전세 세입자가 꼭 알아야 할 금융 정보와 유의할 점에 대해 알아보겠습니다. 유엔알컨설팅 박상언 대푭니다.

Q. 가을 이사철인데요. 최근 전세시장 흐름 어떤가요?



일부 강남권 재건축이주지역을 제외하고 올해 하반기 입주물량이 급증하며 가을 이사철에도 불구하고 수도권 아파트 전세시장은 안정적인 모습입니다.

강남재건축시장을 중심으로 재건축이주수요로 전세 매물이 부족한 지역만 국지적으로 전세가격이 상승하고 있을 뿐입니다.

KB국민은행 부동산에 따르면 7월 말부터 9월 말까지 두 달 동안 서울 아파트 전세금은 0.51% 올랐다. 특히 같은 기간 강남권의 경우 재건축 이주를 앞둔 단지가 몰려 있었던 탓에 0.58%나 올랐습니다.

자치구 중에서는 ‘둔촌주공아파트’ 재건축 이주 영향이 컸던 강동구가 1.48%의 상승률로 가장 많이 올랐고, 송파구(1.04%), 동대문구(0.82%), 중랑구(0.82%) 등이 그 뒤를 이었습니다.

Q. 이해를 돕기 위해 저희가 사례를 준비했는데요. 첫번째 사례보시겠습니다.

[사례 1]
나급해 씨는 전세계약을 갱신하면 별다른 절차없이 대출도 자동 연기가 되는 줄 알고 만기 전날에 은행에 연락하였다. 전세자금대출 만기연장 신청 시 집주인의 동의 필요한데 집주인이 만기일에 해외여행 중으로 전세자금대출이 연체됐다.

대표님, 나급해 씨는 무엇이 잘못된거죠?

금감원은 먼저, 전세자금대출 만기 연장은 한 달 전에 신청하라고 강조했습니다. 대출 만기 연장 심사시 심사자의 신용상태 확인뿐만 아니라 집주인의 동의와 보증서 발급기관의 기한연장 승인이 필요하기 때문에 시간을 넉넉히 두고 처리하라는 게 좋다는 것입니다.

Q. 두 번째 사례 짚어보겠습니다.

[사례 2]
김믿음 씨는 전세계약 만기 시 새로운 집주인의 배우자와 전세 보증금 증액하는 갱신계약을 체결하였다. 전세자금 만기연장 신청 시 은행으로부터 집주인이 아닌 제3자와 계약을 체결하면서 집주인의 위임장이 없다며 만기연장이 곤란하다고 통지 받았다.

이 분 같은 경우는 어떻게 해야 전세계약을 마무리 지을 수 있을까요?

또 만기연장이 필요한 경우, 전세자금대출 만기연장시 정당한 전세계약 체결여부를 확인하기 위해 갱신한 계약서 원본에서 집주인이 직접 서명을 했는지 확인해야 합니다. 만약 대리인과 체결할 경우에는 대리관계를 명확하게 증명할 수 있는 서류를 가지고 은행에 가야합니다.

Q. 이런 경우도 있지 않습니까? 집주인이 주택담보대출이 필요하다며 전세자금대출을 받은 세입자에게 주민등록상 일시 전출을 요구 할 경우도 있잖아요. 세입자 입장에서 꼭 유의해야 할 점이 있을까요?

혹시 집주인이 주택담보대출을 받아야겠다며 전세자금을 받은 세입자에게 일시 전출을 요구할 경우 신중하게 결정해야 합니다.

나중에 집주인의 주택담보대출 때문에 전세자금대출 만기가 연장되지 않을 수 있기 때문입니다.

전입신고가 주택담보대출의 근저당권 설정일보다 늦으면 대항력이 상실돼 만약 전셋집에 경매가 진행될 경우 전세보증금을 회수하지 못할 수도 있습니다.

Q. 전세자금대출 상품별로 전세보증금의 최고 한도가 있다고요. 갱신 계약 시 이 부분도 꼼꼼히 살펴봐야겠죠?

전세자금대출은 상품별로 전세 보증금 최고한도가 정해져 있습니다. 하지만 4억을 초과해서는 안됩니다. 다만 일부 전세자금대출은 1회에 한해서는 연기가 가능한 경우가 있기때문에, 만기연장이 가능한지 여부를 사전에 은행에 확인 할 필요가 있습니다.

Q. 전세자금대출을 이용하시는 분들 중 소득공제 혜택을 혜택을 받으실 수 있는 분들이 있다고요. 어떤 분들이죠?

또한 85㎡이하 주택 세입자는 연말정산시 연 300만원 한도 내에서 소득공제 신청해 혜택을 받을 수 있습니다.

Q. 은행권의 일반 전세자금대출보다 상대적으로 낮은 금리를 제공하는 전세자금대출이 있다고 하던데요. 어떤 상품이죠?

주택도시기금의 버팀목 전세자금대출을 받은 경우에는 은행권보다 상대적으로 낮은 금리를 제공하지만 대출요건이 지속적으로 유지되야 연장이 가능하다는 점을 알아두어야 합니다.

버팀목 대출은 세대원 전원이 무주택자이며 주택 규모가 85㎡(수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면지역은 100㎡)이하여야 대출자격이 생깁니다.

Q. 마지막으로 전셋집 이사 시 이것만은 꼭 기억하고 챙기자 하는 것들 어떤게 있을까요?

수도권입주물량 과다로 역전세난이 발생하면  전세 만기에 보증금을 반환받지 못할 수도 있습니다.

즉  깡통전세로  전세가격이 매매시세의 70% 이상이거나 보증금과 담보대출의 합계가 매매가의 70% 이상인 경우를 말하며 최근 높은 전세가율을 레버리지로 투자했던 거의 대부분의 갭투자가 이에 해당됩니다.

매매가가 전세가 보다 하락한다거나 집주인이 대출이자를 감당하지 못해 경매로 집이 넘어가게 되는 경우가 생길 수도 있습니다.

이러한 경우를 대비하기 위해 특히 입주물량이 몰린곳은 월세도 상대적으로 낮게 형성되기 때문에 보증부 월세로 거주하는 방법이 좋습니다.

또한 전세금 보증보험에 가입하는 방법도 있다.전세금보증보험은 집이 경매에 넘어가거나 전세 만기일이 지났는데도 전세금을 돌려받지 못한 경우, 주택도시보증공사(HUG)나 서울보증(SGI) 등의 보증기관이 대신 전세금을 돌려주는 보험 상품이다. 아파트, 단독주택, 다가구주택 연립, 다세대주택, 주거용 오피스텔 등에 1년 이상 전세를 얻을 때 이용할 수 있습니다.

이때 임차인이 거래가 활발할 때까지 재계약을 해준다면 좋겠지만, 재계약을 안 하고 나가야 하는 상황이라면 임대인 입장에서도 큰 문제가 아닐 수 없습니다. 보증보험에서 구상권을 행사하고, 3개월여가 지나도 임차인을 구하지 못해 보증보험 측으로 전세금 반환이 되지 못했다면 집이 경매로 넘어갈 수도 있습니다.

이런 경우를 대비하여 전세 만기가 다가올 경우 전세보증금 반환을 위한 여유자금 융통 준비가 필요합니다.

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.)